加拿大央行降息会刺激房地产市场吗？

Murtaza Haider是Regionomics Inc.的总监，这是一家专门从事预测分析和机器学习的咨询公司，Haider也是房地产行业的资深人士，以下是他对加央行降息影响的分析：

当加拿大央行上周将隔夜贷款利率下调25个基点时，专家们的反应大致分为两类：一类认为放松利率将支撑疲软的房地产市场，另一类认为降息幅度不足以影响今年夏季的市场结果。

房地产市场对利率变动非常敏感，因为这会影响抵押贷款利率和月供。销售量也会对利率变化产生强烈反应。

因此，利率下降的影响以及对未来利率变化的预期对于贷款人和购房者至关重要。

加拿大房地产协会的最新数据显示，2024年4月的销售量远低于2021年初的峰值。COVID-19导致销售和价格大幅波动。

从长远来看，4月的销售量大致符合疫情前每月4万笔季节性调整后的长期趋势。但自2022年6月以来，销售量一直低于长期平均水平。

支持性的环境可能会吸引新购房者和此前因等待更低利率而推迟购房的人们，今年夏季市场可能会出现反弹，推动销售量和价格上涨。

今年夏天，购房者将有更多选择。自2023年第三季度以来，新房源数量一直在增长，销售与新房源的比例已接近一年保持在60%以下。

近期的趋势表明卖家预期需求增加，已提前进入市场。

利率下降推动房价上涨的观点在经济学文献中普遍被接受，但也有研究对此提出质疑。

短期内，加拿大的平均房价低于2022年初的峰值。从长远来看，根据2005年至疫情前的价格增长趋势推算，目前的房价显著高于长期平均趋势。预计的价格温和上涨将使价格保持在长期趋势之上，可能会对今年夏天的销售增长施加压力。

早期的住房市场研究表明，降息的影响受到未来价格预期的影响。

1989年，Jack C. Harris在《房地产金融与经济学杂志》上写道，购房者受到未来价格预期的驱动，利率下降或预期下降时价格会上涨。Harris指出，未来预期在价格下降和稳定期间也很有影响力，而不仅仅是在价格上涨时。

国际清算银行的Gregory D. Sutton等人的最新研究证实，与销售量不同，房价具有粘性。他们得出结论称，“利率变化和其他因素对房价的影响是逐渐的，而不是立即的。”这表明政策利率的适度下调不太可能迅速推动房价上涨。

加拿大央行将在7月、9月、10月和12月定期重新审视抵押贷款利率的决定，加央行将密切关注通胀。

有趣的是，因借贷成本下降而引起的房价上涨可能会影响通胀，并促使央行进一步反思。

如果买家预期未来房价上涨，今年夏天的住房市场可能会出现更高的销售量。因此，即使是温和的降息也会在短期内影响销售量，即使价格不受影响。