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道明银行收紧房贷,有房一族日益艰难

黄福祥2018-11-13

道明银行收紧房贷,有房一族日益艰难


近期房价虽然不涨了,可是工资同样也不涨,反而利息越来越高,持有房产成本越来越高,买房投资的信贷也越来越紧。


怕什么来什么,加拿大道明银行突然宣布,本月起对房屋按揭贷款申请实施更严格的规定。在评估申请人的负债时,将会依据HELCO信用总额,而非HELCO中已动用的贷款。这意味着什么呢?



银行开始考虑借款人的整体偿还能力,堵住所有可能的漏洞。银行在审批按揭时要确保申请人在偿还HELOC信用额下的任何贷款之后,还有能力偿还新的贷款。即使HELOC贷款一分钱未借,但是考虑到潜在的债务水平,申请者仍可能申请不到新的房屋按揭。


银行为什么要这样做呢?我明明一分钱HELOC贷款都没有动用,却因为这些额度影响到我信贷房屋贷款审批?这不是欺人太甚吗?



首先,根据联邦规定,HELOC贷款也面临压力测试。目前,申请人必须能够在25年内,按5.34%的利率还清贷款,或者按实际贷款合同利率加2个百分点的利率审核。


其实,大家都心知肚明,自从今年加拿大银行开始执行严厉的贷款政策后,所有贷款者都要通过更加苛刻的压力测试,随着利息上涨,越来越多的贷款人无法拿到按揭贷款。



许多过去买下楼花的投资者开始到处寻找资金来源,从另类按揭到私贷在多伦多偏低开花。聪明的借款人先到银行,利用现有的房产拿到房产净值信用额度(HELOC),即使房价下跌,这个额度也不会消失,然后在到银行去申请房屋按揭,这样一来就最大化债务和按揭的资金来源!


这就是促使银行收紧的另外一个原因,目前各大银行对于借款者在其他银行的HELOC信用额贷款的信息不了解。由于无法了解按揭申请人是否在其他银行或贷款机构有HELOC,所以在评估时按信用额总额作为负债。



TD是加拿大房屋净值信用额贷款(HELOC)的最大放贷机构,银行发现近来,越来越多的人们买房是通过HELCO申请新的按揭。如果房价下跌,银行将会遭遇风险!TD新的规定则是要确保申请人有能力偿还HELOC的最高额度,这可能迫使申请人降低自己的信用额额度,甚至取消信用额贷款,这样银行的风险敞口就降低了。


加拿大道明银行表示,在利率波动环境下,偿债率是衡量消费者管理债务的重要指标。信用额贷款的利率是浮动利率,随着央行加息而上升,贷款成本也在增长,因此银行必须要采取行动。



总体而言,TD收紧HELOC贷款的行动意义重大。加拿大金融消费者机构的报告显示,2016年加拿大人持有300万个HELOC贷款账户,总贷款额$2110亿元。六大银行的季度财报显示,TD的HELOC贷款最高。


在过去20年里,加拿大人充分利用HELOC贷款进行房屋装修和各项日常开支,被认为是推高家庭债务的主要因素。随着央行加息和联邦收紧按揭规定,HELOC贷款市场也将开始收缩。


随着利息上涨,多伦多的有房一族日益艰难,有网友晒出自己的账单让大家都吓一跳,夫妻双方16万加币年薪,支付房贷等生活必须后,每月仅仅剩下30加币!如果继续加息下去,工资却不上涨,很多人都要变成月光族了!



上个月摩根斯坦利的经济分析师,就对加拿大经济提出红色警报,根据家庭债务去杠杆化风险指标显示,过高的家庭债务导致加拿大经济下滑的风险,居全球第二高。


该指标综合的因素有:家庭债务和外部杠杆高企程度,国内房市疲弱程度,以及未来宏观审慎的结构性税收政策调整等因素。



摩根斯坦利在报告中表示,现在这些高杠杆经济体正在经历一个关键的节点,房地产市场的疲软,利息和信贷市场的收紧,使得依靠杠杆增长的财富面临重新评估的局面。


如果这些经济体不能妥善处理,将会进入一个“恶性去杠杆阶段”,随着政府实施所谓宏观审慎措施,收紧放贷标准和放慢信贷增长,经济陷入更长期衰退的风险在上升。



加拿大目前的风险来自房价下跌,利率上升,以及信贷增长疲弱。今年以来,加拿大央行已经三次加息,并且年底再次加息的概率也同样存在。


据估计,加拿大央行在2019年可能还有四次加息!如此严厉的加息政策,再辅以今年一月开始执行的B20收紧按揭政策,加拿大的信贷市场不仅是增长疲弱,简直是被扼住喉咙透不过气!


随着通胀站稳3%的脚跟,继续上攻时,加拿大央行今后的加息脚步难以停下。前加拿大央行行长道奇,在美国迈阿密的住所表示,如果他是现在的掌舵人,加息宜早不宜迟!



也许很多朋友没有注意到,现在一个让人警醒的现象是,按揭利率成为对通胀贡献的第三大因素,仅次于航空运输和油价上涨!


如果加拿大央行继续加息,按揭的成本继续上升,通胀继续上涨再导致加息,则可能形成一个利息与通胀之间“噩梦般”的正向循环!考虑到目前房东和准房东的艰难处境,波洛兹行长大人,还是请您高抬贵手吧!