随着供应激增、需求放缓，加拿大各大城市的公寓销售陷入低迷，尤其是面积较小的单身公寓和一居室，正面临前所未有的销售困境。

根据多伦多地区房地产委员会（TRREB）数据，2024年第四季度，小户型（单身和一居室）仅占多伦多地区公寓成交量的20%，而面积更大的户型（如一加书房、两居室、两加书房）则占据了72%的份额。与此同时，一居室的租金也在下滑——根据Rentals.ca数据，多伦多一居室租金同比下降5.8%，全国多个城市跌幅更大。

开发过度，小户型遭冷落

安省房地产开发商Equiton Developments的首席运营官克里斯托弗·韦恩（Christopher Wein）指出，过去数年，市场热潮促使开发商大量推出面积狭小、功能有限的小型公寓，而今市场开始“清算”这种发展路径。

“从价格上看小户型似乎更可负担，但如果在功能性和居住舒适度上都难以满足需求，就会被市场抛弃。”韦恩表示，行业内部已开始意识到小户型比例过高，“钟摆必须摆回来。”

重新设计小户型：技术可行，成本高昂

尽管理论上可通过合并小单位来缓解居住不足问题，但专家指出，这一过程在结构和成本上都极为复杂。

“想要将两个单元合并，你得拆墙、改电、动水，甚至影响楼体结构。”韦恩说，对于高层建筑，这些墙通常是承重混凝土墙，改造不仅费时费钱，工程量也大。他坦言：“对普通买家来说，这种操作几乎不现实。”

房地产经纪人帕萨利斯则指出，合并单元主要出现在豪宅市场，普通住宅楼中很难找到两套同时出售、且结构合适的公寓。

即便买家愿意出高价，还需面临严苛的管理制度。多伦多城市大学建筑科学助理教授Helen Stopps表示，多数公寓属共管产权（Condo），改动需经业主委员会批准，程序复杂。她坦言：“在楼盘建成后再改造，非常困难。”

市场逻辑：改造成本高，不如直接买大户型

在财务上，合并两套小户型的成本也令人望而却步。帕萨利斯估算，两套小公寓售价可能高达120万加元，加上装修费用，成本甚至接近市中心一套半独立屋，而价格更实惠的大户型预建公寓更具吸引力。

他表示，只有在小户型价格大幅下跌、大户型维持高价的特殊情况下，合并改造才有投资回报。

开发商开始转向“宜居型设计”

随着自住型买家逐渐取代投资者，市场需求也随之变化。韦恩表示，包括他所在的Equiton在内，已有多家开发商开始主动调整产品结构。

他提到，公司位于皇后街875号的项目，原本规划为177个小型单元，在重新评估市场后，将单元数量减少至152个，每个单元面积增加约10%，预计2027年完工。

“主动调整比一味赌市场反弹更有前瞻性。”韦恩说。

专家建议：政策引导开发商回归合理设计

Stopps认为，政府也应介入，通过规划激励与政策引导，鼓励开发商建设功能完善、适宜居住的大户型。例如，给予建造多卧室单位的“密度奖励”或减免开发费用，来对冲微型单位带来的利润诱惑。

她指出，目前市场上仍有部分小户型长期滞销，只有当价格进一步下调，或通过共享空间、可调家具等方式提升宜居性，才有望被市场重新吸收。

“未来住房政策要更多关注住得舒适，而不仅是建得更多。”Stopps总结说。

文章来源：https://www.cbc.ca/news/business/making-small-condos-bigger-1.7538637