随着供应激增、需求放缓,加拿大各大城市的公寓销售陷入低迷,尤其是面积较小的单身公寓和一居室,正面临前所未有的销售困境。
根据多伦多地区房地产委员会(TRREB)数据,2024年第四季度,小户型(单身和一居室)仅占多伦多地区公寓成交量的20%,而面积更大的户型(如一加书房、两居室、两加书房)则占据了72%的份额。与此同时,一居室的租金也在下滑——根据Rentals.ca数据,多伦多一居室租金同比下降5.8%,全国多个城市跌幅更大。

开发过度,小户型遭冷落
安省房地产开发商Equiton Developments的首席运营官克里斯托弗·韦恩(Christopher Wein)指出,过去数年,市场热潮促使开发商大量推出面积狭小、功能有限的小型公寓,而今市场开始“清算”这种发展路径。
“从价格上看小户型似乎更可负担,但如果在功能性和居住舒适度上都难以满足需求,就会被市场抛弃。”韦恩表示,行业内部已开始意识到小户型比例过高,“钟摆必须摆回来。”
重新设计小户型:技术可行,成本高昂
尽管理论上可通过合并小单位来缓解居住不足问题,但专家指出,这一过程在结构和成本上都极为复杂。
“想要将两个单元合并,你得拆墙、改电、动水,甚至影响楼体结构。”韦恩说,对于高层建筑,这些墙通常是承重混凝土墙,改造不仅费时费钱,工程量也大。他坦言:“对普通买家来说,这种操作几乎不现实。”
房地产经纪人帕萨利斯则指出,合并单元主要出现在豪宅市场,普通住宅楼中很难找到两套同时出售、且结构合适的公寓。
即便买家愿意出高价,还需面临严苛的管理制度。多伦多城市大学建筑科学助理教授Helen Stopps表示,多数公寓属共管产权(Condo),改动需经业主委员会批准,程序复杂。她坦言:“在楼盘建成后再改造,非常困难。”

市场逻辑:改造成本高,不如直接买大户型
在财务上,合并两套小户型的成本也令人望而却步。帕萨利斯估算,两套小公寓售价可能高达120万加元,加上装修费用,成本甚至接近市中心一套半独立屋,而价格更实惠的大户型预建公寓更具吸引力。
他表示,只有在小户型价格大幅下跌、大户型维持高价的特殊情况下,合并改造才有投资回报。
开发商开始转向“宜居型设计”
随着自住型买家逐渐取代投资者,市场需求也随之变化。韦恩表示,包括他所在的Equiton在内,已有多家开发商开始主动调整产品结构。
他提到,公司位于皇后街875号的项目,原本规划为177个小型单元,在重新评估市场后,将单元数量减少至152个,每个单元面积增加约10%,预计2027年完工。
“主动调整比一味赌市场反弹更有前瞻性。”韦恩说。
专家建议:政策引导开发商回归合理设计
Stopps认为,政府也应介入,通过规划激励与政策引导,鼓励开发商建设功能完善、适宜居住的大户型。例如,给予建造多卧室单位的“密度奖励”或减免开发费用,来对冲微型单位带来的利润诱惑。
她指出,目前市场上仍有部分小户型长期滞销,只有当价格进一步下调,或通过共享空间、可调家具等方式提升宜居性,才有望被市场重新吸收。
“未来住房政策要更多关注住得舒适,而不仅是建得更多。”Stopps总结说。
文章来源:https://www.cbc.ca/news/business/making-small-condos-bigger-1.7538637