公寓买卖中最重要的一份文件-Status Certificate（大楼报告）。

大楼报告是一份厚达几百页的文件，里面的细节律师会一条一条给你捋。今天这期文章的目的是让你了解一下这份文件的大致内容，需要关注的一些要点，让你知道如何在买卖房产过程中更好的保护自己。

通过和律师一起阅读大楼报告，你应该知道：

1. 该公寓单位的登记楼层及单位号（为了好卖或者照顾居民的心理，有些大厦把13、14等号码跳开。比如，假设你家是2018单元，那你实际上买的可能是第18层、16号单位)；

2. 买家是否拥有停车位和储物间的全部产权（这份文件会告诉你这些空间是业主拥有所有权，还是所有权归大厦，业主仅有使用权）；

3. 大厦里是否允许养宠物，以及可以养什么样的宠物；

4. 游泳池的开放时间以及要求；

5. 每月物业管理费数目（包括居住单位、公共区域的维护、园艺、水电和其它保养费用）及缴费日期；

6. 卖家是否缴清了所有费用（包括物业有没有被注册的银行留置权(Lien)，有没有拖欠管理费、维修费、法律诉讼费等）？

7. 是否有人起诉这个大厦，如果有人在起诉，是否有足够的保险可以涵盖这笔费用；

8. 大厦的地址、电话等联络方式；

9. 现任大厦业主委员会成员的名单及联络方式；

10. 大厦物业管理公司及经理的联络地址、电话等；

11. 大厦现行有效的宣言书（Declaration）、附例（By-laws）、规则（Rules）；

12. 最新的大厦储备基金评估报告(由专业人士每三年更新一次)；

13. 签发日90天内，大厦储备基金的总金额；

14. 管理公司是否有足够的储备资金来对物业进行保养和修缮

15. 大厦公共设施有没有任何重大变更、增加或减少；

16. 大厦目前出租单位的总数目以及是否允许做Airbnb（由于安全和保险问题，越来越多的公寓开始禁止Airbnb，所以如果你有这方面的打算一定要核实清楚）；

17. 大厦现在生效的保险证明书等重要文件。

上面说的17点并不是大楼报告的全部内容，只是犀牛认为比较重要的一些点。在你见律师的时候，最后让他帮你从头到尾讲一讲。

大楼报告中储备金（Reserve Fund）对大多数人来说，是一个比较生僻的概念，我下面专门讲讲：

一般来说，管理费中的10%-25%会被预留出来作为大厦的储备金。管理公司会将这笔钱存入银行，来应付各类常规以及意外的维护、整修工作。储备金的多寡主要取决于公寓的规模以及大楼的房龄。单元越多，房龄越老，设施越旧，需要预留的储备金也就越多。

除了储备金规模外，买家还应该关注一份Reserve Fund Study的文件，这份文件主要用来阐释在未来几年中，大厦所积累的储备金将被用到哪些地方去。如果文件中显示五年后大厦屋顶需要进行大的翻修，而现在的储备金规模以及预计的收入不足以支持该项维修，那么近年提高管理费的可能性就很大。

Reserve Fund Study应该每3年更新一次。如果文件中的数据没有及时更新，要格外小心。

正常情况下，最新的储备金数额应与表格中最新一次罗列的金额相似。如果数据找不到，可以临时按下列方法估算。比如，如果你想购买的大厦中有100个单位，则你这个的单位的费用就是1%。这意味着如果储备基金短缺100万，你的单位份额将为1万。通常你所购买的单位占大厦所有单位的份额会在大楼文件明确罗列，买家可以这个真实的比例进行计算。你还可以此为据，调整购买价格。此外，如果文件中没有列明储备金的详细用途，买家应该特别留意，这意味着大厦的物业有些疏于管理，又或者储备金有被人挪作他用的风险。

Reserve Fund Study是一个非常重要的文件，要好好研究。

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