一般来说，在加拿大贷款最常见的两种方式，是用本地收入贷款，或者是海外收入贷款。对于华人来说，刚刚在加拿大立足, 所以有相当一部分买家倾向用海外收入贷款；非居民的海外买家更是如此，没有本地收入，只能用海外收入贷款。下面文章针对不同人群的实际情况，可以对号入座, 让我们来看看吧：

所谓新移民就是指移民加拿大登陆5年之内的人。这有两种日期可以参考: 一是登陆纸(landing paper)上的时间, 另外一个是枫叶卡背后的时间; 一般来说, 枫叶卡背后的时间会比登陆纸的时间晚2个月左右。

2年内的新移民可以说自己的工作还在原国, 在贷款审批中等同于外国人。一般来说，想贷款多少加元就要提供大致等值的国内收入证明; 比如计划贷款100万加元，雇主信需要证明年收入在100万人民币左右。

不过，新移民的贷款政策也是实实在在的收紧了，对贷款申请者的还贷能力考察更严格, 轻轻松松办贷款的光景一去不返。在信贷政策收紧的背景下，五大银行当前房价在100万加元以下的，通过海外收入申请贷款，最低首付比例35% (本地收入则为20%); 如果房价在100万加元以上的，最低首付比例为50%。

首先, 首付款证明不一定去银行开一个专门的证明, 网银截图也可以, 但要有贷款人的名字、金额和日期。

比如贷款65%, 首付35%; 另外需要多准备个5%，保证40%在账上，银行要看到借款人有至少有一年的还款及支付其他房屋相关杂费的资金, 而且首付也至少在加拿大账户待够1-3个月；买楼花的情况下，支付给开发商的楼花款也视为首付的一部分。

新移民登录加拿大在短期内是无法拿到有效收入和相对应信用记录的; 所以根据新移民的身份特征，不同银行对收入也有一定的要求：

• 如果自身收入较低（刚毕业新工作），还是可以由父母担保，不上title，无海外买家税。

• 如果能提供登陆前在国内的收入证明，银行可以判定贷款人在加拿大的潜在收入，可以使用35%首付(100万房价) 。

不同登陆背景不同财务状况的新移民还要准备各自不同的材料:
 

• 中国公司所有人，或者法人代表：公司营业执照、股权证, 2年内体现公司盈利的财务报表, 国内征信报告及完税证明

• 中国公司雇员和高管: 雇主证明信 (可以没有雇主印章，但需要负责人签字), 工资单, 国内征信报告及完税证明

如果没有本地工作，也没有材料证明有本地收入、海外收入；在原居国也没有资产，就无法证明自己的偿还贷款能力。在从严从紧的原则下，也就无法贷款了。

由于新移民在中国的财务透明度不尽相同，所能提供的财力证明材料往往和实际情况不一致。所以提醒大家注意以下几点：
 

• 注意留存从任何国家汇款到加拿大账户的国际汇款记录文件。

• 会计师帮新移民报税时交到国税局的报税表副本T1 General。

• 新移民申请大额贷款要尽早，申请越早需要的材料相对越简单。通常新移民登陆3-5年期间再申请大额贷款就会变得麻烦。

持工作签证，从贷款政策而言被视为非居民(获得安省PNP资格后，非居民买房不用交15%炒房税, 而不是先交税后退税), 让我们来具体看看工签持有人群的贷款要求:

工签持有者可以凭收入申请房贷，利率和与居民一样; 没有其他个人债务的情况下，贷款金额最多是年收入的4倍。如果不能满足以上收入条件，是否还能获得房屋贷款呢？答案是：“完全可以”。例如，收入不能达到A类贷款要求，但从收入和债务关系看，拥有足够的现金流可以支持房屋贷款，那么可以获得接近于A 或B类的房屋贷款。在一到两年以后, 财务状况获得改善,可以将房贷转到A类贷款。

同时, 父母有比较持续的收入也可以依靠父母的海外收入来担保，并且自身有收入的，获得贷款批准会比较快。如果自身没有足够支付能力, 最普遍的办法就是父母凭借海外收入担保子女贷款，对首付的最低要求是35%。一般要求父母提供：工资单，收入证明，银行存款证明，资产证明就可以; 同时父母担保不影响将来退还海外买家税, 而且贷款利率跟本地借款人没有区别，能够拿到正常的市场利率。

除去35%的首付，银行一般要求贷款人有额外的5%首付在交房前存在银行，用来支付第一年费用（月供，Condo带管理费，地税），所以首付要求一般是40%。再加上15%的海外买家税，一般准备55%的现金就可以买房了。比方以100万的房价计算，需要拿出55万的现金。同时律师需要帮助处理过户手续，父母在国内签字担保。

综上所述, 新移民以及工签贷款是运用特殊贷款政策的贷款方式，也是相对比较简单的贷款途径。只要对上述条件准备充分，申请房屋贷款还是比较容易的。鉴于目前加拿大政府对贷款政策的收紧，今后这些政策也许还会有调整。所以，符合要求的购房者，最好抓紧时间，在新移民5年到期之前拿到贷款批准。

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