为什么公寓管理费这么高，大楼公司还是要破产？

Windsor大学的教授Randy Lippert在近期发表的新书“Condo Conquest”当中，描述了多伦多和纽约的扭曲公寓公司发展景象。

很多人可能不知道，每个公寓其实都是一个小公司，管理着整个大楼的维修、管理处、财政支出等等。我们每个月的管理费就是交给他们了。每年年底，大楼一般都会有一份财务报表，理论上来说是会对所有业主公布的。

在Lippert预计的公寓破产情况中，所指的“破产”，就是上述的小型公司的破产。

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开发商承诺低价

在导致破产众多的因素中，开发商是非常重要的一个。开发商经常出售新的公寓，而且承诺不切实际的低价（物业费、管理费等）。 这些价格在业主入住后，就会飙升。 这意味着业主面临的花销要远高于他们的预计，由于这些高消费，住户往往会抵制在维护上花钱。 结果是，大楼很快就会失修。

由于公寓董事会往往对财务状况保密，而且业主通常不知道他们的公寓的财务状况，公寓业主可能并不知道他们所居住的大楼有问题。

 Lippert预计维护成本将继续快于收入增长，这可能促使一些公寓公司最终破产。

 Lippert在接受HuffPost采访时说：“我认为将会有一些公寓的费用将变得不可持续，人们会想要离开，并且变得不可持续。” 不可持续也就是说，人们不会愿意一直支付这些费用，越来越多的住户会想要离开。

 “2008年的美国就是这样，一些公寓公司因此不得不解散。”

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过大的市场份额

在加拿大的主要城市（多伦多、温哥华等），公寓的市场份额已经越来越大 -- 占今天多伦多所有住宅的21％，是20年前的两倍多。  Lippert预测，该行业实质上已经变得“太大而不能倒闭”。为什么这么说呢？行业的巨大份额使得其崩溃后果严重。其倒闭的结果可能是靠政府的救助来度过困境。比如政府降低财产睡，用纳税人支付的税来救助这个行业等方法。

住户关系

该书还记录了公寓自住业主和投资者所有者之间日益紧张的关系，包括个人投资者。

这两个群体的利益各不相同。 自住业主愿意花更多钱来维持生活质量，比如说修缮公寓，交管理费等; 而投资者只希望以尽可能低的成本来实现利润最大化。 在这两者之间是公寓承租人--Lippert认为承租人最终承担了公寓业主之间冲突的所有责任。

在大楼委员会中，租房者被视为“不道德，不安全。”然而，Lippert认为，租房者对整个事情至关重要。 如果没有承租人的需求，很多公寓大楼连建成都不可能。

开发商无法禁止Airbnb

Airbnb现象正在改变公寓，将住宅转变为酒店。 开发商在将大楼移交给公司之后仍然拥有管理大楼的权利。

因为业主在很大程度上并不参与大楼管理，所以人数不够将导致无法改变既定条款。事后通常不可能改变这条规则（允许公寓短租）， 更别说是许多业主缺席管理的大楼。

Airbnb的存在加速了大楼管理成本的增长，促使业主的离开。

鼓励第三方参与

他希望看到开放商放宽管理公寓的权利，并允许更多第三方参与其中。 例如，政府可以编写适用于新建筑的通用公寓董事会声明，或者租户编写自己的规则。

总的来说，作者希望更多的政府或者第三方组织的监管，他全力支持并安大略省所建立的公寓管理局，他认为这是一种针对居民的保护机构。

有些机构是非政府组织。非政府组织很容易其监管行业的影响，因此他更愿意看到拥有完全控制权的政府机构。

当然，大家也不用过于恐慌。并不是说所有的大楼都有财政问题，很大一部分的公寓状况是健康安全的。

由于不可持续的住户，开发商的雄心壮志，并不实际的低费用，业主在管理委员会的缺席等等问题，Lippert认为加拿大公寓公司总有一天会破产。