2020年底,乔·巴拉杰(Joe Baradziej)在多伦多中城Leaside社区购买了一套价值219.5万加元的楼花公寓,并支付了20%的首付款,即43.9万加元。然而,当这栋豪华公寓楼接近完工时,评估显示其价值仅为160万加元,比他当初的购买价格低了27%。由于银行只会根据评估价值提供贷款,巴拉杰需要自筹59.5万加元的差额。最终,他选择放弃首付款,退出交易。


图片:Laura Proctor摄于2024 年 12 月 28 日,Joe Baradziej和他的狗 在 Leaside 公寓合影。
市场逆转:从狂热到崩盘
巴拉杰的遭遇并非个例。2021年,多伦多楼花市场创下了销售记录,但过去一年来,需求急剧下降。随着开发商陆续完成项目建设,许多买家发现他们几年前支付的价格远高于当前市场价值。评估师洛伦佐·普雷苏蒂(Lorenzo Presutti)表示,这是他从业20多年来见过的最大跌幅。他的团队在2024年评估了约100套楼花公寓,均出现不同程度的估值下降。
根据房地产行业研究机构Urbanation Inc.的数据,2025年多伦多和汉密尔顿地区预计将有30,793套公寓完工,超过2024年创纪录的29,800套。这意味着更多买家将面临评估价值与合同价格不匹配的问题。
估值困境:市场低迷下的评估难题
评估师通常依赖可比销售数据来确定房产价值,但在当前市场环境下,这一方法面临挑战。由于近期成交的公寓数量稀少,评估师不得不更多地依赖挂牌价格,而这些价格往往反映了市场的下行趋势。例如,2020年1月,一套535平方英尺的一居室公寓以85万加元的价格售出,该楼盘位于55 Charles St. East,2024年交房时估值仅70万加元,缩水约18%。
买家的艰难选择
一些买家像巴拉杰一样选择放弃首付款并退出交易,而另一些人则依靠家庭支持或其他融资方式来弥补差额。对于那些成功补足差价并选择出租公寓的买家来说,他们可能每月都在亏损,因为房贷和其他费用往往高于租金收入。
据行业惯例,在正式交房前,买家需要支付“入住费”(occupancy fee),包括物业管理费、房产税以及未支付房款的利息。由于巴拉杰尚未支付的购房款为175.6万加元,因此每月费用高达13,000加元。巴拉杰仅支付了一个月的入住费,之后便决定违约,放弃43.9万加元的订金。
巴拉杰的开发商Gairloch与加拿大皇家银行(RBC)合作,提供了一种“统一评估”方案,允许买家按原始合同价格获得贷款。然而,巴拉杰拒绝了这一选项,因为他认为这一估值并不真实。Gairloch的销售和市场总监迈克·里瓦特(Mike Rivait)表示,RBC的评估方案支持了原始购买价格,且其他买家并未遇到类似问题。

市场前景:下行压力持续
资深估价师达米安·圭杜奇(Damian Guiducci)认为,当前楼花市场的问题是疫情期间疯狂销售的后果。他表示:“购买楼花公寓曾经是一件非常安全的事情,但现在市场已经触底,这些是必然的结果。”
随着利率上升、房地产市场放缓以及需求下降,多伦多楼花市场的下行压力可能进一步加剧。对于投资者和自住买家来说,这一市场的未来充满不确定性。
多伦多楼花市场的崩盘揭示了房地产投资的高风险性。买家在签订合同时需谨慎评估市场前景,而开发商和金融机构也需要在定价和融资方案上更加透明和合理。未来,这一市场的复苏将取决于利率政策、经济环境以及供需关系的平衡。
文章来源:https://www.theglobeandmail.com/business/article-toronto-buyers-left-in-lurch-as-preconstruction-condos-now-worth-less/