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半独立屋和公寓继续领跑大多市场 投资买家慢慢回场——TREB二月数据解读

Victoria 李2019-3-5



【二月地产局报告解读】根据多伦多地产局(TREB)今天发布的月报,2019年2月份GTA地区有5,025套各类房屋成交,销量比一年前的5,148略降2.4%,不过比今年1月份的4,009套上升25.3%。416区的半独立屋和condo价格涨幅最大:半独立屋均价上涨9.9%;而condo的均价涨至$562,161,比去年2月份上涨6.1%。905地区Condo价格上涨3.1%,半独立屋上涨4.1%,而独立屋微跌1.9%。


同时,地产局(TREB)再次呼吁放宽压力测试要求,并希望将贷款年限从25年延长至30年。


2019年二月,想在大多地区拥有一栋房子,要掏的钱大概是这么多:



正如上期介绍的,过去两个月的均价和销量设定了本年度的最低标杆,二月份的数据开始稳步回升。


和去年同期相比,二月的市场销量下降了2.4%,均价上升了1.6%。值得注意的是,Richmond Hill和New market的销量较去年同期有较大抬升,而Oakville则成为本月输家。就房屋类型来说,半独立屋的表现一枝独秀。



好,还是先看下图的成交量。



二月的成交量是5025个,和去年二月的5175个比较,同比下降了2.4%。鉴于今年极端天气发生的频率,这个变化可谓不大。


再看下图的Absorption rate(饥渴指数),等于Sales / Active Listings,也就是成交量/当前挂牌数的百分比,Luda哥称之为买家的饥渴指数。饥渴指数高,表示市场活跃;数值低,则表示市场停滞。



从饥渴指数历来的分布来看,40-80属于正常,80-120属于热,高于120就是火热了。一月的指数是33.5,二月的指数为37.8——有明显改善,但仍然处于弱势状态。总而言之,饥渴指数仍然是测量市场温度的最佳指标。


第三个数据,下图的价格指数。



市场的均价从一月的748k,上升到了780k,验证了Luda哥上个月的判断:不出意外的话,本年度的市场价,748k就是最低点了。


再看一下新挂牌数:



和历年一样,新挂牌数在二月份的数值很平稳,都在一万上下。


综上所述,二月的数据相比一月有明显改善,饥渴指数重新抬头,市场稍稍活跃了一些。OSFI的政策仍然挡住了一部分买家的路,是不是要把CMHC insured 25年期改为30年期,是当前大家关心的问题。


接下来我们再看看按房屋类型分类的,均价的同比涨幅:



Semi-Detatched异军突起,而Townhouse则没入水下。


然后把独立屋独立拉出来看看过去一年的表现。


这是成交量:



这是均价:



再来看看独立屋(Detached houses)各地区的横向对比龙虎榜,看看谁是赢家,谁是输家。此处我们的筛选条件为成交量大于50的区域。



从上图的均价同比来看,西边同时占据了最大赢家和最大输家的位置。Burlington, Brampton表现出色,Oakville成为最大输家。Markham, Richmond Hill和Vaughan均有小幅下降,但幅度不大。



从上图的成交量同比来看,Milton仍然保持上月的强劲势头,Mississauga最为活跃。值得欣喜的是,Newmarket和Richmond Hill均有较大幅度的提升,可能是因为去年二月是北边的冰点,现在买家慢慢开始重新回归市场。


接下来我们再来看看各地区的情况:



取所有成交量大于50的地区,以横轴为Days on Market, 数值越大表示越滞销,数值越小表示越受追捧。以纵轴为平均价,数值越大越贵,越小越经济。每个地区为一个点,点的吨位以成交量为标准,成交量越多,则吨位越大。上面是18年2月,下面是19年2月。


从本图来看,和去年相比,位于头部的四颗星星体量都变小了,表示成交量低了;而Richmond Hill则在最右边,表明卖家仍然需要等待更长时间。


最后我们看看四颗星星,也就是大家普遍关心的热门区域的情况。每个分组准备了四张图:成交量,新上市数,平均价和饥渴指数(成交量/当前挂牌数)。手机看图会比较小,可以点击来看然后缩放。


Richmond Hill的表现是这样的:



Markham的表现是这样的:



Markham和Richmond Hill在二月份的成交量和饥渴指数均有明显抬头,相对于前期的狼狈来说,这应该算是个好兆头。


Vaughan的表现是这样的:



Oakville的表现是这样的:



好了,本期解读就到这里,谢谢您的时间。


文:小兔乐高