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房地产投资中正现金流的利弊

www.super3home.com2019-12-12




“多伦多的房子已经没有正现金流了,怎么投资?”你看到过这样的疑问吗?

“少见的,有正现金流的房产。”你见过这样的广告吗?

我认为这是两个病句,完全无厘头。是否有正现金流只和首付有关,与价格无关,与地点无关,与房子有几个卧室无关。多伦多的北约克,是大家最熟悉的地方了,我测算过几个不同的公寓楼,如果首付35%就有正现金流,首付20%就是负现金流。如果把负现金流的房产定义为不适合投资的房产,有亏损的房子,那么同一个房子,怎么会首付35%就值得投资,就会有利润呢?从我看到的案例,以及我自己的投资经验来看,一味地追求正现金流,是地产投资中最常见的错误。我知道90%的读者不会同意我的说法,别着急,我们慢慢讨论。

 

01谁说地产投资要有正现金流?

 

我经常在文章中提起《穷爸爸富爸爸》,作者罗伯特清崎就主张地产投资要有正现金流。大家读一下他写的《富爸爸房地产投资指南》就会发现,作者投资的是整栋公寓楼以及其他类型的商业物业,不是一间一间的民用住宅。这里的区别是,他申请的是商业贷款/commercial loan,而一间一间购买民用住宅申请的是按揭贷款/residential mortgage,银行审批这两类贷款时的要求不一样。商业贷款申请,要看标的物业是否有正现金流的;按揭贷款是要看申请人的所有债务与收入的比是否低于44%,两种完全不同的审批标准。清崎说的没错,各位读者也没听错,但清崎做的投资与各位申请按揭贷款来投资地产的做法是完全不同的。

TD银行和CIBC银行,在审批投资房按揭贷款时,使用的就是商业贷款的审批标准,所以这两家银行的贷款经理在做讲座的时候,要求申请人投资有正现金流的物业,换句话说,就是让申请人增加首付。听了这两家银行经理的话,就会误认为所有银行都这么要求,所以首付不准备的高高的,没法投资房地产。其他银行是看整个家庭的负债率是否低于44%,没有正现金流的要求,投资房首付最低20%。从这两家银行贷款买投资房的借款人,要么首付高,要么房子偏远,投资效果相对较差。



除了清崎和上面两家银行以外,整天把投资房现金流挂在嘴边的,还有以租金为生的一批投资者。以净租金收入为生的投资者,一旦没有了正现金流,就影响自己的生活了。首付太低没有现金流了,租客欠租没有现金流了,都会影响此类投资者的生活,因此他们需要找有现金流的投资物业。

最后一类整天唠叨投资房要有正现金流的人,属于一套投资房都没有的人。他们没有做过房地产投资,不了解银行的贷款审批要求,在地产投资方面属于处女,还患有恐婚症。这些人里包括打广告说某处房产是有现金流的物业的地产经纪。

谁说房地产投资需要有正现金流?商业地产投资者;TDCIBC的贷款申请人和这两家银行的贷款经理;以净租金为生的投资者;以及从未投资过房地产的人。你是他们中的一员吗?

 

02有正现金流不是更好吗?

 

问:“没有正现金流,投资房地产干嘛?”答:你投资股票要正现金流吗?如果没有正现金流,你为啥投资股票?

问:“有正现金流不是更好吗?”答:那要看对谁来说了。

与股票投资相比,很多投资人苛求地产投资要有现金流。这个问题我没找到出处,为啥投资股票不追求现金流,而投资房地产偏要追求正现金流。有些人投资成长股,压根就不分红,投资者自己就忍了,不明白为啥投资房地产没有净现金流就忍不了了。即使投资蓝筹股,也不可能每月分红,每年能保证分红就不错了,投资者也没意见。股票投资的时候,没见着谁挑有现金流的公司股票投资的,为啥苛责房地产投资,我真是百思不得其解了。哪位读者有好的解释,欢迎在评论区留言。


有正现金流好吗?不见得。

北约克的公寓,50万一套,如果你手里有20万现金,20%首付的情况下可以买两套,不仅分散空置风险,更能提高杠杆比率,杠杆比例5倍,房价涨10%,你的回报率50%。首付35%的情况下,买一套,还剩2.5万现金,没法再买第二套,继续攒钱吧,空置风险是买两套的2倍,杠杆比例2.8倍,房价涨10%,你的回报率28%从资金使用效率上看,差别很大。为了正现金流而少买一套房子,且杠杆短一大截儿,不值得啊。

另外,正现金流在税务上会有很大损失,因为正现金流意味着毛租金收入减所有开支包括贷款本金之后是“正数”。“正数”+ 贷款本金=净租金收入=应纳税收入,应纳税收入提高了,税款增加了,缴了的税是拿不回来了,而且是急急火火地每年都交,不符合报税的3D原则(defer, divide,deduct)

有正现金流的好处体现在两类人身上:一、需要租金收入养家的人,没有租金的当期收入,日子过不了,该交税就交税吧;二、贷款除了TD CIBC这两家银行之外,在其他银行批不下了。如果你不属于这两类人,你给自己找找理由,为啥偏要追求投资房有正现金流?我实在找不到。

 



03现金比黄金更宝贵

 

资本主义得以存在的基础之一是不同风险资产的回报率之间的利差。股票风险比债券大,所以股票收益应该大于债券,并保持一定的利差,因此才会有人承担更大风险去买股票;同理,债券风险比现金大,所以债券收益应该大于现金,并保持一定的利差,因此才会有人承担更大风险去买债券。股票、债券、现金回报率之间的利差,支撑着整个资本主义不断冒险和进步。如果出现意外,打破了这种利差的顺序,将会动摇整个资本主义体制。近10年来,人们隐隐约约觉得哪里不正常,总有丝丝缕缕的担忧,却说出来为什么,原因是这种平衡已被打破,而大多数人全然不知。



我们把“股票、债券、现金”中的“现金”用“房贷”替换一下,大家就能更清楚地看出我们心里的隐忧到底是什么了。“现金”是可以借来的,对吗?如果借来的现金用于投资,且回报率减掉贷款成本高于债券收益率,是不是就出现了:债券和现金/房贷之间利差的逆流?因为债券收益率变成了最低,所以新的排序就变成了“股票、房贷/现金、债券”了。这个新顺序的必要条件就是贷款利率足够低。如果不敢涉足股市,且有足够的借款能力,投资人就会倾向于借款投资,而借款成本最低的是按揭贷款,地产投资成了很多家庭的投资首选。

我们以前对地产投资者的刻板印象是包租婆的形象,但最近10年则发生了翻天覆地的变化,新进入的地产投资领域的家庭,绝大多数是保持良好信用记录,有专业工作,收入稳定且偏高的技术类移民。这些投资者利用的是自己超强的借款能力,超低的贷款利率,以及止不住的租金和房价上涨,最大限度地给自己手里的现金加杠杆。


 “股票、房贷/现金、债券”这种新的利差顺序能维持多久呢?2009年到2017年,一直是这样,所以包括我自己在内的很多投资人都争分夺秒最大限度使用杠杆,把尽量多的房产写的自己名下,因为担心利率会上涨。担心的事终于在2017年发生了,加拿大央行从20177月到201810月,一路加息5次,债券收益率也一再飘升,最可怕的是美联储在这段时间内也宣布加息缩表,眼看这一世界新秩序就要终结,重新回到股票、债券、现金利差顺序的旧时代。就在这时,川普大帝横空出世,多次指责美联储加息破坏股市繁荣,墙裂要求“预防性降息”,预防大萧条。让人难以理解的是,美联储居然屈从了,从2019年开始风向180度逆转,开始降息并停止缩表。出现这种戏剧性的局面不可能是总统一个人发飙的结果,需要参考日本才能看清楚这是怎么回事儿。2001年,日本发明了“量化宽松政策”,即,QE,央行大量购入债券,市场上债券数量减少,债券面值上升,同时债券收益率下降,银行的长期贷款资金成本就是参照债券收益率的,因此长期贷款包括按揭贷款利率下降。从2001年到2019年这18年间,日本央行一直无法加息,因为低利率期间个人、企业、国家借债太多。美国借鉴日本,在2009年动用了QE这个降息的大规模杀伤性武器,当时的金融风暴是得到缓解了,可没想到的是10年后的今天发现:用QE手段降息之后,再想加息就难了。加拿大央行在美联储连续降息之后,依然没有人为调低利率,因为实在找不到要预防大萧条的理由。无论加拿大央行怎么决定,加拿大房贷依然处在3%利率的水平,如果房地产投资回报率减3%的资金成本,高于债券收益率,地产投资依然是很多家庭的首选投资。

都说信心比黄金还宝贵,但对于实实在在的投资来说,目前的“股票、房贷/现金、债券”利差顺序,聪明的投资者会看到,现金比黄金更宝贵。

 

04负现金流是亏损吗?

 

大家都知道,利润是要上税的。房地产投资中应该纳税的是净利润。做过地产投资的朋友一定知道,房地产投资者每年要填报T776 表,列明毛收入和“所有开支”,最后得出一个净租金收入,这个收入如果是正数,就要计入本人收入缴税,如果是负数是亏损,要从本人全部应纳税收入中扣除之后再缴税。“所有开支”只包括贷款利息,不包括贷款本金,而房贷月供之中必须包括本金。我们来比较一下利润和现金流的关系:

利润/亏损=毛租金收入-所有费用

(正/负)现金流=毛租金收入-所有费用-贷款本金

从上面两个公式比较来看,很明显,负现金流不等于亏损。那么负现金流,每月补进去的钱是什么呢?还记得我们前面举得例子吧,首付35%的情况下有正现金流,首付20%的情况下是负现金流,那么负现金流=首付款的分期付款,而不是亏损。如果银行容忍你首付款也分期付款,最大限度地借钱给你,在这个现金为王,现金比黄金珍贵的年代,你还要坚持要正现金流,而少借点吗?

负现金流,需要投资者的场外正现金流充沛,即,自己的收入不仅够生活开销,还足够每月追加首付款。“场外”这个词非常重要。记得以前给大家介绍巴菲特用杠杆的例子吧,巴菲特在股票市场中从不使用保证金/margin购买股票,他的杠杆加在场外,用保险浮存金做杠杆。李笑来的新书《韭菜的自我修养》里也提到,投资者进入任何一个陌生的投资领域都是场内的韭菜,自己在场外一定要有足够的资产或现金流,不能孤注一掷等着场内的投资实现预期收益或正现金流。

 



05有一种投资方式叫“定投”

 

格雷厄姆是巴菲特的老师,他在晚年给投资者的忠告是购买指数;巴菲特给广大投资者的建议也是投资指数基金;《漫步华尔街》一书最终给投资者建议也是投资指数基金;中国有个长投课堂很受欢迎,给的建议也是投资指数基金。指数基金怎么买,建议也是很统一,就是“定投”。即,每月拿出1000元,购买指数基金,大盘涨的的时候能买到的股数少,大盘跌的时候能买到的股数多,长期定投的结果就是平均了买入成本,收益就是大盘的平均收益。定投指数基金是最保守的,被动防御型投资,不图超越大盘跑赢股市,只求借助资本市场让自己的存款保值增值。

负现金流的房地产投资与定投指数基金的道理相同:每月定额投入,风雨无阻,获取平均回报水平,强制储蓄,给未来的自己准备一份礼物。

 


06生活中的恐惧和愤怒

 

有人对别人贷到很多款进行地产投资非常愤怒,觉得日常收入都用于还债了,没有用于消费刺激经济发展,债务水平过高还给社会带来了不稳定性;有人对房地产投资充满了恐惧,不敢借钱,眼看着别人贷款投资,但自己就像脚长了钉子一样寸步不敢动。产品经理梁宁举过这样一个例子,描述愤怒和恐惧的区别:一只猫在自己的领地尿了一圈之后,另一只猫闯了进来,它觉得很愤怒;而当一只老虎闯进它的领地之后,它就不是愤怒,而是恐惧了。一个人恐惧的边界,就是这个人事业的边界,财富的边界,人际关系的边界,也就是人生的边界。道理都懂,可就是过不好这一生的原因就是:恐惧、愉悦等情绪是人的操作系统,各种知识是操作系统上的应用程序APP,操作系统版本低的情况下,装什么APP都运转不起来。不改变恐惧边界,学什么都白学,鸡汤也都白读。对房地产投资的恐惧,不是因为无知到连负现金流和亏损都分不清,而是家庭教育中缺乏了一种用OPMother people’s money赚钱的经验和勇气。给孩子做出敢于借款投资的榜样,并给他们看你的投资成果,孩子的一生都不会再有任何这方面的恐惧。很多人怕自己的孩子输在起跑线了,让孩子玩命努力,自己只是出时间和出钱陪着,其实最好的教育是做给孩子看。那些老子出首付,让孩子贷款买投资房的家庭,孩子小的时候根本不需要赢在起跑线上。怎么教育孩子卸下恐惧?唯有亲身示范。

 


结语:我觉得很多人不是不知道负现金流根本不是亏损,但不明白负现金流就是首付款的分期付款,是银行除了批给你贷款之外,还授权你可以将贵如黄金的现金分期分批地缴纳,这是多大的荣幸啊。定投,是一种分散和平均投资成本的方法,也是一种零存整取的财富积累方式,不仅抚平了市场波动,还让投资者养成了一个长期投资的好习惯,房地产投资中的负现金流就是房地产定投。作为加拿大的第一代移民,我们要学习的东西很多,要为第二代做的准备更多,分清楚为“提前消费欠的钱是债务”,“为投资欠的钱是杠杆”,才能自己不害怕,也让下一代对借钱没有恐惧感。生活在资本主义国家,不学会用OPM 赚钱,那就只能出售劳动力,那么移民的意义在哪儿呢?指责别人债务太多,是愚昧的表现,你怎么知道别人用这些贷款赚回了多少财富呢?早一天脱离无知,卸下恐惧,对未来的焦虑就会早一天离开我们。不断地学习,加上行动的勇气才能让我们过上财务独立的生活