新房中的HST Rebate是怎么一回事？

购买楼花，购买新建公寓，推倒重建或大幅翻建房屋时的HST 征收和HST 退税问题，是值得购买者非常关注而往往会被忽略的问题。

很多人在几年前投资买了新房，最近几年陆续收房，其中有些人对新房的退税问题感到很困惑——不知道自己能否得到HST退税？应该如何申请退税？

也有一些投资者在出售了自己的物业后，被税局追讨金额最高可达至3万元左右的 HST退款及相应的利息，这又是怎么一回事呢?

在安省购买房屋的基本规则是：购买二手房不需要支付HST，只有购买新房才需要支付HST；新房购买者，首先需要支付房价13％的HST (5%联邦税，8％安省税)，同时对一部分符合标准的购房者又可以退还全部或其中一部分的HST税。

那接下来的问题就是：究竟什么样的房产交易符合联邦和安省的新房HST退税标准？退税又是如何计算和确定的？

在此，特与大家一同分享安省新房的HST退税问题。

什么情况下你才能得到HST的退税呢？

当新建房屋或公寓的买家，如欲申请上述HST的退税，必须将所购买的物业用作自住，或者能够证明自己将物业出租至少1年。如果属于后一种情况，买家在申请HST的退税时，必须证明房屋的交接日并提供租约的详情。

1. 符合HST 退税的基本要求

符合HST 退税的房屋有两种，第一种是业主自住用房，第二种是出租房屋。两种退税分别针对自己居住的房屋购买者和以租养房的投资者，两者的计算方法略有不同。

业主自住用房：获得HST退税（HST REBATE）最重要的衡量标准是购买者在购买房子的时候，其主要目的是把房子作为自己的主要居住地点或者是亲属的主要居住地点。亲属包括配偶、子女、父母等直系亲属。

投资房屋：获得HST退税（HST REBATE）最重要的衡量标准是房主将房屋出租至少一年。

2．HST 退税的计算方法

HST 退税的计算比较复杂，不仅涉及房价高低，房屋是自住还是出租，安省和联邦的HST rebate计算方法不同，Rebate上限也不一样。

下面非常简略地介绍一下HST退税的基本原则：

一是购买新房者可申请36%的联邦HST退税。 房价在$350,000或以下，最多可以得到$6,300的HST联邦退税。房价$350,000和 $450,000之间部分，联邦HST退税会按比例下降。如果房价达到$450,000联邦HST退税的金额为零。

二是新房购买者可申请75%的安省HST退税, 上限为$24,000。

3．购买新房时合同中的房价并不是真正意义上的“房价”

通常来说，安省的新房购买合同中的房价，并不是真正意义上的“最终房价”。

合同房价是在原始房价基础上加上HST减去省和联邦的HST退税。也就是说，合同房价假设购房者是符合业主自住标准的定价。如果在公寓建好后，产权交割时买房者不打算自住，那么买房者在过户时还需要向开发商补交HST退税。

如果是属于投资房并且符合至少出租一年的要求，房主可以在房子过户后向政府申请上文中提到的投资房屋的HST退税。HST Rebate的申请要求最晚在两年内完成，超过两年的期限，即使申请，也不退还这部分税额。这一点要特别注意。