卡尔加里地产局 2020年预测与展望
概要
2019年的销售活动略高于预期，原因是价格下降幅度超出预期，抵押贷款利率下降有助于支撑价格低于500,000加元的房屋的适度改善。这些改进超过了高价位房屋市场的损失。
随着我们进入2020年，我们预计市场的这些趋势将持续下去-低端市场将推动改善，而高端市场将继续面临挑战。尽管高端市场面临挑战，但总体销售活动预计将增长2％。
改善销售和减少库存有望有助于减少供过于求。这些减少将有助于市场更趋于平衡状态，但预计调整速度将很缓慢。供过于求的减少预计将减缓价格下降的速度，因为预计价格将下降不到1％。
预计2020年趋势会和2019年很相似。相对可负担的低价位（即50万以下的房屋）预计将继续改善，而持续的供过于求将继续压制高端房屋市场。
尽管人们普遍预计房地产市场将趋于稳定，但今年的预测仍存在下行风险。这种风险大部分来自对就业的预期。全职工作的增长在2019年确实有所改善，但在2019年底，卡尔加里和阿省的许多其他地区都有失业发生。预计2020年仍会有一定的增长，近期的失业可能会蔓延到2020年初，从而影响2020年的信心，进而影响房屋销售和价格。
2020年房屋市场主要注意事项
· 市场的新常态：供应继续调整以减缓销售活动，进而提供条件来支持更为稳定的价格环境。
· 希望低价位房屋市场的继续改善以改善整体市场，同时高价位的房屋市场继续降低价格，减少库存。
· 库存供给预计继续调整，以帮助推动市场最终趋向平衡。
· 价格在新一年有望稳定，但仍然略低于去年年度水平。
· 稳定的抵押贷款利率，先前的价格下跌和工作增长应该可以支持适度销售的改善，但是这些将保持较低水平。
· 就业风险仍会影响房屋市场，可能会导致销量进一步下降价格。
预测的风险
· 如果最近卡尔加里市场失业持续到2020年，那么这将进一步创造更大不确定性。这也将影响消费者信心和房地产市场活跃度。
· 如果新房建设项目超过预期需求增长，这将放慢整体市场房屋供应量向下调整的步伐。进而会影响二手房市场价格的稳定性。
积极的方面：
· 区域性的抵押贷款规则变化可能会为二手房交易提供更多机会。
· 抵押贷款利率进一步下降将改善销售活动。
· 石油管线建设的积极势头有可能改善消费者信心和工作前景。
2020年经济预测
艾伯塔省经济仍在挣扎。 2019年是自油价首次暴跌以来的第五个年头。价格差异不断扩大并持续，使得我们看到将能源产品推向市场变得越来越难。政府削减生产，有助于缩小价格差，可能防止进一步回调，但也造成了压力，压制了能源投资活动和整体经济增长。
持续的挑战使艾伯塔省成为2019年经济增长最慢的省份之一。
2020年随着石油减产限产的放缓，和运输能力的增大，有望支持今年一些经济增长。但是，全球风险可能会造成油价和投资活动的波动这一风险预计不会改变，预计保持在2014年油价暴跌之前的一半的水平。
虽然省政府已经建立了几种机制来鼓励企业投资，企业发展
和支持多样化，同时最近的预算限制可能会影响公共部门的增长。鼓励企业投资的转变可能花费更长的时间，而限制公共部门预算会见效很快。结果是预期经济在2020年会略有改善，房屋市场将保持较低水平。
大多数经济学家预期全球贸易冲突和投资者的焦虑感会导致增长放缓。
这一放缓的趋势导致许多国际央行放宽他们的货币政策以应对增长前景较弱且疲软的通货膨胀。美国经济不是不受其影响，其增长速度会放慢，预计将放缓投资和制造业生产。然而，大多数预期是美国经济不会陷入经济衰退，因为他们仍得益于强大的劳动力市场的刺激工资增长和消费开支。
再来看看加拿大。2019年以来经济上有健康的劳动力市场的支持，最近几年的房屋市场价格回落，全球贸易冲突中不确定性和相关对企业投资和出口的阻碍等因素，使得经济学家们预计类似于美国的趋势也会出现在加拿大。
在2020年，大部分增长预计将由消费者支出和房屋市场的复苏来驱动，但投资和出口预计只是将适度增长。
影响2020年经济的主要因素
· 阿尔伯塔省的石油限产预计将减弱，铁路运输量预计会增加。这应该支持今年经济增长有所改善。
· 收紧的省级财政预算有可能拖累今年的经济和就业增长
· 对全球增长可能导致的担忧会使能源价格产生波动，再加上 持续的地域性挑战，能源投资活动不会发生重大变化，这可能会影响未来的就业增长。
· 艾伯塔省的劳动力市场预计会继续面对与高失业和就业前景不佳的挑战。
· 虽然人口增长远远低于我们习惯了本省以往的增长水平，但与全国其他地区相比，仍保持可比性，并标志处一个较低增长的新常态。
· 全球经济担忧和经济风险预计将使通货膨胀率保持在较低水平，从而使许多人呼吁今年降低贷款利率。这些放宽有可能可以帮助防止房屋市场进一步下跌，但可能会继续使得房屋市场的两极分化趋势更加严重。
人口
· 经过几年的经济活动不景气的影响，阿尔伯塔省的人口增长已稳定在1.5％，与其他地区的增长率相当，但和自己省能源价格下降之前相比，只有一半的水平。鉴于经济形势不会发生显著变化，随着我们的发展，预计2020年增长将保持较慢的速度。
· 增长放缓的主要原因是净移民人数减少。但这一数字仍然是积极的，2019年有9,000多名净移民来到卡尔加里，但这还不到2011年至2015年期间每年来这座城市的人口数量的一半。
· 移民类型也发生了转变，其中大多数人预计来自国际移民。
· 增长放缓，加上移民类型的转变，预计不会使得买房需求发生大的变化。
· 但是，由于国际移民往往对租赁市场的影响会比跨省移民要打，所以我们可以继续看到租金空置率下降，有助于支持
· 提高租金率并减少总体住房供应。
贷款市场
虽然加拿大银行维持隔夜目标利率，但我们确实看到住宅
按揭利率的降低，这可能导致2019年住房需求有所改善。
随着我们进入2020年，贸易纠纷和不确定性预计将导致全球经济增长尤其是围绕商业投资和制造业会放缓。随着增长在加拿大的放缓，通胀压力上升的风险也有所缓解。
如果由于全球增长放缓（特别是在美国）导致经济增速超出预期，那么加拿大的通胀水平将低于预期目标。那么，我们可以看到一些货币政策比如降息，来支持更强劲的增长。
当前的预测范围从隔夜目标利率的持平到适度下调，具体取决于经济学家对经济增长前景的预期。如果抵押贷款利率遵循这个步伐，房屋市场需求会得到一点改善。因为放宽价格和更优惠的利率会使一些人重新考虑买房。
就业
受第二季度和第三季度明显改善的推动，卡尔加里就业有望在2019年提高近4％。增长主要是发生在大多数行业，建筑，批发除外的贸易以及艺术，娱乐和休闲除外的全职职位的增长。
尽管取得了同比增长，但第三季度的就业水平与第二季度比确实有所下降，第四季度的初步结果显示进一步放慢。这也与失业率上升相一致。
截至11月，卡尔加里市调整后的失业率为6.9％，较上年比有所下降但远低于2016年的峰值。但是，根据历史水平比仍算比较高的。能源部门最近的裁员和公共部门的预期裁员将退稿2020年失业率。2020年预计工作机会会减少，就业也就预计会保持与2019年水平相当的水平。
随着我们进入2020年，大多数工作机会的损失预计将发生在公用事业领域，制造，公共管理和其他服务领域。这些将主要被来自建筑，运输和仓储，专业服务，医疗，以及教育的收益抵消。
由于医疗和教育等行业的的预算削减，预计会裁员。就业市场中高薪阶层的疲软，加上未来城市的就业前景不确定性，将继续在房地产市场上产生两极分化趋势。
持续居高不下的失业率也将对工资产生压力，人均工资基础仍然比2014年的高点低7％以上。预期劳动力市场的这些变化将阻止高端房屋市场的任何实质性改善。
卡尔加里就业市场主要因素
· 预计会有几个部门增长，包括教育和卫生保健。然而，省级预算削减可能会导致这些方面的调整，影响就业增长。此外，石油管线，铁路运输和其他基础设施进展的延误会对建筑，交通和专业服务等行业的就业产生消极影响。
· 持续高失业率会影响收入增长和对住房的需求。
· 就业增长发生在传统的较低的收入的行业。这将继续导致住房市场的两极分化，市场也继续转向价格较低的房屋。
就业市场区域性比较
卡尔加里的就业情况显示有所改善，但从全省来看并不完全是这样。埃德蒙顿和大草原都看到了工作增长第二季度增长缓慢，第三季度有所回落。Red Deer, Lethbridge, Medicine Hat等一些地区记录显示在整个2019年的前三个季度亏损。
就业的这些不同导致了区域住房市场需求的不同趋势。卡尔加里和埃德蒙顿的供应有所变化。这有助于减少一些供过于求，但这还不足以防止价格下跌。
在艾伯塔中部，Fort McMurray和Grande Prairie等地区，销售活动的放缓速度快于供给减少的速度，使得在这些地区的某些地区，价格受到压力。Medicine Hat供给增加，但目前价格保持稳定。Lethbridge是为数不多的经济受农业部门经济影响较大的地区之一。尽管面临一些挑战，但他们的住房市场一直相对稳定，过去五年价格增长适中。
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CREB Forecast 2020
