楼花买家法律须知

首先，刚买楼花的买家需要大体了解楼花的交接流程。

第一个阶段是签约、交订金和等候阶段，例如签约当日交5000， 签约30日交合同价款的5%， 签约xx天后交合同价款的5%等等。到正式交房前，一般订金会交到合同总价款的10%到35%不等。

第二个阶段是拿钥匙入住阶段，就是所谓的“中期交房”（Interim/Occupancy Closing）。这个阶段的房子已经通过了政府验收，可以居住，但是法律手续还没办完，无法办理正式的产权过户手续。这个时候合同约定买方必须收房，向开发商交纳“入住费”（Occupancy Fee）。

第三个阶段是正式的产权过户阶段，所有的尾款一次性交齐，房子登记到买家名下。补交的HST退税部分、土地转让税和海外买家税等等都是在这个时候交。

一般有管理费的楼花，包括公寓或者有管理费的联排/半独立等，他们的交接包括以上三个阶段，独立屋或者没有管理费的联排/半独立大部分情况下没有中期交房，只包括第一个和第三个阶段。

在第二和第三阶段，律师已经介入，所以很多问题都可以在律师的指导下解决。在第一阶段，即签约、交订金和等候阶段主要是做好钱和时间的管理。

楼花合同从签订到最后交楼，历经数年，买家在来来回回的购买协议、补充协议、结构升级、内饰升级文件、各种收据中，或因为不熟悉程序，或不熟悉语言，或兼而有之，经常感到茫然失措。但是只要你记录好购买价格、已付订金数额、总升级金额和已付升级金额这几个关键数字，就妥妥的了。

经常有客户斩钉截铁地否认开发商给出的数字，随后就被自己签的文件啪啪打脸，我们经常听到的一句话是“我怎么不记得我签过这个文件？”。所以说，请务必保留与合同价款或合同价款变更有关的文件、订金支票的复印件和其他付款证明。

这一点在楼花转让中尤其重要。签订楼花转让合同时，原合同购买价格弄错或者升级部分的金额弄错，都有可以造成几千或者几万的经济损失。

除了金额以外，订金的收据也很重要。交纳每笔订金后，都会有律师或者其他第三方出具证明（Evidence of Compliance），确认订金被存在一个信托账户里。这些收据是买方日后申请贷款或者转让楼花时的订金证明。

此外订金支票上都明确写好了每笔订金的付款时间，请在手机上设一个提醒，确保到时支票不会跳票。很多开发商允许刷信用卡来付订金或升级费用，但一般都有3%-5%左右的手续费，金额太大建议不要刷卡。开发商会在最后过户前，要求买家支付跳票费和刷卡费，出来混迟早要还。

大家在签楼花合同时被告知的交楼时间（First Tentative Occupancy Date）是指开发商预计的完工时间。这个时间有可能提前，更有可能被推迟。不论是投资还是自住，不要过分依赖这个时间，预留一点调整空间。具体的交接时间框架，大家可以看各自的Statement of Critical Dates文件的第一页。所有的时间变动，至少会提前90天通知，留中国email地址，例如126, 163或者qq邮箱的买家，建议不时查看一下垃圾邮箱，避免错过重要的通知。

现在很多父母都给上高中的孩子买楼花，希望楼花交房的时候可以直接登记在孩子名下，然后孩子上两年大学以后，顺利退回15%的海外买家税。那么交房时孩子是否已经成年，或者交房后孩子的剩余学习时间是否还有两年都需要仔细计划。

正在为父母办理移民的，不要急着以父母名义买房，首先是非居民的订金比例要显著高于居民，其次交楼前是否能够移民成功具体不确定性。

根据不同的楼花类型，从约定的最早交楼时间，到有权取消合同，时间间隔最短一年半，最长可以是四年半，甚至更长。买方在此期间想退出合同，只能靠转让楼花。绝大多数的开发商都不禁止楼花转让，但是只在一个很小的时间窗口内，会批准楼花转让。有意向转让楼花的，一定要记得在规定的时间内申请。

文章来源来自Aakit Law.