BC省投机空置税正式生效！拥有多套房子到底是不是一定要交税？

上周六，我们在另一篇文章 《这法案通过了，房子越多越惨！温哥华凉凉？经纪竟给了客人这么残酷的建议》中针对“加拿大公民和居民身份业主”和“海外业主”分别进行了投机税适用情况的说明，此文中不再赘述，本文主要对大家对此法案的一些疑惑做出解答。

问题1：加拿大公民或居民业主，即有本地业主，第三套以上的房子到底免不免投机空置税？

我们之前将省府网站中“出租豁免（rental exemptions）”内容中的一句话——“Only one residence must be rented for the property to be exempt”——解读成了“只有一套出租房可以豁免投机空置税”，也就是说“第三套以上的房子即使出租也不能豁免投机空置税”。

那么，本地业主第三套以上的房子出租到底能不能免税呢？

本周一，省府工作人员对此做出了解释：

答案是：只要是合法出租，业主（包括本地业主和海外业主），不管有几套房子在出租，都可以豁免投机空置税。

要特别指出的是，这个出租是指出租给与业主没有任何亲属关系的人（arm's length tenant），如果是出租给自己家的人，能否免税看个案了。读者可以参考后续对问题3的分析。 

省府工作人员在邮件中解释说，“only one residence must be rented ”的意思是，在温哥华，有些独立屋里面可以住几户人家，比如说地下室一户人家，后巷屋一户人家，加上楼上的一家，这样一幢独立屋就有三户人家；但只要这三套房子中有一套出租，整个独立屋就可以豁免投机空置税。 

问题2：留学生父母给孩子买的房子，留学生自住，业主是父母，为外国业主，这样的房子能不能免投机空置税？

答案是：业主必须交税。

问题3：父母为孩子买的房子，孩子是加拿大永久居民，业主是父母，为外国业主，这样的房子能不能免投机空置税？

答案是：需要满足某些条件才能免税。

问题3的情况比较复杂。省府工作人员提供了相关条文供参考。这里涉及到一个“non-arm's length tenant”的问题，即业主买了房子，但将房子借给自己的家人住，这些家人就是“non-arm's length”租客，下称“家人租客”。

借给家人住的房子可以没有房租，也无需书面房屋租赁协议，但这些家人租客不能是业主的配偶，不能是与监护人（配偶）住在一起的未成年子女。 

如果业主是加拿大公民或居民，将房子借给符合上面所说的条件的家人租客住，只要满足2018年连续出租3个月以上、2019年起连续出租6个月以上的条件，就可以豁免投机空置税。 

如果业主是外国人，或太空人家庭成员，将房子借给符合前面所说的条件的家人租客住，则这个家人租客必须是：

• 加拿大公民或永久居民；

• BC省的税务居民；

• 非太空人家庭一员。

而且，家人租客在一个日历年的收入必须大于等于这套房子的年租金公平市场价格的3倍，才可以豁免。

根据《投机空置税法》的内容，以及省府对上述三个问题的解释，我们认为这个《投机空置税法》最想打击的是太空人家庭，即那些家庭主要收入来自海外，且不向加拿大报税的家庭。但在实际操作中如何认定太空人家庭，恐怕需要税务局的参与才行。对于本地投资者来说，不管你手上有多少套房子，除了自住的一套，其他房子只要合法出租，都无需交投机空置税。