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在加拿大购房,房产证该写谁名字?

宋玉丽2019-1-4

在加拿大购房,房产证该写谁名字? | Realmaster


源自 蒙特利尔房产在线2018-8-17


一、在加拿大做地产登记时所有权登记类型

 

在加拿大做地产登记时的所有权登记类型,可细分为三种:

 

1.Sole Ownership: 独有权。指地产(Land Title)登记时只有一个人的名字,所有者对此土地和房产拥有100%的使用权和支配权。


联名拥有房产是非常普遍的现象,不过好多人并不清楚,在加拿大做地产登记时有两种不同的联名方式,一种叫Joint Tenancy,一种叫Tenants in Common,两种联名方式,其法律意义,有很大的不同。


 

2.Joint Tenancy: 可翻译为共同共有。地产登记时由两人或以上的所有人共同登记,主要为夫妻或父母子女等亲人共同拥有。此类所有权的特点是,所有人对土地享用同等权利和利益,但此类财产不可分割,如果其中一位所有者去世,另一位或几位所有者自动继承其所有权。

 

3.Tenancy In-Common: 可翻译为按份共有。有点类似股份公司的意思。地产登记时由两人或以上的所有人共同登记,多为没有亲属关系的投资人合伙购买一处地产。登记时可以按投资百分比分配份额,所有者可以转让自己拥有的份额,此类型的所有者去世时,其它所有者没有自动继承其所有权的权利。


二、房产证上写名字的几种选择

 

出于不同的考虑,有的夫妻因为贷款的问题(联名会影响夫妻双方以后的贷款能力,所以当一对夫妻计划以后会买多套房产时,往往只登记一个人的名字,但当一方贷款能力不足时,贷款机构可能会要求夫妻联名购买),有的考虑政府税务政策,有的规划未来房子的继承问题,买房时可能会使用两个人的名字,或其中一个人的名字,又或者加上孩子的名字。


夫妻两人有一方是太空人的情况,或者为了将来买卖方便,很多家庭往往会选择一方购买,而不是两个人共同购买;但是如果另外一方将来反悔,想要共同拥有产权,就有些麻烦了,要传给配偶和孩子,需要支付高额遗产认证费怎么办呢;提前给孩子加名字,怕孩子还没定型将来婚姻问题平白损失怎么办呢?总之,围绕着房子地契上写谁的名字,不同的家庭情况会有不同的选择。那到底该用谁的名字买呢?如果明白这之间的差别,就不难判断了。



下面就来分析下买房写名字时,有几种选择和这些选择之间的差别:

 

1.夫妻联名

 

以夫妻双方两个人的名义共同购买,即夫妻两人的名字同时出现在合同与地契上。


当夫妻二人的名字同时出现在合同和地契上形成联合拥有时,房子的产权归夫妻二人共有,不能分割,即夫妻双方都有100%的产权,除非两人共同决定,其中任何一方均不可单独出售全部或部分产权。

 

这种联合拥有方式的另一个重要特征是继承权,当夫妻双方有一人发生意外时,房子的产权将自动归于另一方。如果房产地契上只有一个人的名字,此人发生意外后,产权的继承需要遵从遗嘱或者其它相关法律进行认证过程。

 

另外,即使夫妻二人的名字都在房产地契上,也有可能会出现为合伙拥有的方式。比如:约定一方60%,一方40%,在这种合伙拥有情况下,夫妻双方分别占有一部分产权并对自己的那部分拥有处置权。


2.夫妻一方单独

 

以夫妻双方其中的一个人作为业主,即只有一个人的名字出现在合同和地契上,另外一个完全处于幕后。

 

作为夫妻不论以两个人还是其中一个人的名字登记买房,只要这个房子是夫妻双方婚后共同居住过的婚房,任何一方都不能在另外一方没有同意的情况下私自出售。

 

也就是说,作为业主其名字写在地契上的丈夫想要卖房,事先必须得到妻子同意(也就是所谓的dower right)。但是如果房产地契上只有一个人的名字,此人发生意外后,产权的继承需要遵从遗嘱或者其它相关法律进行认证过程。


在仅一个人名字登记买房的情况下,不排除作为业主的一方,因为只有他一个人名字,会隐瞒婚姻状况而以一个人的名义进行房产出售。所以,房屋交易的title search,律师的作用是挺重要的,他能帮助买方去排除下产权方面可能带来的纠纷。

 

另外一方面如果只有一个人的名字,产权的继承需要遵从遗嘱或者其它相关法律进行认证过程,如有配偶和孩子,需要有人来认证如何分配。加拿大没有遗产税,但是有遗产认证费--遗产在1万加元以下的免征遗嘱认证费;遗产在1万至2万5千加元之间,收费208元;遗产超过2万5千但低于5万元,费用为金额的0.6%;遗产超过5万元,费用为金额的1.4%,必须缴纳遗产认证费,对遗嘱进行认证后才能启动继承的程序。


3. 夫妻+孩子


夫妻名字加上孩子的名字,即全家共同拥有这套物业。


夫妻产权加上孩子名义就不一样了。因为房产上的名字比较多,将来进行交易时候,必须征得所有人的同意,同时,联名的孩子将来如果有婚姻状况,或者产生任何债权问题,会影响同一物业下其他所有人的权利。


三、共有产权容易产生的问题

 

共有产权 (Joint Tenancy),把配偶或子女的名字加入物业中,当自己过世后,对方不必付遗嘱认证费就可继承物业。对于成员较简单的家庭来说,这样的方法不失便利有效。


但是,这一做法也会造成不少漏洞。确切的说,漏洞在于将别人的名字加在自己的资产上。同时孩子名字登记上去以后,将来孩子有婚姻再次购买房屋的话,就容易有财产纠纷和税务问题。万一夫妻婚姻状况变动,或者一方去世,则会影响将来的财产分配情况,容易引起家庭冲突。 


产权持有人选择“共有产权”后,需要放弃自己对财产的完全控制权,因为自己不再是这份资产的唯一所有人,不能单独做所有的决定。这会造成诸多不便甚至家庭冲突。如果父母将两个成年子女列为共同产权的所有者,而其中一个子女先去世,产权将由父母和另一个子女均分,去世子女的配偶或孩子无法获得财产。

 

如果联名的子女将来离婚,产权可能被配偶分走。此外,共有产权还可能引发债权责任问题。如果共有人中的一方无力支付债务,另一方很有可能受影响。家庭成员因为财产而反目成仇的事,不一定只发生在豪门,这也是家长在联名多位子女共有物业时,需要考虑的问题。



税务问题 

 

共有产权如果处理不当,还会造成税务问题。国税局有可能认为一处物业的“实益拥有权”(beneficial ownership)在家庭产权共有后发生了变化。在这种情况下,如果该物业不是父母和子女的主要住宅,将子女加入产权名下就相当于将一半的物业出售给子女。

 

即使没有实际钱款交易,子女也需要为他那份资本收益缴税。如果子女已有了家庭,他能获得的主要住宅优惠政策会受到影响;如果子女还没有购房,就会失去首次购房优惠。所以,分权共有虽然显得简单易行,但如果没有详细的遗产规划,往往会导致长期收入分配和税务规划机会的流失,甚至提前带来税务负担。


四、夫妻单独登记时财产的继承

 

那么如果之前仅用一个人的名字登记买房,想要顺利地财产传承给配偶或者孩子,怎么办呢?通常建议有以下几种方法:

 

1. 部分赠予,后加名字


理论上来说,房产加名字等同于再次出售,所以是必须征出售部分的税收的。但是夫妻之间的加名,有其特殊性,通常只需要出1000刀左右的费用,就可以办妥。对于孩子则复杂一些,涉及到赠予部分的房产的属性问题。如果属于赠予的房产为自住物业,那就不需要交资产增值税,但是如被赠予方已经有一套自住房产,这套属于第二套,则将来被赠予方出售房产如有差价,需要按照资产增值交税。


2. 通过立遗嘱解决


优点,简单明了,决定财产归属,缺点:需要付1000刀左右律师费,同时如果真的发生意外,还会产生遗产认证费。遗产在1万加元以下的免征遗嘱认证费;遗产在1万至2万5千加元之间,收费208元;遗产超过2万5千但低于5万元,费用为金额的0.6%;遗产超过5万元,费用为金额的1.4%。



3. 全部赠予,也是视同出售


跟部分赠予类似,有个自住物业和第二套的问题。自住不要资产增值税,第二套需要资产增值税。同时,有房产过户费用,市场价格认定费(FMV)可能会需要独立评估人来确定被赠予房产的市价(费用从几百到一千不等)。


4. 全权委托协议,将权利转移给受托人

 

可以通过律师出具全权委托售房的委托书,那将来被委托方可以全权代替房主行驶卖房和签字的权利。委托手续律师费大概1000多刀,这是比较稳妥的做法,费用也不贵。

 

这个做法跟中国的做法差不多,就是老人的房产,如果老人年纪大了不能自己处理,可以趁老人健在,去公证处律师行做个委托公证,就可以将房产出售全权委托给家里的孩子(年轻人)全权处理。这样将来不需要老人来自己处理这些事情了。


5. 遗嘱信托

 

想要在避开遗嘱认证费的同时尽量避免税务问题,则可以考虑遗嘱信托。受益人可以是配偶、单个或多个子女等等。遗嘱信托的好处是国税局把它认作一个独立的实体。这意味着遗嘱信托可以享受分级税率,也就是说,受益人将有两类收入可以享受最低的边际税率。但是设立遗嘱信托需要较高管理费,一般豪门的财产传承多用,这也是一些一般家庭对此犹豫的原因之一。