我要卖房，可以赶走租客吗？

Matthew Chu
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Original 于戎伟 于氏法律  

今天下午一连接到三个咨询电话，都是询问卖房时，如何处理现有租客这样的问题。看来，这个问题普遍存在。于是就写了如下的文字，做个简要的解答。

先明确一点，房东在任何时候，都有权卖房，这是房东对自己物业的处置权，除非有法令不准出售此物业。有人说，房子租出去了，就不能卖，这是完全不对的。

下面就依照不同的情形，进行一些分析。

第一种情形。房东与租客的租约尚未期满。

如果房东这时卖房，而且又不想在售房期间保留租客，那么只能与租客商量提前解约。特别注意，房东这时只有权“商量”，而无权“要求”租客搬家。如果租客同意，双方应该签一份“解约协议书”，以保证租客届时搬离，以便进入后续的售房运作。

如果房东并不考虑售房期间租客这一因素，那么房东可以自行售房运作，包括带人看房时，必须提前24个小时，以书面通知，在早上八点至晚上八点之间进入，并说明进入的目的。有一点必须记住，买房的人必须承接现有的租客，租约中的任何条款都不可更改。产权过户时，买房的人与现有的租客自动建立房东与租客的关系。假如买房子的人表示对房子满意，但是对租客不满意，需要房东赶走租客，除非房东可以与现有租客顺利解约之外，房东不应答应该买房人的要求。也就是说，这位潜在的买房人将无法成为真正的买房人。

第二种情形。房东与租客的租期已满并变成了按月散租状态，或者租约本身就是按月租用的。

如果遇到买投资房的买家，往往买家继续保留租客。这样，房东大可不必劳神，只要关注顺利交接过户即可，当然，买家接手后，仍不可更改原租约中的条款，涨租也仍按民租法的规定，和管理局当年的限额进行。

如果遇到不打算保留租客的潜在买家，那么，房东有义务替这位买房人驱赶租客。这是最复杂的一种情形。法律怎么说？

一、买家必须明确声明，买家购入该物业后，完全用于自住，不做任何出租使用。

二、一定要先签妥了房产买卖合同，同时合同中明确载有如上（一）中之条款内容。

三、给租客的搬家日期，必须是在距离月末（指租赁月）之前最少六十天的时间。日期计算完全依照民租法规定以及房东房客管理局的规则，特别要注意送达期间的时间计算和日期预留。这是最容易出错的环节。

虽然上面这些我在许多场合已经说了许多，但还是经常遇到下面这些问题。现在就以问答，做个总结。

问：我要卖房，可以赶租客走么？

答：不能。您只能和租客协商，如果租客答应，无论您是否在租期之内，只要签了“解约协议书”，您都有届时“请走”租客的地位。如果租客拒绝协商，而且还是在租期之内，那么您参照我上面说的第一种情形。如果在租期外，或是按月散租，您参照上面的第二种情形。

问：我现在和租客是按月散租情形，我要卖房，能赶租客走么？

答：也不能。“要卖房”并不是能赶走租客的理由。

问：我现在和租客是按月散租情形，我要卖房，什么理由可以赶走租客？

答：“要卖房”永远都不是赶走租客的理由。按月散租情形下，需要买家声明购入房产后自用，不再出租，凭这样的买卖合同，才能通知租客搬家，并且必须留有距离月末（指租赁月）之前最少六十天的时间。具体时间计算见上文。

问：如果买家声明自用，我也如此赶走了租客。后来买家又出租了这个物业，会出现什么情况？

答：原租客在一年内，如果主张“房东（指新房主）恶意驱逐”，新房东会遭到起诉，后果很有可能被认定“恶意驱逐”，有可能被判决赔偿，甚至罚款。但与原房东无关。所以，建议房东在售房过程中，谨慎对待买家对物业处置和租客安排方面的表达。

问：如果我的确和买家签了买卖合同，而且也带有“买家自住”条款。我也成功地赶走了租客。但后来由于买家原因，交易失败了（原因可能是验房条件未达到要求、贷款失败、买家毁约等），那么做为赶走了租客的我（原房东），是否有法律责任？

答：无法一概而论。我想，这要看这个交易流产是否真实，当初赶走租客的理由是否真实。我暂时还没遇到这样的情形。但是“真实性”是这类解除租约的根本要求。

问：我现在和租客是按月散租情形，而且卖房人不留老租客，我按规则发了通知，租客表示不搬家，我怎么办？

答：那就要进行听证了。用老百姓的话说就是要“打官司”。也就是由听证官凭借证据去判断租客是否必须搬家。听证官需要听取您的证据，如果采信了您的证据，听证官仍然有权按照一切应该考虑的因素，最后决定租客搬家时间。所以我建议这样的交易，产权过户一定考虑预留相当充足的时间，以完成整个清场过程。这是特别要留意的地方。

问：房东可以自己进行通知，上庭，驱赶么？

答：从来都没有要求房东必须聘用专业法律代理人，房东可以自己进行一切法律程序。但我愿意提醒房东，您应该考虑自己对规则的掌握、对环境的把控、对证据的收集、以及对物业出售过程的全面考量。解除租约，是民租法非常重视的一环，听证官对解除租约的申请，往往采取甚为谨慎的态度。所以做为房东，您应该考虑自己是否可以应付突如其来的各种变化和挑战。特别指出，一旦行动失败，驱逐申请会被驳回，租客会继续租住，房东房客关系也就变的不那么圆融了。更有一点，您的买卖房产的交易是否还能继续进行，是否还能最后成功完成，这些会成为一个大大的未知数。。。。。。

【本文仅对民租法的有关条款进行浅表的讨论，如有个案，请向法律专业人士咨询。本文不是我的法律意见】