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大温楼花市场趋于平衡,投资者开始入手了

hamfei100454012018-12-13



温房网

近日,温哥华知名市场咨询公司MLA发布了低陆平原地区《2018年12月楼花市场观察》(DECEMBER 2018 PRE-SALE REAL ESTATE INSIGHTS),按最近两个月大温楼花的销售情况来看,市场正在走弱。

MLA的报告说,继10月份的楼花预售旺季之后,11月份又是一个活跃的月份,有近1300套住宅上市,其中38%已售出。MLA估计10-12月是今年低陆平原地区预售市场开盘数量最多的一个季度,这三个月估计总共有43个新盘、5400多套新房上市。


 MLA 认为2018年楼花市场趋于稳定和正常

从上表可看出,今年楼花销售率最高的月份在1月份,高达94%,之后有涨有跌,目前的月销售率稳定在40%左右。MLA认为,政府抑制房价的各种措施和不断上升的贷款利率对购房者的信心有较大影响,虽然2018年下半年低陆平原地区楼花市场的销售率下跌,但40%左右的销售率说明市场处于一种更为稳定和平衡的状态。

 

市场消化率下跌,楼花库存量上升

不过,通过MLA的销售数据,加拿大另一知名房地产市场分析机构Better Dwelling解读到了不一样的信息。Better Dwelling认为,大温地区楼花市场的库存量在上升,说明市场正在走软,价格上涨速度会减缓。

BetterDwelling将2018年的楼花销售数据与去年同期进行了对比。今年10月,相比2017年同期,大温楼花上市量增加了至少31%,甚至高于过去好几年。

MLA上市量增加这么多的原因MLA认为是有些项目从9月份延期到10月份开盘,导致10月份市场新挂牌楼花数量比9月份上涨了2.5倍,比原本10月份的估计量增长15.91%另一个原因,则可能是有些原本在以后才开盘的楼盘提前到了10月开盘销售。

另一方面,在楼花上市量增加的同时,市场的销售率却在下降。销售率,即市场消化率,也就是销售数与新增上市数量之比(sales to new listings ratio,SNLR)。Better Dwelling发现,尽管楼花市场10月的消化率较今年9月上升了7.89%,达41%,但比去年同期下降45.33%。综合来看,10月相较于9月的数据增长,很有可能只是反映出有些项目延期开盘。年变化数据更加重要,说明市场不是很乐观。

一般来说,当SNLR在40%~60%时,市场处于均衡状态。高于60%,是卖方市场,价格会上涨;低于40%,是买房市场,价格会下降。当前41%左右的消化率说明市场在向买方市场移动。

 

从业者仍对市场乐观专业投资者开始入手

上面的数据显示今年下半年大温楼花市场开始走软,而且,今年秋天,甚至有兰里的开发商打出帮前20位购房者付一年房贷的促销广告。那么,随着销售和价格的走软,开发商是否会陷入库存过剩的境地?

帮助兰里这家开发商进行楼盘促销的市场公司Partners Marketing Group不这么认为。

该公司的首席执行官 Trevor Street在接受CTV采访时说,帮购房者付一年房贷的促销方式只是他们差不多每周进行的促销活动的一种。Street说他在大温外围市场从事地产推广工作多年,他认为就算是当前楼花销量在下跌,但仍然比平衡市场要好得多。

在他眼里,一个正常的、平衡的市场是指买家能够挑挑拣拣、货比三家,能静心地挑三拣四。实际上,在大温这一波楼市大涨之前,在2013年、2014年的时候,他曾经到过给出租型大楼的租客打电话促销楼盘的境地,比现在的销售状况要差得多。

当然,在2016年大温楼市高峰的时候,Street说不需要进行任何促销活动,他甚至还建议开发商无需建售楼中心。

大温外围以及菲沙河谷地区,房屋可负担性对首购着来说一直都在可承受范围之内,尽管大温楼市的大趋势是走软,但只是在几年的疯涨之后回到稳定的正常状况,并不是大幅回调。

Street表示,大约从6个月前开始,大温外围一带的楼花需要促销才能吸引买家了。他也观察到,一些专业投资者目前开始已经慢慢“进货”了。他们认为楼花市场疲软的状况只会持续9个月到1年,而现在已经过了9个月了。

为什么呢?因为开发商如果觉得楼花销售情况不理想的话,会推迟甚至取消计划中的项目,减少供应。

加拿大住房和房贷公司(CMHC)本周一发布的新房开工趋势报告显示, 11月温哥华都会区的新屋开工量继续下跌,今年迄今为止与去年同期相比下降了9%。11月份大部分新开工项目集中在温哥华和素里,这两个城市加起来占开工量的三分之一。