加拿大房市或面临转机！降息周期可能最快明年开始

川普接连发难，美联储终于松口

11月28日，被美国总统川普狂怼8次的美联储主席鲍威尔终于承受不了川普的精神恐袭，第一次口头服软，表示美联储认为当前的利率水平“中性”。这种表态意味着美联储未来加息的可能性大大降低，甚至有可能就此结束加息周期。

一旦美联储暂停加息，这意味着加拿大央行也大概率会暂停加息，苦难中的加拿大地产终于迎来喘息的机会。这也是2017以来加拿大地产最大的利好消息。

房市陷入困境，和加息难脱干系

房地产是资本密集行业，有人有钱是房地产兴旺发达的基础，2008年-2016年，加拿大地产突飞猛进的8年来自于持续不断大量涌入的新移民，来自于银行宽松的贷款政策和新移民转入加拿大的真金白银。

从2017年之后，加拿大引进人的速度依然不慢，但引进钱和造钱的速度明显慢了下来，先是BC省和安省打击海外买家驱逐海外资本，然后是加拿大央行进入加息周期的同时收紧贷款政策。

加拿大地产的资金面全面吃紧，加拿大地产的成交量持续下跌，基准价格停滞不前甚至有所倒退。

加息和贷款压力测试就像两道魔咒笼罩在加拿大地产市场的上空，有些人想买房但有心无力， 有些人因对市场缺乏信息而保持观望状态。对于房市的前景，乐观一些的预测也是在2020年才会出现较大的转机。

鲍威尔一句话，美股市值暴涨6万亿

加息是把双刃剑，美联储希望看到强势美元收割世界，而美国总统川普希望美国制造能收割时节，而美联储的加息显然不利于川普的制造业回流思路，所以美联储每次加息都会招致川普的炮轰。尽管理论上美联储有超然的独立性，但人都是生活在现实里的，没有人知道鲍威尔面对川普的一次又一次狂怼时心里怎么想。

（川普前几日再次向鲍威尔发难）

2个月前说美国基准利率距离中性利率还有很长一段路的鲍威尔显然是倡导加息的鹰派。但短短2个月后，鲍威尔用一句“基准利率已经接近中性利率水平”让美国股市市值暴涨6万亿、美元指数大跌、美债价格反弹。

房市明年或回暖，比预期快一年

在某种意义上，我们可以把加拿大经济视为美国经济的一部分，如果说有什么区别，那就是加拿大有些省份的经济远比美国任何一个州更依赖房地产。

所以加拿大地产热切盼望着结束加息周期。鲍威尔讲话当天就有媒体把鲍威尔的表态解读成美联储将在2018年12月加息一次，然后在2019年加息两次，2019年下半年结束加息周期，这比之前的预期提前了1-2年。如果2019年下半年加拿大央行就能结束加息，转而开启降息周期，那将意味着加拿大地产指数的反转开始，这比最乐观的预期还要快至少1年。

美国房地产市场在过去10年的表现也与美联储利率政策有直接关系。美联储开启加息周期以来，美国房价足足下跌了18个月。美国媒体也认为，美联储将很快结束加息的预期会推动美国房价反弹。

同理可证，如果美联储主席鲍威尔不在未来出尔反尔，则加拿大地产的反弹甚至反转都可以乐观预期。

上周，我们在另一篇文章中也提到，12月份央行加息的几率不大。

央行目前还未对加息问题明确表态，但相信我们很快就可以看到央行的态度。转机，或许就在不远的未来。