【扫盲贴】加拿大购房全攻略
周银（Carrie)2019-7-15
在加拿大第一次买房的朋友，总是充满了很多不确定和疑问，这篇文章就帮大家解答一些常见的买房流程问题。
本文内容较多，满满都是知识点，请预备10分钟的阅读时间，或点击收藏和关注，以备日后查看。
加拿大的房地产交易，可分为买新房和二手房。
新房
买新房（一手）分为：
楼花，即公寓楼(Condo)；
房花，即独立屋 (Detached)、半独立 (Semi-detached) 和镇屋 (Townhouse)。
买楼花或房花，是一个不错的投资选择，等于是用现在的价钱，去买未来的房价增值。
买家通过挑选地段、开发商、户型图来预订一个期房。
二手房
比较之下，二手房可以近期入住，随时可通过地产经纪安排看房。
是所谓看得见、摸得着，所见即所得的相对稳健的物业。
在这里，我们就专门说说在加拿大购买二手物业的流程。
首先，外国人或非加拿大居民可以自由买卖加拿大房地产。
加拿大联邦政府«公民法»：
非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。
根据安省目前政策，非加拿大公民、也非永久居民、不居住在安省、或非加拿大公司的话，在金马蹄地区购买房产需缴纳15%的海外买家税（NRST）。
豁免
15%的海外买家税有以下豁免情况：
1、已经拿到安省省OINP提名的买家；
2、安省接受的难民；
3、加拿大公民或永久居民的配偶（还不是加拿大公民和没有获得枫叶卡）。
退税
另外一部分海外买家可以获得Rebate退税，就是先交税，后连本带息返还！
将该房产作为主要住所，并满足以下任意一条，即可申请退税。
1)在购买房子后4年中，拿到了加拿大公民或者永久居民身份；
2)国际学生在购买房子之后继续在安省读满两年大学的；
3)拿到工签在安省合法工作超过1年的。
确定了买房的意向，和锁定了购置房产的地区后，买家就需要专业地产经纪的帮忙啦！
在国内买房，不一定要找房产经纪，只要看对眼了，直接向卖房公司交钱就是。
但在加拿大，买房的手续包括前期的考察、买房过程中的谈判、后期的合同签署等复杂且专业的过程。
个人的能力毕竟有限，买家自己搜集信息、找地址、打听社区环境、比较价位、谈判、跟踪协议的履行，非常费力和苦难。
买卖双方，利益从根本上是冲突的。如果没有充分了解市场，没有专业人士协助，没有第三方保险（地产经纪都有职业保险）的保护，私买方吃亏的情况非常多见。
经过持牌地产经纪买房，经纪有义务核实房产相关情况，向客户披露有重大影响的因素，以充分保护客户在房产交易中的利益。
一位专业买家经纪的职责主要有：
详细了解买方要求(预算、物业类型、地点、学区、结构、喜好、车位数等等)；
2
寻找符合条件的房源，挑选出合适的物业供买家比对和选择；
3
预约看房；
4
带领买家实地看房，讲解并做出建议和总结；
5
考察区域走势和升值潜力，比较周边物业的成交情况，查询目标物业的历史记录、近期维修、和装修程度，帮助买家制定出价策略；
6
代表买家下Offer(买房合约邀请)以及准备相关法律文件，并与卖方谈判争取最好价格；
7
联系银行贷款人士，协助客户顺利贷款；
8
安排房屋检查Inspection，为客户解读验房报告，确保买家知晓每个细节；
9
协助律师、保险经纪、开通水、电、气等相关服务，确保交接过程顺利和成交后的跟进。
在整个购房的过程当中，买家和经纪之间，应该保持紧密的沟通和信任。
经纪相当于置业顾问，对买家的置业要求和偏好越了解，越能精准的寻找物业。
在中国房产中介常常帮买家压价，帮卖家说好，牵线成功，两头吃佣金。中国概念上的“房产中介”，在加拿大是不存在的。
加拿大房产经纪不是中间人的角色，而是买家或卖家，全权委托的利益代理人，必须以委托人的利益为第一考虑。
如果经纪人为了自己的利益而隐瞒或虚构信息，从而推动双方交易，委托人有权随时起诉经纪人，并索取经济补偿。
房地产经纪的责任，并不随着交易的完成而结束，委托人在交易结束多年后，依然有追索损失的权利。
加拿大的房地产买卖双方经纪的佣金，完全由卖方承担，在加拿大买方无需承担任何经纪佣金费用。
买家经纪的佣金由卖家支付，负责产权交割的律师会从卖家收到的房款里直接扣除，转到经纪公司的佣金专用账户。
在挑选好合意的房子后，就进入到签订买卖合同（即俗称的下Offer）环节。
“Offer”是房屋买卖协议(Agreement of Purchase and Sale)的简称，是二手物业交易中最核心的文件，值得详细解释一番。
所谓“下Offer”是指买家经纪按照买家的授意，在地产局标准的制式条款的基础上，进行填写、修改、添加条款等，生成一份有法律效力的出价文件，让买家签署后发送给卖家经纪的过程。
Offer的大部分条款为标准化法律语言，能够修改和谈判的，主要集中于以下几个焦点问题：
Purchase price（购买价）
如果卖家挂牌价或报价是200万，买家可以按自己的想法在合同上给出第一次报价。
如果知道同时有好几个买家，这个报价就需要掌握技巧了。即使没有其他买家，这个报价也不能给的太离谱，比如只报100万，肯定不是一个恰当的报价，卖家会觉得你根本没诚意买这房子。
这个报价需要买家和自己的经纪好好商量再出。经纪的经验在这个时候就非常重要了，他/她应该根据目前的市场趋势，及周边房屋一般成交价格，综合房屋自身状况等，给出专业的意见。
Deposit（定金）
通常定金（Deposit）是购买价的5%，可以取一个接近的整数，这个条款需要约定定金支付时间，和支付到什么账户。
一般合同约定在双方在Offer上签字同意后，24个小时之内，支付到卖方经纪公司的信托账户。这个账户受房地产服务法例的制约，经纪公司不可以随意动用，如果一切顺利的话，定金在“Completion Date（交接日）”才会支付给卖方。
Term and Condition（条款和条件）
价格当然最关键，但也不一定合适了就能成交；
产权交割时间双方可以友好协商，有时也可能成为不成交的原因。
比如买家租约到期急于搬家，而卖家因各种原因无法很快搬走。
我们来重点说说Offer的附带条件(Condition)，可以简单地将它理解为买家经纪为保护买家利益，而在Offer附件中加入的条款。附带条件有很多，最常见的有两种：
贷款条件：虽然价格、产权交割日双方接受了，但买方如果未能在规定时间(以五个工作日为最常见)内申请到“满意”的银行贷款，买方有权单方面解除合同，足额收回定金；
验房条件：在规定时间内，买方付费请验房师对房屋的主体结构、屋顶外墙、冷暖系统、电路安全等等进行验房。如果买方对验房结果不“满意”，买方有权单方面解除合同，足额收回定金。
“满意”似乎是个很模糊的概念。那是不是买家就能利用附带条件进退自如，利用验房报告中指出的瑕疵，或者对贷款条件中的贷款的利息不满意而取消合约？不尽然！
英文有个形容词叫“Arbitrary”，可理解为任意，霸道的，用现在流行语，就是“任性”的意思。
如果买家很明显是在利用条款反悔，那么较真的卖家可以告买家Arbitrary Change，连带告买家的经纪。所以下Offer的时候要慎重考虑。
当房地产市场处于典型的卖方市场时，有些求房若渴的买家会选择主动放弃任何附加条件，以求自己的Offer被接受，达成交易。这种不带任何附件条件的Offer叫Firm Offer，也有人称其为Clean Offer/Cash Offer。这种Offer一旦双方签字确认，即时生效，不可单方面解除。
下Offer、谈Offer、以及抢Offer的过程，有时甚至是 “惊心动魄，如履薄冰”！这个环节亦是能充分体现一个有经验的地产经纪价值。
Chattels Included（包含的物品）
买方可提出想在购买价中包括的可移动物品，比如冰箱、洗衣机等电器、家具等等。
Completion（交易完成）
这个条款是表明交易正式完成，即卖家必须搬出物业，买方到律师处接收钥匙的日期，也叫Closing Date（交房日）。
买家在产权交割完成，并在律所拿到钥匙后，应在24小时内去房子里查看一下：
*** 前任业主是否悄悄更换了家电？在加拿大，通常五大件家电是不会搬走的：冰箱、炉子(含烤箱)、洗碗机、洗衣机、干衣机。
*** 有没有合同写明留下但是被带走的，比方贵重的水晶灯？
*** 前任业主有没有留下大量垃圾？
如果及时发现问题，可能还有时间让律师暂时扣住交易房款，让卖家回来解决。
买方经纪把上述买方签字的合同（Offer）发给卖方或卖方经纪，就进入到卖方接受/修改合同的阶段。
在合同中专门有一个条款就是Acceptance，在这个条款中，如果卖方同意买方提出的所有条件，则卖方只要在要约有效期内签字，合同就成立了。
但是卖方通常不会完全同意买方的要约。具体做法就是在买方前述合同条款中进行修改。
比如购买价，卖方会提出一个新价格，也会按照自己的想法调整其他条件，在合同里直接手写新的条件，并在边上简签。
这份文件构成一份新要约，也会附有有效期，再发给买方。这样要约、承诺经过几个来回，双方最终能达成一致，合同才初步成立。
加拿大二手房交易的过程大概就是这样，对本地买家和海外买家几乎没有区别。但合同成立之后，在贷款方面各家银行的政策和审核不同，海外买家最好提前多找几家银行的贷款顾问咨询。
在二手房交易过程中涉及的地产经纪、贷款顾问和律师，都需执业资格证，并且都受行业协会的严格监管，职业操守和专业度方面普遍还是令人放心的。
房产作为稳定安全的固定型资产，一直受到中国买家的青睐。随着人民币国际化的进程以及人民币汇率的不断贬值，境外资产配置已经成为趋势。加拿大也成为了继美国和澳大利亚之后的第三大华人热衷的投资国家。
无论您是有移居加拿大的计划，有送子女有来加拿大留学的打算，还是有全球资产配置的想法，尽早与当地的地产经纪建立联系。
专业的房产经纪可以提供实时信息和咨询、发送房源信息，您即使在国内也能游刃有余，况且这些服务对买家都是免费的。
说不定，在下一个黄金周，您就能以远低于北上广深普通二居室的价格，在加拿大买下一栋满意的独栋别墅。
如果您在房产投资有任何问题，请立刻联系大鹏地产经纪Carrie 647-745-5660. 微信：themistfairy
