房价回落到“可负担”水平,对加拿大经济意味着什么?

加拿大全国的经济学家都在下调他们对房价的预测,许多人预计房价会下跌10%。多年来一直看空加拿大房地产的凯投宏观下跌 20%。

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与去年同期相比,多伦多和温哥华的房屋销售在7月份下降了40%以上,跌至多年低点。这两个城市的平均售价都比今年早些时候的峰值下降了数万加元,尽管目前的价格仍然高于一年前。

而随着抵押贷款利率跃升至2009年以来的最高水平,借款人发现自己的购买力远低于今年年初的水平。

这一切都表明,低利率对加拿大长达数年的史诗般的房地产繁荣有多么重要,以及刺破过度膨胀的气球所需的时间是多么的少。

尽管如此,对于年轻的潜在购房者来说,严重的房价崩盘对于他们来说可能是一个入市的契机。但他们如果仔细考虑将要背负的高利率房贷,前景其实并不乐观。目前的房价下跌是抵押贷款利率上升的结果。就目前的加息节奏来看,即使房价大幅下跌,也不会使得月供处于一个可负担性的水平。所以总体来说,今年的加拿大住房可负担性将会变得更糟糕。

如果发生这种价格暴跌,这对整个经济意味着什么?

为了一窥未来可能会发生什么,我们可以回顾过去——多伦多在1980年代末和1990年代初出现过的房地产泡沫。

从1980年代中期开始,多伦多出现了前所未有的房地产热潮,房价连续四年每年上涨 25%。当加央行对此做出反应,并开始提高利率时,房价趋于平缓,然后开始下跌,引发了持续到1990年代中期的房价下跌浪潮。

经济学家威尔·邓宁在最近的一份报告中写道。当年的房市热潮远比今天人们所经历的更狂热,大量的投机性购房活动在市场中活跃。

邓宁曾为Canada Mortgage and Housing Corp.加拿大抵押与住房协会,简称CMHC,和 Mortgage Professionals Canada做过研究,他发现多伦多经历了一场由住房主导的衰退——也就是说,导致房价下跌的并不是就业放缓,而是另一种方式。

“当房市热潮结束时,人们过了一段时间才开始感觉到他们的购买力正在被侵蚀,一旦意识到这一点,就业率就会迅速下降,”邓宁写道。

当人们看到他们的财富被侵蚀时,他们会减少支出,即使他们的收入不一定有任何变化。但是,较低的支出给经济带来了下行压力,很快,一些人就失业了。

邓宁的研究发现,在房价下跌期间,多伦多的就业率,从创纪录的70%左右下降到60%左右。全市的失业率从1990年的4%上升到1992年的11.4%的高位,直到1995年一直保持在10%以上。他认为,当市场的情绪出现了这样的转变,对未来价格下跌的预期共同对消费者造成了非常严重、非常迅速的打击。

当时,安大略省南部的经济正在发生许多其他事情,包括从制造业的转型。当时的抵押贷款利率要高得多,在 1990 年达到近14%的峰值。 不过当时的家庭债务比例相较今天的平均水平而言要小得多。

不过今天情况有所不同。多伦多的劳动力市场被认为非常强劲。但由于家庭债务水平较高,家庭的开支对利率变化十分敏感。

邓宁认为此次房价的下跌浪潮对经济产生的影响,很大程度上取决于从现在开始的利率方向,他说。但他确实认为抵押贷款利率已经上涨太多,在这些水平上,房价将面临进一步的下行压力。

此外,邓宁认为加拿大央行与通胀的斗争可能是徒劳的,因为当今通胀的性质,是由大流行导致的供应链中断驱动的。这不是更高的利率可以解决的问题。

邓宁计算出加拿大的“中性抵押贷款利率”——房价既不涨也不跌的利率——约为2.6%。但固定利率抵押贷款目前在5%的范围内,而浮动利率产品则在4%左右。

这些抵押贷款利率可能对经济造成足够的损害。邓宁正在敦促加拿大央行改变他们的利率调整方向。他声称:“如果不尽快改变方向,加拿大央行将在一年后感到非常遗憾。”

当许多人想到房地产市场崩盘时,他们会想到美国房地产泡沫在2000年代中期破裂,引发了2008年的经济大萧条,导致多家银行和其他贷方破产。

这几乎是最坏的情况,加利福尼亚、佛罗里达、内华达和美国中西部的一些市场的价格下跌了40%或更多。但今天的市场分析师在很大程度上同意,无论加拿大今天面临什么,都不会重演过去出现过的危机。因为当时美国的经济状况跟现在加拿大的状况有所不同。

一方面,当时美国人一直在购买可调整利率抵押贷款(ARM),在前五年的利率非常低,但随后飙升至许多房主无法承受的水平。当第一波加息潮在2007年到来时,房地产市场陷入低谷。

今天在加拿大,最接近这些定时炸弹抵押贷款产品之一的是浮动利率,浮动利率抵押贷款。随着加拿大央行每次加息,这些抵押贷款的还款额会立即增加,而今年的平均还款额已经增加了数百加元。

但加拿大国家银行最近的一份报告发现,在大约两兆的未偿抵押贷款债务中,只有9%,大约$1810亿是浮动利率抵押贷款的形式。大多数浮动利率抵押贷款(以及所有固定利率抵押贷款)都有固定的每月付款。

因此,对于绝大多数抵押贷款借款人来说,随着抵押贷款以更高的利率续签,利率上升带来的冲击将缓慢到来。

国家银行经济学家马蒂厄·阿瑟诺 (Matthieu Arseneau) 表示,这意味着,抵押贷款违约潮可能不会像美国在崩盘期间看到的那样大幅飙升,

此外,与美国许多州不同,加拿大有“完全追索权”抵押贷款。即使借款人违约并交出财产,贷方也可以追究借款人的损失赔偿。

阿瑟诺表示,在加拿大,个人将选择在违约前调整他们的消费。如果借款人发现自己陷入困境,贷方可能会考虑为抵押贷款再融资以延长摊销时间。

Desjardins加拿大经济高级主管Randall Bartlett巴特利特认为,加拿大在房地产泡沫破灭中会比美国有更好的应对方式。

巴特利特认为,与美国不同的是,加拿大人有“大量储蓄”,劳动力市场强劲。这得益于加拿大积极引进大量移民。

不过巴特利特也不否认,加央行的快速加息对房市短时间内造成的影响。他认为明年以房地产为主导的衰退的可能性约为50%。

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不幸的少数人

房地产市场低迷最严重的后果,似乎确实将由一小部分人承担——那些在市场顶部购买的人,他们在疫情期间获得较低的利率购入房产。与早期购买的人相比,这些人不仅总体上的债务负担更大,而且他们更容易受到利率上升的影响。

截至今年5月,加拿大的抵押贷款里面,略多于一半的抵押贷款是浮动利率。

这意味着许多在市场高峰期购买的人可能不仅会看到房屋价值下降,而且会立即需要支付更高的抵押贷款。

巴特利特说:“对于一些在大流行房热潮高峰期购买的家庭来说,这将是一件困难的事情。但如果你在大流行之前买了房子,你仍然会看到自己的房产价格相对于 COVID 之前水平的有所上涨。”

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