国家银行：公寓越来越贵，供款已占收入四成 买家还吃的消吗？-房大师(www.realmaster.com)

在楼价及利息同升的形势下，房贷要求的花销已与收入脱节。 

独立屋降价，可负担性改善

今年进入第三季后，，多伦多的low-rise(低幢住宅)类物业如独立屋﹑半独立屋等的负担能力略为改善

根据国家银行的分析，7月至9月期间的第三季度，低幢住宅中位价格为$887,025，相对第二季下跌1%，至于年计的跌幅更高至6.3%。 

该银行经济及策略研究部在报告中指出，上季期间，独立屋还款占收入的比率回落至72.8%，单季及年计分别改善了0.2%及3%。 

公寓越发难供，至少一半人收入不合格

但相对较易负担的公寓则背道而驰，转差之严重程度，足以影响整体水平恶化。 

公寓价格继续上升，与去年及次季相比，依次增加1.7%及6.1%，将中位屋价推高至$521,239。 

由于楼价及利率齐升，这类高密度住宅对于尤其是首置及年轻家庭也变得愈来愈难买得起。根据该银行，以最低首期﹑25年还本期及5年定期计算，房贷要求的年收入增至$93,602。 

多伦多地区的中位家庭收入只有7万元，这意味着若只支付稍逾5%屋价首期，至少一半人的收入未符合资格，不足之数也不少，达到2.3万元。 

公寓还贷已占收入四成

共管公寓的每月供楼负担亦日益加重。以第三季来说，房贷还款占了收入的42.8%，比去年多了3.4%，仅一个季度也恶化了1%，平均每月供款2,496元，与两睡房单位平均租金2,333元相比，高出163元。 

无论如何，这类单位还是比低密度住宅容易负担得多，因为多伦多地区独立屋及半独立屋上季的房贷入息要求高至几乎16万，比中位收入高出一倍有多。 

国家银行指出，如果拨出税前收入的10%储蓄最低首期，需要约109个月的时间，亦即稍逾9年，但公寓则只是46.5个月。 

国家银行资料显示，自从2000年以来，储蓄公寓首期平均需时只是25.7个月。 

二手公寓占总销量近四成 

地产公司Re/Max日前发表的报告指出，今年以来大多伦多的二手共管公寓单位销售量约有2.5万套，占总体销量的36.7%，与2013年同期的30.1%相比，有显著增加。自2013年以来，公寓占二手房屋总体销量的比例，呈现按年上升的趋势。 

该公司指出，除了因为可负担能力外，投资者进入公寓市场都是公寓占总体房屋销量增加的要因。这份报告同时指出，只有公寓单位的销量，在2017年以来，能够逆市而上。 

公寓平均价格，与镇屋持平

今年1月至10月，共管公寓的平均价格由$51.26万，升至$55.18万，升幅为8%或4万元，在同期内，镇屋均价持平。 

Re/Max的安省副总裁亚历山大(Christopher Alexander)表示，公寓能够成功主要因为可负担能力。 

销量增长主要来自过去2年，在2016年至2017年，增长有4%，之前并未有太多的公寓库存，公寓亦未有太大的价格升幅。

有意置业人士在选好地区后，发觉公寓价格与独立屋相比，价格相宜30%至40%，虽然居住的地方是小了，但是却可居住在同一社区内，最终选择公寓，可负担能力是公寓愈买愈好原因。 

多温公寓最难负担

国家银行经济及策略研究部分析显示，全国10个主要市场之中，大部分市场的买家均能够负担共管公寓，例外就只是多伦多﹑温哥华及维多利亚。

上个季度，多伦多地区的公寓中位屋价稍逾52万，比中位家庭入息7万元高出六倍以上。 

温哥华的情况更为恶劣，虽然屋价单季回落0.5%，但仍然处于逾64万的水平，与77,429元家庭收入相比，高出超过七倍。

同属于BC省的维多利亚的屋价与收入相差的幅度也相若。不过，其他主要市场的公寓则明显较为容易负担，当中以埃德蒙顿买家的处境明显较为有利。 

根据该银行的分析，上个季度，埃德蒙顿中位家庭收入最高，超过10万元，但公寓的中位价格却略低于23万，换句话说，只是相等于27个月的收入。 

温哥华买家处境则是天渊之别，因为房贷的收入要求达到11.5万元，反映出半数家庭的收入尚欠3.8万元才符合资格。