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还买Condo吗?多个公寓物业进入“抢钱模式”!业主被迫卖房!

寰腾咨询 NickPaPa地产2019-4-14


在多伦多住Condo,每月四五百的管理费已经算非常良心了,800-1000元的也不在少数,而且涨势从没有尽头。特别是每到一个新的财政年度,有的Condo物业管理公司居然能够一下子提价10%几、20%几,让住户简直是欲哭无泪。一些老Condo时不时修缮一下、翻新一下,管理费同样蹭蹭往上窜。Condo就像一个销金库,每月到手的工资还没捂热,呼啦一下子就去掉一大半,居住成本可谓相当高昂。



近日,大多伦多地区的旺市两栋共管公寓的住户一居室每月要交900元物业费、两居室每月1650元,这跟抢钱有何差别?


这两座名为The Fountains的共管公寓大厦,位于旺市 North Park Road。公寓管委会上月发出通知,称经过特别评估后,需要再添加100万元的管理费。这笔新增加的费用由大厦的487户业主来分担,平均每户2000多元


而就在3年前,管委会已经安排过一次特别评估,当时索要的管理费总额为30万元,主要用于支付管委会的运营费用。同时,维修费用也在迅速上涨,平均每年上涨幅度高达25%。



住户Alex Benchedrid称,他拥有一个2睡房单位,他和他妻子每月的退休金分别只有1200元,但每月的管理费却高达1650元。


自2014年成立以来一直担任大厦管委会主席的Stan Morris坚称,管委会经营该物业的方式不存在任何问题。现在出现的财政问题,是因为原本设定的大厦年度预算额度太低,根本不足以支付意外支出,例如浸水修复、保险和最低工资的增加等等。


很多人购买Condo是为了购买一种方便的生活方式,因为它省却了住独立屋的许多麻烦:冬天铲雪,夏季除草,房屋维修保养,而且会得到不少特别服务:24小时保安、物业维修、健身,娱乐设施等,但购买者每个月却要因此支付一定的管理费,而且,每座Condo的管理费都有增长的可能性。越旧的Condo管理费越高。


 

管理费高也就认了,毕竟住Condo就是图个省心省力,肯定要有相应代价。但很多Condo的物业管理处居然巧立名目擅自加价,让住户真的吃不消了。

 

多伦多King West上的一栋名为Quad Lofts II的11层Condo曾经出台了一项新规定,由于部分宠物主人没有尽到责任,任由宠物在公共场所排泄又不收拾,从而增加了物业的工作量。因此,董事会决定出台一项宠物新规,2018年5月2日实施。所有有宠物的业主,必须每月为自家每一只狗付$15的费用,用于地毯清洁、特殊清洁和大楼日常维护。

 

Condo管理费用高昂是不争的事实,现在居然还能把一些服务内容细分出来加收费用,假如此例一开,那就无异于变相涨管理费,你能收15元宠物费,我也能收25元宠物费。你收宠物费,我就收这个费、那个费,反正能细分出来的费用多着呢,住户就等着每月收账单吧。而且,有的养宠物者既然交了宠物费,那么可能就不再乐意清理宠物垃圾了,这其实是变相鼓励不良社会行为的滋生。


 

现在,多伦多不少公司和机构乱收费的行为已经几乎上升到明抢的高度。

为什么抢钱模式在多伦多蔚然成风?因为终端客户始终处于弱势地位,缺乏相应法律的严格保护,就像开发商取消楼花项目一样,想怎么弄你就怎么弄你,几乎是没有成本的。当然在一个畸形的商业社会中,许多公司的企业文化和价值观也被扭曲了。从长久说,这是损伤加拿大经济增长力的行为。而即使横行一时,无良商家最终会被消费者所唾弃。


据报道,有大多伦多地区有超过90%的共管物业都有应急经费不足的问题,还有近一半的共管物业甚至根本没有应急资金这个项目。一旦物业需要大笔资金应急(比如屋顶突然倒塌), 这笔费用就只能由住户按面积分摊,很多住户不得不举债或选择卖房搬走。


因此房产专家也建议:买公寓,先了解下行情以及公寓的楼龄及公共设施等,好估算自己要投入的物业管理费。比如带游泳池的公寓看着好,维护起来都是钱;低层公寓的物管费通常比高层多,因为户数少,摊下来的钱自然多。



管理费如何计算


所有的管理费肯定由业主来付的。现在很多Condo,Parking和Locker要单独收管理费,也是由业主付的。管理费计算的基本原则是:住户的实际使用面积(不算阳台)x(乘以)分摊到每尺的费用$/sq.ft.。业主最终要付的管理费就是:Condo面积x单位面积管理费+车位+Locker。


楼越新,需要花钱的地方就少。每过3年,Condo需要的Budget都会根据Reserve Fund Study来调整。当Condo过了5年之后,很多潜在的更换项目会被仔细考量,为了应对未来的资本支出(7-8年),可能Board会决定提前增加管理费来充裕Reserve Fund, 保证需要钱的时候,钱是足够支取的。10年+的楼,需要换的东西可能更。多所以买楼的话,3-5年新的房相对比较保险,新房虽然管理费地点,但是售价肯定更高,这个看买家最后的取舍。



多一个游泳池,多一个保安,多一个娱乐设施,多一个客房,管理费都会上升。房子本身建的好,后期的支出就少。有些楼由于质量不佳,入住后一两年就开始需要维修,管理费就会很快增加。因此在购房时选择口碑好的开发商十分重要。所有大厦的管理费都会涨,但是涨得快还是慢,主要还是在于建筑质量的控制。


管理费会有一部分放入储备金,在需要的时候不需要另外付钱,相当于一种保险。如果一栋大楼的管理费低,可能是管理公司维护的好,也有可能是很多需要修补的工作拖着不做导致。这时候,业主可能会被迫临时交上一大笔钱。


不按时交管理费后果有多严重?这跟买独立屋却不交地税一样,最后只怕“沦落”成为廉拍屋,到时候,它可能就真真正正不再属于你了。






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