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Condo Fee是物业管理费吗?

Peter Xu2019-3-14


客人王先生,说自己去年交房的包租公寓,这阵子收到租金账单显示,除了每个月都要扣的$245.85的Condo Fee之外,还支付了一笔$58.96的Property Management Fee。于是王先生开始疑惑了...


“这Condo Fee不就是物业管理费吗?那这蹦出来的Property Management Fee又是个啥...”


怀着这个疑问,王先生找到了当初帮他投资楼花的这位经纪,并把自己的困惑讲给了她听...


原来,当初在投资楼花时,发展商在售卖时便打出了“售后包租”的旗号,并称由专门的物业管理公司管理,并且建筑商向所有买家赠送了10个月的免物业管理费的大优惠。现在,十个月的优惠活动刚过,因此王先生的账单上多了一项$58.96的物业管理费。


其实不止王先生,很多投资公寓的朋友都搞不太清楚公寓的【管理费】到底指的是啥。


今天,我们就好好聊聊,Condo Fee和Property Management Fee,真的只是【公寓物业管理费】不同称呼吗?


·  完  ·  全  ·  不  ·  同  ·


以上文的王先生为例,每月扣除的$245.85的Condo Fee,是公寓公司收取的公寓费,负责大楼公共区域的开销;而账单上多出来的那项$58.96的Property Management Fee则是基于业主在购买单位时和物业管理公司签署的协议:业主享受的免费物业管理和租赁保证在2019年1月31日已经结束。而业主的物业管理协议自2019年2月1日至2020年1月31日期间再续订12个月。这笔费用包括寻找、维护和管理租客,出租合同(Lease Agreement)的相关工作以及管理该单位的费用。


Condo Fee


准确地来说,Condo Fee应该叫“公共费用”,即Common Expense,主要指大厦的维修、保险、还有储备基金等公共费用Condo Fee是按照大楼的预算来交的,因为Condo需要维护,还要留有Reserve fund,购买大厦保险等支出。Condo Fee是共管物业和业主之间的协议,收费按照物业单位的大小。


Management Fee


这里,为什么我们的小标题不叫Property Management Fee呢,因为理论上来说,管理费应该细分为大厦管理物业管理两类。


大厦管理,即管理大厦日常所有行政及财务事务,处理业主及租户的事宜,为大厦各大小工程招标,联络沟通监管所外判合约服务商的工作,那些负责大厦清洁、保安、电梯、园艺、铲雪等服务商均是与大厦管理公司毫不相关的独立公司。对一般condo而言,大厦管理费已经包含在Condo fee里了。


物业管理,更多情况下是指个人和管理公司之间的协议。比如物业管理公司代替业主管理出租单位、收租、维护等,并收取物业管理费(Property Management Fee)。这属于是业主和管理公司之间的协议,和Condo是两回事,需要予以区分。


读合同的重要性


文中的王先生,还好只是因为免物业管理费的活动到期,才遇到了账单多了一个扣费项的事情。之前小编的朋友小李,在当时签合同的时候没有仔细阅读,稀里糊涂就签了,结果从公寓交房的第3年开始,总是能收到一些零零散散的扣费通知。经查询才明白,原来当初在签合同的时候,对于修缮事项的开支已经涵盖在了合同中...


因此,签合同的时候,请大家务必仔细,千万不要忽视阅读合同的重要性。必要时,可以请专业人士或律师帮助审核。


个人物业管理目前还是很松散的领域,房东与租客委员会(LTB)是保证租客利益的。而房东的利益如何保护,就看委托的管理公司怎么做了。像不准养宠物、不能吸烟如何分摊维修费用、跳票收取多少钱等,都可以加进合同里。不写进去,一旦发生什么,最后都是问题。你和管理公司签了合同,是个体的,不是公共的。这个合同肯定是有期限的,每一、两年更新一次。每次再签的时候,一定要看一下条款。不懂可以去问,不问的话别人就假设你都接受了。


谨慎行事


Condo有很多责任问题,要分清是大厦的,还是租客或业主的。章程、附例看过以后,发给律师或专业的物业管理人员审核,再与管理公司对峙,可能管理公司一下就会承认是自己的问题,而避免缴纳不必要的费用。如果不懂,表面上看投资出租物业赚钱,但是去掉那些各种花销,可能赚得不是想象的那么多。签的时候不注意,最后可能要倒霉。

目前,大厦管理人员都开始持有专业牌照CMRAO(The Condominium Management Regulatory Authority of Ontario )。如果业主对大厦管理机构人员不满可以投诉。但是物业管理人员,则没有持牌。而个人和物业管理经理之间的协议,如果业主觉得有问题,没地方去告,因为这是属于和个人之间的合同,不是和大厦之间的,不能通过CMRAO处理。

因此,三思而后行,谨言慎行,做足准备再行动,才是最有把握的。