19年楼花交接, 贷款如何申请？什么时候开始审批流程？有哪些需要注意的常见问题？

贷款预批是一项非常安全的措施, 有助于限制过度加杠杆买家的投机性投资, 还可以确保买家顺利过户。如果一栋公寓楼的80%单元都已售出或已获得施工款项，或者即将交付入住，那么开发商可能放松贷款限制条款。一般来说，开发商会要求客户购买楼花之后30-90天之内提供贷款预批证明。然而，在10天的“冷静期”当中, 申请贷款预批更能保障买家的利益。如果发现自己的贷款有问题，可以无条件地退掉这个楼花, 拿回定金。

很多发展商的买卖合同中, 还有一个关于贷款预审批（Mortgage Pre Approval)的条款: 在合同签订后的30天（或60天）, 买家要向发展商提供令发展商满意的贷款预审批文件（Mortgage Pre Approval)。如果10天的冷静期过了, 30天内, 买家拿不到贷款的预审批, 那怎么办？那你就违约了，发展商可以按违约来处理。
 

要注意房贷预批不能保证可以贷到款。通常来说, 房贷预批最长有效期为90-120天。期间, 相关条款需要重新协商。

信用: 优秀的信用分数一般在700分以上。一旦低于680分，就很难从五大银行贷款了; 但是也在B级贷款机构（B类银行）贷款。
 

“负债-收入比率”:是指负债与收入之间的比值，即：负债占收入的百分比。举个例子，如果你每月赚1万美元，但是要偿还1千美元的助学贷款和2千美元的房贷，那么你的“负债-收入比率”为30%。

每家银行各不相同。通常来说, 如果你的“负债-收入比率”超过40%, 那么你就很难贷到款了, 有些银行会将租金收入的50%纳入总收入与负债还款相比较。这样一来, 贷款门槛就更低了。

因此, 贷款预批与公寓最终过户前, 找到合适的租客会十分有利。

显然, 自雇人士因其非稳定收入而导致获得房屋贷款相对要难一些。因此, 银行的标准做法是汇总前两年的Notice of Assessments(NOA), 并将其平均值视为年度收入。

然而, 如果你最近才开始创业, 这就会产生很多问题, 毕竟银行不会使用当前年份的收入数据。此外, 如果你没有维持目前收入水平很长时间, 银行也不会将你目前的收入视为稳定收入来源。

从“final closing date”而非“occupancy date”起开始偿还房贷。大致上，“occupancy date”会在“final closing date”前3-6个月。“final closing”是指公寓大楼正式在政府部门登记, 买家收到公寓正式所有权。
 

从“occupancy date””起到“final closing date”，你将向开发商支付“入住费(occupancy fees)” 。最终过户之日，你将收到公寓所有权; 此时, 就需要还房贷了。