多伦多楼花接连被取消坑惨数万买家！这篇文章教你不被开发商“耍流氓”
Sherry编译2019-5-15
2018年4月5日，购买了旺市Cosmos公寓的买家们陆续接到开发商Liberty
Development的信，通知Cosmos Condo项目取消，给出的理由是“无法获得令人满意的融资”，一时激起轩然大波。之后，愤怒的Cosmos公寓买家们走上了漫漫的维权之路。
（Cosmos公寓位于旺市市中心 ）
只退钱无补偿，
在上个月下旬的庭审中，有40多位买家到庭作证，法庭的焦点就在于2016年楼花买家与开发商Liberty Developments签定的合同用词上。
Cosmos公寓买家的代表律师要求安大略省法院裁定之前双方签的合约为“非法合同”。因为这些合同允许开放商在融资“条件”不满意的情况下取消项目，而不透露这些条件是什么。
买家购买Cosmos公寓时，是多伦多房产市场最火热的一段时期，其签署的Cosmos协议还包括一项条款，允许供应商拥有“唯一的，绝对的和不受约束的裁量权”来取消项目，买方的律师表示这不符合Tarion以保护消费者为目的规定。
“令人满意的融资和不受约束的自由裁量权是两回事，”代表Cosmos买家的Ted Charney告诉安大略省法院。Charney表示，因为项目取消，几千人的生活受到影响。根据Tarion的条例，类似Cosmos项目的买家，一旦遇到开发商因不满意的融资取消项目，是无法因市场价格变动获得补偿的。
但目前，这次维权的结果还是未知数。
华人两套楼花落空，至今无力再购房
在Cosmos刚预售的时候，每平的价格为$540左右，项目取消时，旺市的房价已经涨到每平$700，几乎涨了30%。所以很多买家都表示，当初买这个房子是很划算的。但是在眼看交房的日子就要临近时，却被告知取消了，真是令人难以接受。
Cosmos一位华人买家Cecilia Yung表示，她和父母买了两个Cosmos单位，为了住得离她在旺市的兄弟更近些。自从项目取消后，他们就没有足够的资金找到类似的房屋，导致家庭一直处于困境中。
Yung说，这个案例表明，Tarion的协议还有很多需要改进的地方。
在Cosmos楼花取消后，又有不少新的楼花项目被取消。很显然，目前的制度没有为消费者提供足够的保护。
2017年，在大多地区，至少有9个公寓楼计划被取消，远远高于近几年的平均水平。
去年，华人聚居的士嘉堡地区的Kennedy Gardens项目、旺市Gupta Group的Lcono公寓楼等大型项目也纷纷被取消。市场研究公司Urbanation称，2018大多伦多地区共有15个公寓楼项目取消，涉及超过4500个单位，是2017年（1678）的两倍，2016年（379）的十倍。
（2018年被取消的Lcono公寓楼）
今年3月份，多伦多Danforth Ave.上一个3年前开售的公寓楼项目被开发商宣布取消，成为多伦多地区一系列楼花被取消项目中的最新一个。
对于买家来说，项目被取消后再购房，房价早已不是当时的水平。更别提许多买家当时还是向银行贷款缴付的房款。照目前的趋势来看，恐怕还会有更多的楼花难逃被取消的噩运。在这样的情况下，投资者应该如何最大限度地保护自己的利益呢？
繁华的楼花市场中，你该如何投资？
一、楼花适合有闲散资金的人，有投资能力的人去购买。
加拿大的楼花建设周期比较长，一个公寓楼基本在四年的周期，这个建设周期长跟建设程序有很大的关系。在加拿大，开发商能够有了图纸及设计方案，首先要对外销售，买家购房的订金是存在银行信托账户里面的，也就是说，开发商最终拿到买家钱的时间，是在交房后。
当买家为购买上一个单元而兴高采烈时，其实这个楼盘能否顺利开工还是个未知量。只有当买家购房的订金达到一定的标准，开发商才有资格从银行贷款，开始施工前的所有准备。后期如果遇到某些技术或者资金上的问题，都有可能使这个楼盘拖延甚至于无法完工。
因此，楼花适合有闲散资金的人，有投资能力的人去购买。不适合一分钱掰成两半，资金紧张，急等米下锅的人去购买。这样的人只看到别人购买楼花赚钱了，以为自己一定会赚钱，遇到房市不景气，金融贷款控制严格的时候，就会给自己的生活带来很大的负面影响。
二、选择有丰富经验、实力雄厚的开发商
资历比较老的大牌开发商，建房时间会比较快。相反，小的开发商建房时间会相对比较长。
首先在建房过程中，基础、混凝土，墙体，装修、玻璃、空调暖气等等很多步骤，是由不同的术业专攻的外包团队来完成的。对于资历较老的开发商而言，这些外包建筑团队一般会跟他们有合作的历史，关系较好，因此会优先把资源和精力分配给他们，较早地完成工作。大的开发商有自己的建筑团队。因为它们业务量多，有足够的资源和支持自己的建筑团队。这样一来，他们的交房时间就完全自己掌握进度。
再者资历老的大开发商，因为长期和政府打交道，在政府拿批文的时候，在效率上也有很大优势。
最后选择实力雄厚的开发商不仅在竣工时间上有保障，而且大开发商的建设质量也有保障，设计风格，物业管理等都是小开发商所不能相提并论的。
三，选择适合的诚实可靠的地产经纪，聘请专业地产律师，谨慎签约
很多移民及留学生刚来到加拿大，不了解当地的房地产行情。建议大家选一个适合自己的诚实可靠的地产经纪帮助自己，这是明智的选择。如果有地产经纪帮助，可以货比三家，不一定只局限在一个开发商的楼盘上，选择范围大了很多。尤其是市场繁荣的时候，好地角的楼花单元一票难求，通过地产经纪是最好的选择了。
客户拿到自己满意的单元之后，需要和开发商签订购房合约。当经纪带着你到销售办公室签约的时，应聘请一个专业律师，让他帮你把把关，做到依法办事。这是不可或缺的一步。
四、关于合约中的几条关键条款
1. 珍惜签约楼花的十天冷静期
这是特别有利于客户的一个条款，就是在签约后的十个工作日里，如果客户拿不到银行的贷款证明，或者不想买了，客户都有权利无条件反悔，撤回签订的购房合约。如果过了这十天，再反悔，一切都要按照条款规定去承担该负的责任和惩罚。
2. 合约中的“霸王”条款
很多的条约里都存在着一些霸王条款。比如上文中Cosmos项目合同中的一条：开发商如果认为融资条款不能接受，有“唯一、绝对和不受约束的权力”取消项目。有些人觉得次条款有很大问题，但开发商需要预售楼花来为项目融资，更改这种操作必须使得销售与融资能够同时进行，目前来讲不太符合实际。所以目前的合约法规存在漏洞，在房价上涨的市场上，开发商可以以某种借口取消交易，买家就得不到足够的保护。购买者一定明白，购入有风险，风险要自负！
3. 了解合约中的小陷阱
尽量购买可以无条件转让的或者可以有条件转让的楼盘。在加拿大，一些开发商出于保护楼盘建设的考虑，规定某些楼盘建成之前不得转让，所以购买时一定要注意这个问题。
合约中关于建成之后额外建设及教育附加税等缴纳问题，合约里一定要有数额限制。
平面图与各空间实际建筑面积可能有出入。有些开放商在平面图里只提供一些总尺寸，并不提供局部空间尺寸；平面图展示的多为墙与墙之间的长度，不显示局部面积与尺寸；走廊的长与宽、窗户尺寸、门厅及卫浴面积等等，也往往不提供。
另外，公寓的楼层高度，也往往会被购房者忽略。平面图一般不会展示楼层高度。而由于结构不同，同一大厦的楼层高度，有时也不尽相同。
所以买楼花前，一定要细看合约及平面图，仔细询问，以真正做到心中有数。
