近年来，购买楼花公寓（preconstruction condo） 曾是一项稳赚不赔的投资。但随着加拿大央行连续加息，市场环境发生巨变。曾经火热的公寓市场迅速降温，销售量暴跌，导致大量开发项目被取消，专家预测未来三年新建公寓数量将骤降 70%。

图片来源：Lance McMilla

面对市场低迷，越来越多开发商开始转向“目的性出租公寓”（purpose-built rental），即专门用于长期出租的住宅项目，以维持生存并适应新的市场需求。

由于公寓市场低迷，一些开发商被迫调整战略，探索新出路。部分开发商选择暂缓出售剩余单位，改为出租，等待市场复苏后再出售。另一些开发商则直接转向建设长租公寓，减少对投资者的依赖。

“开发商正在做出艰难的决定：是坚持出售公寓，还是转向长期出租？” 有经纪表示，“资金雄厚的开发商可以等待市场回暖，而其他开发商则不得不进行调整。”

Urbanation数据显示，2024年已有14个公寓项目（共2,806套）被取消，其中6个项目（1,434套）已改为长租公寓。

但并非所有开发商都愿意成为“房东”。公寓销售的利润通常远高于长期出租，部分开发商仍倾向于先出租未售出的单位，等市场回暖后再出售。例如，位于多伦多Keele Street与Eglinton Avenue的Daniels Keelesdale项目，虽然400套公寓已经售出，但剩余几十套暂时转为出租，并允许租户通过“Home Investment Program” 积累购房基金，未来可选择购买单位。

由于公寓市场低迷，但住房需求依然旺盛，各级政府正推动开发商向长租公寓转型，并推出一系列优惠政策吸引私人投资。

多伦多市政府：2024年11月通过一项计划，支持建设20,000套新租赁住房，包括延迟开发费用、降低房产税，以及对可负担性租赁单位提供税费减免。目前已有 17个项目获得批准，涵盖超过2,000套可负担租赁单位和6,100套长租公寓。

密西沙加市政府：对家庭型（三居室以上）长租公寓单位提供 100% 开发费减免，但前提是项目必须在2026年11月前获得建筑许可。同时，该市还呼吁皮尔区政府（Region of Peel）对新建长租公寓减少最高35%的房产税。

房地产开发商维卡斯·苏塔（Vikas Soota） 目前在密西沙加有两个中层公寓项目，原计划用于出售。但受市场环境影响，他正考虑改为长租公寓。

“市场已经明显降温，虽然这不是坏事，但我们必须重新评估公寓项目的可行性。” 苏塔表示，政府提供的激励措施使长租公寓成为更具吸引力的选择。

虽然转向长租公寓为部分开发商提供了生存机会，但该模式需要更多的初始资本投入，通常由养老基金、上市公司、高净值投资者和银行贷款提供资金，而不像公寓开发依赖预售资金。

Times Group 的法律顾问赫萨姆·加达基（Hessam Ghadaki） 认为，依赖投资者的开发模式已显现弊端，开发商必须多元化投资组合，避免过度依赖公寓预售。

“销售低迷已成为一个限制因素，而长租公寓则是更稳定的资产，可以在经济动荡时期提供长期回报。” 加达基说。

尽管公寓市场正经历近年来最严重的调整，但长期来看，随着未来供应短缺，市场需求仍可能回升。目前，开发商面临的选择是“挺过寒冬” 还是 “调整战略，顺应市场变化”，这一决策可能将决定未来几年加拿大房地产市场的走向。

加拿大房地产市场正在经历一次深刻的转型，开发商、投资者和政府都在努力适应新的市场环境。未来几年，长租公寓可能会成为房地产市场的重要组成部分，而开发商能否成功转型，将取决于他们能否灵活应对市场变化并有效利用政府提供的支持政策。

文章来源：https://www.thestar.com/real-estate/the-toronto-condo-market-is-in-dire-straits-as-investors-jump-ship-but-developers-have/article_0c5c28c8-eb0b-11ef-a307-63d5804d8a05.html