什么是楼花转让？
楼花转让，英文叫做(Assignment)是我们在房地产交易中经常出现的情况。这原本是开发商给与购买者的一个备用机会，因为公寓楼花交房期较长，原始买主的家庭情况或经济情况可能在收房前发生一些改变，或由于其他的一些原因，导致他们不能最后交接房子，原始买主就可以在收房前将物业转让给另外一个买主，在不改变房屋原始买卖合同细节的情况下完成合法的房屋合同转让。
由于近10年来房地产市场较好，购买公寓楼花几年后都有大幅度升值，转让后可以赚取中间的差价。投入少，回报高，所以吸引了很多投资客。楼花转让中有一些常见的问题是需要大家注意的。楼花转让并不是转让房子，实际上是转卖购房合同。
楼花转让常见的问题—
转让人–Assignor
转让人 – Assignor，也就是原始买主。需要注意：
1、第一步最重要：需检查原始的买卖合同，确认开发商是否允许房屋转让。（大多数开发商都会同意，并且收取一定的费用）
2、查清限定条款：房屋转让的广告渠道是否有规定或限制，比如说是否可发布在MLS上，还是只能私卖，或内部通过开发商销售。
3、开发商需要转让人（Assignor）和受让人（Assignee）签署开发商的同意书（Consent Form）或转让合同（Assignment Agreement）
4、转让费：一般由转让人（Assignor）支付或者双方协议而定。
5、在转让完成后，受让人一般需要支付：转让人已经支付给开发商的首付款+赚取的差额
6、文件齐备：转让人需要将原始买卖合同等文件提供给受让人。
7、开发商一般不允许转让人（原始买主）放弃物业，除非转让人找到受让人，并完成全部转让流程。
8、转让人（原始买主）需要支付房屋转让中产生的律师费、开发商同意费、地产经纪佣金以及其他相关费用。
楼花转让常见的问题—
转让人–Assignee
受让人 – Assignee，也就是最终买主。需要注意：
1. 请律师仔细阅读检查过原始买卖合同及相关文件，并签署转让协议。2. 可能需要准备一份贷款预批文件（Mortgage Pre-approval）给开发商来证明受让人可以获得银行贷款。
3. 受转双方需在文件上约定一个日期，支付房屋转让造成的差价。（也可以是我们统称的楼花转让 Closing Day)
4. Assignment 房子通常价格会比新的现房总价低，但前期所需要的资金较多。受让人可以在房子最后交接贷款时按照是转让价格贷款，多余的部分可贴补前期的资金。
入住后：受让人在Occupancy Day时可能需要支付以下费用：
*最后一次首付款（看原始合同是否要求）
*入住费： 地税（预估），管理费，开发商利息，其他杂费
一般开发商会要求开6个月或一年的预期支票（Post- dated cheques）
最终交房日（Final Closing Day）
需要向开发商支付以下费用：
1、Levies费 （通常开发商会 Cap)
2、开发商律师协会费，约$70
3、两个月的入住费，作为大楼储备金
4、Tarion新房保险（约$600 – $1,900）
5、Hydro、water、gas meter安装费和连接费
6、Discharge of builder’s mortgages，约$200 – $300
7、律师法律费用
8、土地转让税
9、GST/HST Rebate : 对于最终买家来说, 如果符合申请新房HST rebate的条件 （自住/出租），就可以申请这个rebate。
多伦多房地产交易中常常会出现公寓楼花转让的情况。
由于公寓楼花交房期较长，原始买主的家庭情况或经济情况可能在收房前发生一些改变，或由于其他的一些原因，导致他们想放弃拥有某个单位，为避免违反房屋买卖合同而产生高额的经纪损失，原始买主可能会在收房前考虑将物业转让给另外一个买主。在不改变房屋原始买卖合同细节的情况下完成合法的房屋转让。
当然也不乏一些投资者在多伦多购买公寓楼花升值后，转让赚取中间的差价。
在多伦多公寓楼花转让中有一些常见的问题，今天嘉德置业小编就来为大家简单分享一下。
Assignor – 转让人，也就是原始买主常见的问题有：
- 需检查原始的买卖合同确认开发商是否允许房屋转让。
- 对房屋转让的广告途径是否有限制，例如：是否可以发布在MLS上，还是只能内部销售，或是私卖。
- 开发商可能需要转让人（Assignor）和受让人（Assignee）签署开发商的同意书（Consent Form）或转让合同（Assignment Agreement）。
- 一般房屋转让费由转让人（Assignor）支付。
- 在交房时，受让人一般需将转让人已经支付给开发商的首付款支付给转让人。或，转让人和受让人在文件中约定一个日期来交接这笔费用。
- 转让人需要将原始买卖合同以及相关文件提供给受让人。
- 除非转让人找到受让人并完成全部转让流程，开发商一般不允许转让人（原始买主）放弃物业。
- 转让人需要支付房屋转让中产生的律师费、开发商同意费、地产经纪佣金以及其他相关费用。
Assignee – 受让人，也就是最终买主常见的问题有：
- 要仔细阅读检查过原始买卖合同及相关文件，并签署转让协议。
- 受让人可能需要提交一份贷款预批文件（Mortgage Pre-approval）来证明他们可以获得银行贷款。
- 受让人和转让人需在文件上约定一个日期支付房屋转让产生的差价。
- 受让人在入住日（Occupancy Day）时可能需要支付以下费用：
- 最后一次首付款
- 入住费
- 地税（往往入住日时地税金额还没有算好，需要算好之后再缴纳地税）
- 管理费
- 其他杂费
- 最终交房日受让人需要向开发商支付以下费用：
- Hydro、water、gas meter安装费和连接费
- Levies费
- Tarion新房保险，约$600 – $1,900
- Discharge of builder’s mortgages，约$200 – $300
- 开发商律师协会费，约$70
- 两个月的入住费，作为大楼储备金
- 受让人还需要在交房日（Final Closing Day）支付以下费用：
- 法律费用
- 土地转让税
- GST/HST rebate
- 市政税
- 在最终交房日之后，物业的产权会从开发商转到受让人名下。
1. 提前转让。英文是Assignment。其实，是第一手买家将一份有利可图的买卖合约加价卖给第二手买家，第一手买家在收楼前就可赚得投资收益。第二手买家明知第一手买家赚了他的钱，为什么二手买家还会买呢？因为一手买家已经为第二手买家抢到了他喜欢的楼层/朝向；甚至，从第一手买家那里买比直接从发展商那里买还要便宜，第二手买家也是有利可图的。如果要作Assignment，两个买家要从发展商那里得到许可，也应该得到你的地产经纪（协助议定市场价格）和律师（把关合同文件）的专业服务。
2. 到期转让。英文是Back To Back Closing. 很多朋友会一直等到发展商交楼时才完成转让，主要原因是可赚到全部升值空间。另外的原因也可能是，部分发展商会在原始的买卖合约中写明不许可提前转让。当然，有的发展商也很灵活，有时会在正式合约外与买家签一纸修改条款，许可买家（免费）做一次提前转让/转名手续。所以，买楼花时要让您的地产经纪向发展商问清楚可不可以签一纸修改条款。同一栋楼在不同的发售阶段，发展商做法可以不同。好在过去几年楼价一直在升，大多数买家等到发展商交楼时才完成转让并且赚到了可观的收益。
1. 自住 –
如果和建筑商签合同（Purchase and Sale Agreement）时，已经声明是自住（primary residence） , 建筑商会代办申请新房 HST rebate, 并把能够拿回的rebate做到房价里面。一切不用自己操心。合同上的价格就是最后的价格，买家不需要额外再付 HST。注意：如果final closing 之后没有按时搬入，而是转手卖出，这个行为就使该房不符合“自住房”的概念了 （因为没有“住”）。CRA会追回已经发放的 HST rebate。
2. 出租 –
如果和建筑商签合同（Purchase and Sale Agreement）时，声明房子将用于出租，那么买家除了要付给建筑商原始房价之外，还要付个13%的HST。当然，这个HST可以通过填表申请HST rental rebate从CRA拿回相当多的一部分来。这个rebate 申请通常建筑商不负责，需要自己来做。
3. 转让 –
在Occupancy/Final Closing之前就转让 （assignment） 。相当于，在没有拿到产权证之前，把原来的购房合同卖给接手的买家。
例一：
村长，师哥，和笨猫三人共同租住在一栋3个卧室的DT小房子里。2015年1月，他们终于凑够了份子钱，和建筑商签订一购房合同，购买一湖景高级公寓one-bedroom condo。 合同上注明，购入价为50万， closing date 预计为2018年7月。2016年2月，湖景公寓身价暴涨。村长师哥和笨猫分别收到几个offer想购买他们手中的湖景楼花。彻夜研究后，三人决定将楼花转手给美女丫丫小姐。交易成功后，三个男人分了钱，欢欢喜喜各自回老家娶媳妇去了。分析：从CRA的角度看，三个大男人买个one-bedroom的小condo本身就不现实, 真的要住吗？怎么住？他们考虑了几个offer最后决定卖给丫丫。从这个层面来说，他们仨人购房的intention 就并非为了自住，而是为了转手卖钱。最终转手成功可以说是 in the course of a business or adventure or concern in the nature of trade. 因此，村长师哥和笨猫可以被视为GST/HST意义上的”builder”. 既然是builder, 他们卖新condo （make a taxable supply） 就是要收HST的。
例二：
陈总和夫人带着三个孩子住在4个卧室的大别墅内。他们只有这一套房。2015年1月，陈总携同夫人与一家建筑商签署了一购房合同，购买林间one-bedroom高级公寓。购入价为50万元，预计closing date为2016年1月。在2015年12月，趁着还没有入住，陈总和夫人决定把condo卖了，卖价60万。他们用赚的钱给自己的大别墅又加盖了一层。分析：从CRA的角度看，尽管陈总和夫人从来没有倒房历史，但是一家五口人买个one-bedroom的小condo也是有悖常理的， 一看就不是真心想住。从这个层面来说，他们购房的intention 就并非为了自住，而是为了转手卖钱。最终转手成功可以说是 in the course of a business or adventure or concern in the nature of trade. 因此，陈总和夫人可以被视为GST/HST意义上的”builder”. 既然是builder, 他们卖新condo （make a taxable supply） 就是要收HST的。
例三：
牛魔王和铁扇公主带着三个孩子住在3个卧室的糖豪斯内。2015年1月，他们与建筑商签署了一购房合同，购买渔人村一4-bedroom大豪斯。大豪斯离孩子们的学校很近，走路可达，大豪斯离牛魔王的单位也近，夏天老牛可以骑自行车上班，可以省下不少油钱。大豪斯的closing date是 2016年7月。在2016年1月，牛魔王和公主卖掉了3卧的糖豪斯，搬到一处租房暂住，打算等新房可以入住后立即搬入。但是，计划没有变化快，2016年6月，铁扇公主的母上大人重病，不能自理，要求和他们同住便于伺候。老牛和公主一商量，觉得这样子4卧的大豪斯貌似不够住了，为了母上大人，得买个更大更豪的豪斯才行。所以，他们在closing之前，把4卧室的大豪斯卖了。分析：从CRA的角度看，老牛和公举卖掉了原来的住房，搬到租屋暂住，新购入的4卧大豪斯距离上学上班都近，这些证据足以说明他们买房自住的意图真实可信。尽管后来并没有如期搬入，而是卖了4卧大豪斯，那也是有特殊原因的 （change in personal circumstances – 有了母上大人的加入，新房不够住了）。所以，从CRA看来，他们不是为了卖房而买房，所以，从GST/HST的角度看，老牛和公主不是”builder”, 他们卖房不收HST.
例四：
2015年1月，大灰狼和建筑商签署了一购房合同，购买士嘉堡一新房，自住。新房离单位近，离家更近。Closing date是2016年7月。在2016年1月，大灰狼的单位搬迁到纽约，为了保住工作，大灰狼决定前往纽约，和单位共存亡。临走，大灰狼卖掉了手里的新房楼花。分析：从CRA的角度看，大灰狼买房自住，卖房的唯一原因是单位搬迁。因此，从GST/HST的角度看，大灰狼不是”builder”, 他卖房不收HST.
Assignment fees 楼花转让费
举个例子：珍妮和建筑商签了一购房合同，当天付deposit 一万元。一个月后，珍妮把“楼花”转手以一万五卖给了彼得。如果这个交易属于例一和例二的情况，那么新买家彼得要在整个儿的一万五的基础上，再交13%的HST。彼得需要付 $15,000*1.13= $16,950。
楼花转手后的 HST rebate 怎么办？对原始买家来说：
1. 如果原始买家被视同为builder（看例一，例二）, 他的转手楼花的行为需要收HST，他就不再符合HST rebate 的条件 （因为买房已经不是为了自住）。2. 甚至当原始买家不是builder (看例三，例四)， 转手楼花不需要收HST，他也同样不再符合HST rebate的条件 （因为没有ownership, 在ownership到手之前就已经转让出去了）。总之，楼花转手，原始买家必须退回 HST rebate.
对接手的新买家来说：
1. 如果符合申请新房HST rebate的条件 （自住/出租），就可以申请这个rebate。总之，接手楼花，新买家可以重新申请 HST rebate.
比如：新房总价为30万。小王是原始买家，和建筑商签好合同，付了deposit $10,000. 几个月后，小王把楼花合同转卖给大刘，商定的交易价为$15,000. 大刘接手后，需要付给小王 $15,000*1.13 = $16,950； 在final closing之时，要付给建筑商购房的尾款，和13%的HST。一个新房只能有一个new housing HST rebate. 大刘接手后，就不能再通过建筑商来代办新房的HST rebate, 也不能同过原始买家小王来申请 rebate. 相反， 大刘可以直接跟CRA提交 – 把付给建筑商的，和付给小王的 HST 分别列在申请表上一起申请。
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