首次置业人士常犯的10个错误

Genworth 股票代码MIC，是一家上市的加拿大房贷违约保险公司，对于房贷违约保险业务来说，其产品与CMHC的保险产品几乎相同。不同的是，Genworth是私营上市公司，而CMHC是加拿大国有企业。与国营公司竞争，需要点儿绝活，否则很难生存。Genworth的网站有很多非常有深度的专业文章，以及消费者辅导类短文，可供贷款申请人深入了解买房流程，以及贷款政策。今天和大家分享一篇该公司网站上的文章，希望对读者有所帮助，在买房和贷款过程中少走弯路。文章的题目是Tenfirst-time homebuyer mistakes《首次置业人士常犯的10个错误》。

错误一：认为自己不需要地产经纪的帮助。“买的没有卖的精”翻译成英文就是 House always wins，即，庄家永远是赢家，或，“永远赢不了赌场”。对于从来没有买过房子的人来说，从网上获取房源信息，从朋友圈、论坛或微信群了解的到的碎片化知识，实在难以完成买房这件事。我曾认识一对做IT的夫妇，打定主意不用地产经纪帮忙，两口子利用一切业余时间深挖数据，周末战酷暑斗严寒乘公共汽车看open house，忙了一年，终于如愿以偿。卖家在与卖家代理地产经纪（listing agent简称LA）签约售房的时候，佣金已经谈妥了，白纸黑字地写在合同里了，买家直接去找LA签约，一分钱佣金都省不下，LA收了两份佣金而已，这种情况被称为double ending，一位经纪吃两头。二手房市场，卖家是庄家。为了这个错误理解，再多交上一年的房租，实在是得不偿失。期望已经签约并承诺为卖家争取每一分利益的LA代表买家的利益，实属与虎谋皮，最终受害的是买家自己。首次置业，一定要请代表自己利益的买家地产经纪提供专业服务。选择的标准：熟悉，并能代表你的利益，在你选定的地段有成交记录，从业经验丰富。主动提出给回扣的地产经纪，通常是经验不足的人，慎重选择。

错误二：对某一房产情有独钟，一见钟情。购买二手房，就是在限定的时间内，将千差万别的需求与风格各异的房产进行匹配。寻寻觅觅很久之后，忽然发现意中房，结果其他买家也是如此，竞价就发生了。竞价，常使首次置业买家失去理智，出价过高，超出负担能力。建议首次置业买家严守预算，避免情绪化。

错误三：因卖价低而选择需要修缮的房产。修缮的预算，需要由验屋师和装修师傅、水暖工、电工、园艺师等专业人士共同完成，否则容易导致房价加修缮超出总预算的后果。

错误四：同意签署超出支付能力的长期承诺。房贷合同是一个长期付款合同，签署房贷合同之前，应该计算好自己的长期偿债能力。银行在批准按揭贷款的时候，不会考虑借款人的下列债务：汽车保险的每月保费，人寿保险的每月保费，无论子女有多少都不考虑子女的生活和学业开销，房屋保险的保费，各种会员、俱乐部成员的会员费，慢性病长期服药的开销等等。如果借款人不想降低原有的生活水平，不想取消原有的意外保障，需要把上述固定费用计入每月固定开支，来衡量自己的长期负债能力。

错误五：通过广告找地产经纪人

在GTA有4.8万地产经纪，最好通过朋友介绍，并查看目标人选的网络社交记录，充分了解地产经纪的从业记录和经验。

错误六：过户之后，借款装修。通过其他消费贷款借款进行装修，并不是明智之举。在利率上升的情况下，对房屋进行资本性投入的成本较高，建议首次置业人士尽量推迟装修和进行房屋的资本性投入。

错误七：不重视社区，只注重房子，这是首次置业人士特别要注意的。买房之前，一定要开车在目标社区的白天，晚上，周末，平时都转一转，一些社区存在致命硬伤，例如，分租严重街上停满了车，多数家庭收垃圾日门前6、7桶垃圾；某一族裔居民过多；邻居的房屋和草坪多维护不善。有上述问题的社区，房屋日后的价值都会受到负面影响，而这些信息从房源信息表MLS上是看不到的。同样的预算，宁可买高档社区的低端房产，也不要买低端社区里的高端房产。

错误八：忽视律师的作用。特别是新房，楼花或房花，合同几十页，比二手房合同的七、八页合同复杂很多。对于二手房合同，律师的只要作用是调查产权，签订合同后要留足够的时间给律师完成这项任务。

错误九：专注于低利率。所有的合同，选择性越小的合同，价格越便宜，是国际通用原则。利率低，意味着灵活性差；25年还款期的利率，比30年还款期的利率低，代价是月供高。房贷合同是一个长期的契约，适当的灵活性是必要的，不是可有可无的。房贷断供，意味着有丧失房权的可能性。上一篇文章提到过利率选择的问题，选择浮动利率时，要格外注意贷款的灵活性，避免因加息带来的断供风险。

错误十：轻易放弃债务相关人寿与伤残保险。我曾详细研究过一家保险公司的计算表，一个家庭充分分散风险需要配置的保险，与家庭债务正相关，债务越大，就需要投保更大金额的人寿或伤残险。这就是为什么，银行在放款之前，按照银行监管当局的要求，必须向借款人披露风险，并由申请人书面确认银行已告知债务风险，并书面确认是否购买银行代售的保险计划。