秒懂HST Rebate 

最近新房交接的好多哇! 虽然楼盘各异，地点不同，可这些不同的开发商好像都钟爱五月，不约而同地集中在最近一段时间进行final closing，于是，好多condo units, 好多houses 都在这个月和最近几个月陆续交接。

新房交接时，HST Rebate 是大家普遍关心的一个问题。今天，我们给大家系统整理了一下，并用自己首创的一套推算公式，让忙碌的您 —

秒懂 HST Rebate

 

从开发商那里买新建房屋，与买二手房屋有很多不同，其中之一就是关于HST 和 HST Rebate。开发商律师的账单通常绕来绕去，让人一头雾水。平日里，许多人对HST Rebate 的认识或说法，也非常混淆甚至错误，所以，很多盆友一直觉得新房HST Rebate很是让人头晕…。现在，关注了这个公号和这篇文章后的您，不仅可以秒懂HST Rebate，还捎带可以搞清许多关联问题。好，言归正传，下面开始介绍喽。

 

HST Rebate – 新房才涉及。加拿大是万税之国，买东西或消费服务都需要交税，安省现在统称HST,税率合计是13%。二手房买卖，一般不涉及HST，但从开发商那里买新建房屋则比较复杂。

 

加拿大政府对新建的住宅，制定了一个退税优惠，这就是HST Rebate。但这个退税，款不是退给买房者而是给开发商，以鼓励对新房的开发与建设。对于客户来讲，也得到实惠了，因为它在计算时，已从合同价PA里扣除了，相当于买家“不用交也拿不到”，但前提是买了自住！

 

开发商律师账单（简称SOA）里的两个价格：

1)，Agreed Sale Price 合同价格( 以下简称PA)，就是与开发商签订的买房 合同价格，它是一个不用在此基础上再交HST的价格。也因为这个缘故，新楼的销售人员常常跟客户说：“没有HST”，云云。实际上，你买的新房，这个PA已经含有HST，只是它跟我们日常说的税后价有所不同。这个不同，就是在于HST Rebate：

PA = PN + HST – HST Rebate  

 

2)，Net Sale Price 净价或税前价( 以下简称PN)，它是合同价PA扣除联邦税（HST Federal Portion）和安省税(HST Ontario Portion) ,再加上HST Rebate之后的价：

PN = PA – HST + HST Rebate 

(HST = PN*5% 联邦 + PN*8%安省)   

注意，因为联邦和安省Rebate政策不同，因而计算时要分开，不是合为13% 统一计算。

 

怎样秒懂Closing 时的交房价PC和HST Rebate  

自住，PC = PN +HST –HST Rebate to Buyer

  或  PC = PA

(SOA：PC = PA –HST Rebate from Buyer +HST Rebate to Vendor）

不自住，PC = PN + HST

   或  PC = PA + HST Rebate

 

如何读懂开发商律师账单SOA 

举个例子，一目了然。假设，

合同价PA = 53.5万,

那么，

净 价 PN = 49.47万

HST = 2.47联邦 + 3.96 安省= 6.43万

HST Rebate= 0联邦+ 24000 省= 24,000       

* 自住, 53.5万 就是 交房价PC 

PC = 49.47 +（2.43+3.96）- 2.4 = 53.5

或 PC = 53.5

交房款 = 53.5 – deposits + fees*

 

* 出租, 53.5万不是交房价PC， 

交房价PC= 49.47 +（2.43+3.96）= 55.9

    或PC = 53.5 + 2.4 = 55.9 ** 

交房款 = 53.5 +2.4 –deposits +fees*

 

温馨提醒

1) fees*：开发商律师的账单SOA里的费用,一般有 realty taxes, Tarion, Utilities connection，等等；

2) 如果买了出租，有一年以上租约并满足相关规定，可以向税局申请退回所交的HST Rebate。但如果一年内将房子卖了，交房时已交的HST Rebate不能申请退回；交房时按自住(故而没交HST Rebate），一年内改为出租或出售的，要补交HST Rebate。

3) 非税务局民买新房出租，可以与本地居民一样申请退回所交的HST Rebate。

 

总结

合同价PA = PN + HST–HST Rebate  

净  价PN = PA –HST +HST Rebate   

交房款 = PC – deposits + fees

交房价：

1> 以净  价PN 进行计算：

自住 PC = PN + HST – HST Rebate

不自住 PC = PN + HST 

或  

2> 以合同价PA 进行计算：

自住  PC = PA

不自住 PC = PA + HST Rebate

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