金融危机十年祭，加拿大地产市场会步入美国后尘吗?

 十年过去了，美国的地产市场经历了哪些变化？一直叫嚣着存在严重泡沫的加拿大地产市场，会不会发生像美国那样的次贷危机？近日，加拿大知名房地产资讯网站Point2homes撰文比较了最近十年加拿大和美国的房地产市场，看看他们是怎么说的。

总体来说，相比于十年前，买一个或租一个能负担得起的房子，无论是在加拿大还是在美国，都更加富有挑战性，对家庭来说都是一笔不小的经济负担。Point2homes比较的关键数据有平均房价、租金、住房自有率、收入中位数以及可负担性的变化。

2017年加拿大次贷风暴发酵

2017年春季，加拿大最大房贷公司Home Capital Group股价暴跌60%，有关加拿大楼市泡沫要破的消息铺天盖地。

据加拿大统计局官方数据显示，加拿大建筑业及其相关地产行业在全国GDP的比重中占到15.5%.。作为加拿大最大的非银行房贷供应商，HCG在2017三月却遭遇了一场空前的流动性危机 。

在楼市泡沫背景下（加拿大房屋开工量飙升，房价猛涨，房屋销售量持续下降），HCG高利率储户开始对该集团失去信心，于是乎他们不断提出资金，导致该集团大量资本外流.   在3月28日至4月24日不到一个月的时间里，HCG的储户资金共计减少了5.91亿美元。

为了填补这一缺口，HCG紧急举借15亿美元外债作为紧急流动性贷款。当天，HCG股价暴跌61%，随后又引发了36%的资金逃离公司，以及其他贷款公司的股价下跌，一场疑似“加拿大版的次贷危机”一触即发。

加国房价涨速是美国的两倍

过去十年，加拿大的平均房价上涨了56%，房屋均价从30.5万加元上涨至47.6万加元；美国房价上涨了24%，房屋均价从24.5万美元上涨至30.3万美元。美国的房价涨幅更温和。

如果是租房子，过去十年加拿大的平均房屋租金上涨了25%，美国则上涨了23%，两国差不多。

 当然，房地产永远有很强的地域性，各地区、各城市的差别很大。美国房屋最贵的两个城市分别是东海岸的纽约和西海岸的旧金山，纽约曼哈顿的平均租金为4119美元。

加拿大房价最贵的两个城市也是房租最贵的两个城市，即西海岸的温哥华和东部的多伦多。但它们的租金相比于美国最贵的几个城市，还是要便宜多了，平均租金在2000加元左右。

美国住房自有率下降更多

美国的住房自有率曾经在2004年达到最高峰，为69.2%，这一数字一直稳定到2007年次贷危机爆发，然后开始不断下降。到2015年，美国的住房自有率跌至62.9%，是1965年有统计数据以来的最低点。之后的三年，自有率又稍稍回升至64.2%。

加拿大的房屋自有率曾经稳步上升了40多年，在2011年达到最高点，为69%。2014年石油价格大幅下跌导致加拿大经济走软，房屋自有率下跌至67.8%，是加国过去50年来首次下降。

收入增长跟不上房价

相比于十年前，加拿大的收入中位数上涨了15%，美国的收入中位数上涨了18%。对比加拿大和美国的房价上涨速度，显然加拿大的收入与房价的差距要显著大于美国。

如果以房价中位数除以家庭收入中位数表示房价可负担程度（越高表示越难以负担），这十年，加拿大的住房可负担性已经从4.9恶化至6.7，美国则从4.7恶化至4.9；加拿大房地产市场已经从“严重不可负担”变为“极度不可负担”；但美国仍保持”严重不可负担“的状态。

最近加拿大RBC银行的一份报告也指出，加拿大的房屋可负担性已经低至1990年以来的最低点。

 前面小编已经提过，房地产的地域性极强。加拿大可负担性最低的城市无外乎温哥华和多伦多。温哥华的房屋可负担率是17.3，美国最贵的地区纽约曼哈顿为15.6。

 正是由于房价与工资之间的差距，以及次级贷款的增长，有观点认为加拿大的房地产市场会经历与美国类似的危机。

不过，也有经济学家认为加拿大的住宅房地产市场依然健康，理由是加拿大2018年的GDP有实打实2%的增长，而且全国房地产市场在经历春季的疲软之后已经有所好转。尤其是密度较高的公寓以及城市屋的购买数量在增长，会缓解加拿大房地产市场的供应紧张状态。