深度解读:自由党的房市政策,美国试过了,结果……

2019年联邦大选在即,加拿大政客们正使劲浑身解数拉选票,也是从方方面面都许下了自己的承诺。

与其盲目地轻信政客们的承诺,不如静下心来,仔细看看各党派的纲领里究竟是怎么写的。

政客们总是喜欢就一个政策而夸夸其谈其优点和好处,但是对其弊端却闭口不谈,所以我们这一次就来看看这些政策究竟有哪些弊端。

本期我们先来谈谈自由党

(Photo:AP)

“首次购房者激励计划”的后续

自由党之前提出了首次购房者激励计划,该计划旨在帮助首次购房者减少所需支付的金额,帮助其降低每月还款额。政府最高能补贴房价的10%,房主与政府共同承担利益与风险。

申请条件颇为严苛,家庭年收入不能超过12万加币,且贷款金额不能超过家庭收入的4倍,因此能购买到的最贵的房屋为48万加币。如果你住在多伦多和温哥华,那么显然这个政策基本没有用。

自由党纲领内表示,如果再次当选,对大多地区、维多利亚、大温地区提高计划中个人购房上限,在上述地区中,计划中可购买的房屋价格上限提高至75万加币。

该计划并不是为了减少负担

这个计划就像是对房地产行业实行“直升机撒钱”方案,相当于直接给房地产发钱,直接增加了房地产行业的财富,以此来支撑或抬高房产价格。

政府的这个计划,正是通过提供一部分预付款来提高需求。

一部分人可能需要再存几年钱才能支付得起首付,但是政府的这个计划一出,他们现在就能买房了,市场上对住房的需求增高了。

需求的提升能造成买家市场的竞争,从而进一步提高房价。

这就是政府为什么将价格上限设定在这个数值的原因,因为这样的价格上限,在多伦多和温哥华基本上是买不到房的,刚好阻止了多伦多和温和华房市的膨胀。

而现在提高了这两个地区的价格上限,也是想人为地刺激一下需求。

美国也干过…但是失败了

可能对有些人来说,加拿大的这项政策听起来很耳熟,这是因为美国曾经也实施过同样的政策来刺激住房市场。

第1次是在2003年通过《美国梦首付款法案》(ADDA);第2次是在08-12年实行的“首次购房税收优惠政策”(FTHC)。

美国的这两项政策都是类似的计划,旨在临时刺激房市,并不能从根本上解决居民的住房负担能力。

《美国梦首付款法案》 导致大萧条

其中,《美国梦首付款法案》是为购房者资助首付的一部分, 最高可达房价的6%。这项措施是在贷款收紧之后推出的,目的是想帮助那些手头不太宽裕的购房者,保护他们不会受到贷款收紧的影响。

但奇怪的是,推出这个首付款法案之后,政府又放松了贷款政策,收紧贷款后立马放松,这个奇怪的动作也引起了人们的分析。

事实证明,这是抵押行业广泛游说的结果。但是事实上,银行广泛游说可能会带来短期的获利,但长远来看,却可能对经济造成毁灭性的影响。

这些游说者将很大一部分债务证券化,以此将住房贷款转嫁给投资者。而且,在经济衰退期间,当一家银行游说越积极,其贷款表现越差,获得的补贴金就越多。长久来看,这种行为加剧了金融危机。

所以现在,学术界很多人认为《美国梦首付款法案》是导致大萧条的关键先兆之一。

首次购房税收优惠政策”并不是在帮房主

美国推出了另一项计划是首次购房税收优惠政策,为首次购房者提供了部分无息首付。推出的时间为2008年,那是正是美国市场最不景气的时候,政府推出新政策的目的就是为了刺激房市市场。

具体分析该政策。一开始,这项政策针对的人群是家庭年收入低于15万美元的家庭,过了一段时间,这部分人群的住房需求已经饱和,政府又扩大了范围,将最低收入提高到22.5万美元。

公众认为这是件好事,认为政府在帮助人们减少负担。

但事实上,美国国会表示,这项计划与为人们减负无关,只是为了在美国房市低迷时期,刺激房市市场,提高住房需求。

显然,政府的目的达到了,政策实施后,房价开始了持续上涨。

这绝对不是利民政策!因为一旦房价下降,就意味着开发商投资商赚得少了。一些家庭本来没有足够的钱支付首付,可能预计再过几年再买,过几年后房价下跌,能掏更少的钱买房。

但是政府首付补贴一出,人们纷纷购买房子。房价也随之升高,开发商投资商赚得盆满钵满。

毕竟,政府宁愿牺牲一些买房者,也不想让投资商亏损。

这场事件最终受害者是谁呢?是美国的低收入房主。实际上,这些低收入房主拥有的房子现在变成了负资产住宅,但是银行才不会在乎这么多,毕竟银行在乎的只是利息。

很无耻?但是有效

从表面上看,好像房主们首付款的金额变少了,看起来不错?但是事实上,这种政策根本不是为了减低负担,而是为了提高需求。

只要需求上去,价格自然水涨船高。

总体来看,就是:房市低迷→政府开始补贴首付→原本买不起房的人能买得起了→买房的人增多→房市复苏,房价上涨。

如果房市低迷时,政府不推出这样的政策,那么结果可能是:房市低迷→房子价格下降→购房者以更低的价格购买房屋,但是房市的沉浮可能会引起社会的动荡,这个另说。

总得来说,政府推出这项政策谁是最吃亏的呢?就是那些没有参与到“首次购房者激励计划”的购房者。

这些倒霉的购房者没有用到政府给的补贴,却要为由政策引起的房价上涨买单,白白掏了更多的钱。

可能你要说,购房还增加了GDP,这不是件好事吗?

错错错!美国最初也是这么想的,但是事实上,正是因为房价的上涨,导致后来的人不得不投入大量的钱放到房屋上,放到这个流通性差的消费品上,购买其他流动性好的东西(比如车、食物、衣服)的钱相应就减少了,高昂的房价大大抑制了人们的消费欲,最后反而削减了GDP。

所以当政府推出这样的政策时先别急着乐, 政府并不是为了减轻人民负担,政府实际上是想通过这些政策增长房市需求,减少开发商的损失。

编译自:Better Dwelling。