储备金不足,公寓价格被高估! 业主随时大出血

根据Better Dwelling报道,加拿大精算师协会(CIA)近日发布了一份长达140页的报告,报告中警告:

加拿大大多数的共管公寓普遍存在储备金不足的问题,公寓业主可能会面临巨额的管理费上涨,甚至随时要为突如其来的维修服务支付数万加元。

同时,储备金不足也意味着加拿大公寓价格被高估,被高估的部分就是储备金不足的部分。

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每个公寓都有储备金,这是一个用来降低紧急维修风险的账户。如果公寓需要进行昂贵或大规模的维修,就可以动用这笔资金。

一般来说,管理费中的10%-25%会被预留出来作为储备金。储备金的多少主要取决于公寓的规模以及房龄。单元越多,房龄越老,设施越旧,意味着日常维修可能会更频繁,需要预留的储备金也就越多。

精算师协会的这份报告显示,加拿大许多公寓的储备金非常低,尤其是那些以投资者为目标的公寓楼,往往以牺牲长期维护为代价,来提高公寓估值。

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报告中警告说:“储备金过低可能导致每年管理费的大幅上调,有时会要求房主一次性支付来弥补缺口,而在目前利率上涨的环境下,可能会导致房屋价值的变化。”

例如说,几个月前温哥华市中心的一栋地标公寓就发生了严重的漏水事件,这起事件之后,这栋公寓的价值就要被重新评估了。

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因为如果是建筑结构的设计缺陷或者是施工质量的缺陷,未来继续出问题的可能性极大,储备金的短缺理论上要从房价中扣除,否则就是房价被高估。

报告还补充说:“业主将缴款推给下一位买家,对后者来说是不公平的,可能在买完房子之后就要面对更多的维护,分摊维修费用的责任是不可免除的,这也是对公寓市场价值的虚假高估。”

这项研究参考了持有成本对房价的影响。一些房价较低的公寓可能是以牺牲储备金为代价,未来的维护过程会让房主花费更多的钱。

报告显示,加拿大许多公寓的储备金不足,没有足够的资金用于应对未来的预期付款或意外维修,尤其是新建公寓。

很多新建公寓都是以低维护费开始,没有留存足够的储备金,然后逐渐对管理费进行上调,尤其是那些2000年之后新建的公寓。

作出这份报告的项目负责人Jean-Sébastien Côté表示,选择购买公寓的家庭多数并不富裕,他们选择公寓是希望能降低居住成本,但储备金水平很低的公寓可能让他们的财务在短期内面对大出血的困境。

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业主如果想知道自己居住的公寓储备金是否充足,有一个特殊的办法可以验证,就是向银行申请房屋净值抵押贷款。

业主会发现,一些估值很高的物业能从银行贷的款却很少,这是因为银行会计算储备金风险,并将储备金短缺的这部分估值扣除。

加拿大精算师协会建议,在加拿大各地加强立法来解决这一问题,保护公寓业主的权益,例如说强制公寓管理者公开运营状况。

协会也建议买家在购房之前,支付一笔小钱来查看公寓储备金报告,往往会透露出即将出现的问题。

新闻来源:https://betterdwelling.com/canadian-condos-are-often-overvalued-due-to-low-reserve-funds-report/ https://www.reminetwork.com/articles/low-reserve-fund-putting-condos-jeopardy/ https://www.cia-ica.ca/docs/default-source/research/2022/rp222024e.pdf