留学生加拿大买房后面临的税务问题

留学生加拿大买房后面临的税务问题 不重视可能影响移民

随着加拿大移民政策的开放，选择在留学后移民的中国学生越来越多了。作为中国人，家长总是想着先给孩子买个房子，上学的时候有的住，将来定居也不发愁。即使自己不住了，算作投资房出租或升值后卖掉也会很划算。然而在万税之国的加拿大，不注意就会牵扯到很多税务麻烦。

留学生购房后的税务问题

（1）税务和非税务房产报税的不同申报

房子是给孩子买的，业主自然也想写孩子的名字。然而加拿大的贷款政策严格，留学生基本没有收入，所以很多学生是和家长一起联名购房，以顺利获得贷款。由此而来就产生相对复杂的税务问题：

• 大部分留学生是加拿大税务居民（如果满足全职加拿大上学，一年居住183以上）；
• 大部分留学生家长是非税务居民（如果长期在加拿大之外居住）。

房子的ownership业主就变成一部分是税务居民，一部分是非税务居民。在税务申报上尤其需要注意，房产需要按照ownership的百分比，以税务和非税务居民的不同方式进行申报。

不按规申报会如何？

会计师事务所提醒，留学生毕业之后，递交加拿大永久居民（枫叶卡）申请的时候，加拿大移民局（CIC）可能会审查该留学生的所有报税材料。如果留学生和家长联名的房产没有按照税务和非税务居民两部分合规申报的话，会对留学生移民的审查产生不良影响。

（2）联名房产出租

留学生（税务居民）和家长（非税务居民）的联名房产，如果出租，要每年提前申报非税务居民部分的withholding tax，并于每个月15号之前向税局缴纳这部分税款。如果不缴纳会面临巨额利息“罚款”。

（3）联名房产出售

留学生（税务居民）和家长（非税务居民）的联名房产，一旦出售，必须先对非税务居民的那部分的出租收入进行清税。在房屋交割（closing）的10天之内递交“清税证明 ”（ Certificate of Compliance），将面临每天25加元罚款，并一直累计。此外，没有清税证明，也无法拿到出售房屋的全部房款。

特别提醒，在房子出售之后的第二年2月，还要进行一次final return的报税，对房子的出售税款进行最终计算，多退少不补。

会计师事务所在处理留学生报税时也经常遇到这样的问题，由于留学生购房时往往没有专业人士指导税务问题，后续移民、出售时才发现当时没有按照税法进行相关申报和交税，产生巨大问题。

本文原创：Ke Wang