【置业知识】- 这些关于楼花转让的必备知识 你需要知道！
2020-5-26
首先我们要知道
什么是楼花转让？
在多伦多所谓的Condo（全称 Condominium) 楼花，即国内所说的公寓期房。
简而言之，Condo楼花转让指的是期房买家在期房正式交割过户前出售他和开发商签署的“购房合同”。通常这意味着该新楼盘还未竣工，在房子正式closing（交房） 之前， 所有的一切都还属于开发商。所以转让指的是原始买家 （最开始在开发商处签订合同的买家）把合同和押金转让给第二个买家。
楼花转让和二手房买卖有何不同？
这两者还是有很大的差别，在二手房交易中买家和卖家交易即可，也就是我们平时说的“一手交钱一手交货”。而楼花转让一共涉及三方，分别是：分别是Assignor转出方， Assignee转入方以及Builder开发商。
开发商是否允许转让
这点非常重要！
不同的开发商，不同的项目，对楼花转让都有不同的要求。有些限制了转让次数，有些要求只能在一定时间段内操作转让 ，有些限制了楼花转让的营销方式。部分开发商也会收取转让费（Assignment Fee)，当然有的开发商为了吸引客户，也会以免费的方式赠送给买家。很多的细节 都可以再开发商的合同里面找到，在这里小编建议大家一定要仔细阅读合同并且找专业的律师来帮您一些查阅合同条款。
律师存在的角色
律师在楼花转手的交易中 扮演着非常重要的角色。整个交易涉及到三方律师。原始买家（现卖家） 的律师， 现买家（接手楼花方）的律师， 还有开发商的律师。一项成功的楼花转让需要原始买家律师审核, 现买家律师审核，还要开发商律师同意，三方如有一方律师掉链子，整个deal 很可能就没发完成。
接手楼花需要的费用
给大家举个简单的例子，
一看便知！
假设我看上了一套市中心转手的公寓，这套公寓开价50万，我从转手人那里了解到她3年前从开发商那里买的价格是40万，并且已经交给开发商8万的定金，作为接手人的我需要准备多少钱出来呢？
1. 开发商的定金8万元（一般是总价的20%，但每个开发商的要求不一样，现在很多新的盘都只要求5%-10%的定金）
2. 原始卖家转让合同所赚取的利润：
[ 10万 = 50万 - 40万 ]
除去以上（接手楼花需要的费用）列出的3-6项费用外，接手人需要准备18万。当然 交易金额可以根据双方达成的意见进行调整和更改，在这里只是简单举例作为参考。
乍一看好像觉得，哇！要一下子准备那么多钱，我还不如去买现楼。如果人人都这样想，那就没有人出楼花了。但是转手楼花仍然很抢手，为什么？请跟我一起从宏观来看。即使以50万的价格出让，其叫价仍然比市面上同类房型的价格要低，并且它是全新的，而且也不需要立即付贷款。很多人在这个时候出手也是因为不想付贷款或者贷款出现问题。也就是说这种转手的楼花更容易捡漏。
楼花转让，通常我们可以看到一个貌似非常好的 Deal ! 在今天的 Down town , 楼花价格差不多在1400-1500 左右，但同等地点10年新左右的二手房大约在1200 左右，而楼花转让差不多在1100左右。考虑到更新的楼盘，更高效的空间设计，更高档的内部设施，更低的管理费之外，我们发现楼花转让的价格也尤其有相对大的优势。从楼花买家角度看问题，好处就很显而易见了：以一个较低的价格买到了不错的新房，前提就是你有足够多的现金来支付楼花上涨过程中的差价。
交房时间: 楼花转让的过程中会涉及到3个交房日期
1. 转让楼花的交易完成时间
2. Occupancy Date：（同时也叫 interim occupancy）是开发商允许的入住或允许出租的时间。
3. Final Closing date：最终交房时间。当政府完成大楼建筑的相关检查审批后，新大楼正式注册。完成政府注册交房 Final Closing正式完成交接成为拥有产权的业主。
楼花转让需要注意些什么总结？
转出方Assignor（原始买主）需要注意：
转入Assignee（最终买主）需要注意：
1. 要仔细阅读检查过原始买卖合同及相关文件，该原始合同必须作为转让协议的一部分，以附件形式签署。可
2. 能需要准备一份贷款预批文件（Mortgage Pre-approval）给开发商来证明转入方可以获得银行贷款。
3. 受转双方需在文件上约定一个日期，支付房屋转让造成的差价。（也可是我们统称的楼花转让Closing Day)
4. 入住日：转入方在Occupancy Day时可能需要支付以下费用：
最后一次首付款
入住费（通常包括地税，管理费或者其他杂费）
在最终交房日（Final Closing Day），需要向开发商支付以下费用：Development Levy Charge额外开发费，指的是政府配合新小区做的基础设施建设，这笔费用开发费用政府会追加在开发商身上，而开发商则会转嫁到最终买家身上，因此需要在合同上写明Development Levy Cap, 也就是开发商可以转嫁的开发费用的最大限额，通常开发商会写明，但如果没有写明，一定要问清楚。/开发商律师协会费，约$70。/ 两个月的入住费，作为大楼储备金。/ Tarion新房保险（约$600 - $1,900）和电、水、煤气表安装费和连接费。/ Discharge of builder’s mortgages，约$200 - $300。
在最终交房日，还需要支付以下费用：律师法律费用和土地转让税。/ GST/HST （对于最终买家来说：如果符合申请新房HST rebate的条件，就可以申请这个rebate）
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