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加拿大银行推出"无本金贷款"刺激购房,房市即将反弹?!

www.super3home.com2019-5-21

过去一周,加拿大发生了一件关乎经济发展乃至国运的大事。在央行行长波洛兹(Stephen Poloz)公开呼吁“加拿大需要更灵活的贷款形式”后,信贷机构终于开始在加国推行“无本金贷款”这一备受争议的贷款了。


对于羸弱已久的加拿大房地产市场来说,这一贷款种类的引入可能将成为短期内刺激购买的助力。然而,“无本金”的贷款形式,也引发了业界对于加国金融安全的隐忧。



楼市连续走低八个月

央行行长呼吁“更多贷款种类”


据路透社的最新数据显示,加拿大四月份全国的平均房价较上月并未发生变化。这意味着,在过去的八个月里,曾经风光无限的加拿大房地产市场表现暗淡、全无增长。



波洛兹对本国房地产问题发表公开讲话

在这次讲话中,波洛兹没有着墨于民众普遍关心的利率问题,而是大篇幅地提及加拿大的金融安全隐患。波洛兹表示,加国应该“引入更多的贷款种类”,以分散加国信贷系统与贷款人的风险。


波洛兹此番表态的原意其实不难理解。当绝大多数人都选用同一种贷款种类时,会无形中提升这种贷款的风险。因此,贷款的种类越多,便意味着民众选择越多,风险分摊也就越合理。一旦某种贷款发生问题,受影响的人群将会相对较少。在波洛兹公开呼吁之后,可以预见,加国的各类信贷机构将引入更多贷款形式,丰富加拿大的信贷市场。


“无本金贷款”亮绿灯

是否是拯救楼市的良药?


在央行行长发表相关讲话后,加国信贷机构Merix Financial敢为人先,率先向市场推行了“无本金贷款”。


所谓“无本金贷款”,又称“只付利息贷款”。顾名思义,这种贷款与传统的抵押贷款不同,它只要求借款人在贷款初期偿还贷款的利息部分,无需偿还本金。而在预先设定的期限(常见的有5年、7年、10年等)过后,信贷机构才会开始要求借款人一同偿还本金和剩余的利息。



根据Merix Financial的宣传材料,假设某借款人以4%的固定利率申请一份为期超过25年的400,000加元的贷款,依照常规的还款方式,其每月的还款额为1,900加元左右;而如果选用“无本金贷款”,在其仅需支付利息的阶段,每月的还款额仅为1,300加元左右,可腾出600加元的现金流。



显而易见,这种贷款形式对于当前现金流紧张,却有心购买房产的人士十分具有吸引力。之于陷入疲软的加拿大楼市来说,这样的贷款形式似乎也可以帮助更多当下手头困难的人群进入房地产市场。


风险显而易见

前车之鉴已显风险迹象


然而,天上没有免费的午餐,“无本金贷款”的“无本金”也只是暂时的。当约定的期限到达时,借款人的还款额将面临突然上涨。羊毛出在羊身上,借款人前期感觉像是白来的每月600元现金在此时将会换个面孔,重新以负债的形式出现在账面上。


房产资源紧俏、国家缺少其他经济发展支柱、华人投资者追捧……澳大利亚房地产市场和加国市场有着许多的相似之处。因此,其运行轨迹对于加拿大来说也有很大的参考意义。出于各种原因,澳大利亚房产市场十分青睐“无本金贷款”。


而当前,其正面临一场前所未有的考验。5年前,澳大利亚房地产市场进入新一轮的疯涨周期,而当地信贷机构也借机向购房者大肆发放“无本金贷款”形式。


据统计,仅在2014至2015年间,澳大利亚批准了价值7,060亿澳元的贷款额,而其中有42%的贷款为“无本金贷款”。如今,有一大批贷款人的“5年无本金还款期限”已经或即将到期,而市场已经出现警戒迹象。多数还款人表示生活艰难,而同一阶段,澳洲的房价也显示出了明显的回落态势。一旦发生大面积的借款人违约现象,澳洲房产市场或难逃风暴洗礼。


与此同时,2008年金融危机的惨痛景象依然历历在目。美国在2002年为刺激房产市场推出结构与“无本金贷款”相似的“30年浮动利率贷款”,仅要求借款人在贷款的前五年依照极低的利率还款。这一贷款形式后被证实是诱发六年后次贷危机的重要原因之一。



更令人感到忧心的是,央行行长波洛兹在讲话中还鼓励加拿大信贷机构加大发展“信贷证券化”的力度。而“信贷证券化”,更是触发2008年次贷危机的元凶之一。加国如想要进一步发掘信贷系统的潜力,仍需以做好金融风险管控为前提,以免步入金融危机的陷阱。