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我能想到最浪漫的事:贷得最多,税得最少

周银(Carrie)2018-10-31


    有时候房贷申请人发来的申请表上,贷款金额一栏填成“maximum,这是让我去猜呢?还是信任我一定会尽力呢?或是宣泄一种情绪?房贷申请,对于大多数人来说都不是一件令人愉快的事,经过银行的层层审查获得批准,是申请人能够想到的最浪漫的事儿。贷款金额多少,主要取决于收入,而且是被“税过”的收入,NO 税,NO贷税交少了,贷款申请费劲,税交多了,不甘心。想买房,想投资房地产,回避不了收入和税收的问题。买了投资房之后,情况就大不相同了,投资房的贷款利息,地税,管理费,都可以抵税,非常像自己经营个小生意,毛租金收入抵税项目很多,卖掉之后按照资本利得上税,税率低,还可以运用金融杠杆。如此投入少产出大,收入高税赋低的好事,需要先苦后甜,推迟一定的满足感,设定一个目标,不忘初心,方得始终。

 


税,决定了加拿大人生活的喜怒哀乐,有没有奔头,苟且度日还是诗和远方。身边很多华人朋友,觉得在加拿大生活很别扭,原因是感觉缴税太多,收入的一部分被政府在发工资之前就拿走了,自雇人士更是为了少缴税伤透脑筋——偷税漏税怕被查处,如实交又不舍得。我刚来加拿大的时候也非常不习惯,于是到处去请教高人,得到过很多“指点”该怎么合理避税。与税局打过一次交道之后终于领教了:在加拿大生活,要想睡得安稳,不心痛缴税,只有两个办法——1.如实报税,2.少赚钱,除此之外的技巧大多是旁门左道。加拿大以直接税为主,即,政府直接把税收到个人头上,个人税率高,企业税率低;个人所得税,地税,土地转让税,消费税HST…,都直接“税到”老百姓;中国是以间接税为主,企业税率高,个人税率低。中国除了税收以外,国企的贡献比较大,而加拿大几乎没有国企,各级政府开销全凭税收,所以税法执行力度非常大,来保证国之重器不被滥用,国之根本不被动摇。初来加拿大的华人对加拿大的这个特点既不熟悉,也不理解,生活一段时间之后,有些人明白了,还有很多人至今执迷不悟,活在痛苦之中。在加拿大,每个人都有三张最重要的成绩单,一是体检报告,留给自己和最亲的人看,二是信用记录,给银行看,三是个人报税表,也是给银行看。如果是经商,还有第四张成绩单,即,公司的财务报告,还是给银行看。出了校门,以往的成绩都作废。收入不报税,或少报税,就得不到银行的贷款,借钱比攒钱快很多,没有银行的帮助就只能有眼前的苟且,有了银行的帮助才有诗和远方。有些自营的小业主,为了少缴税,自己家喝的牛奶也列支公司的开支,企业财务报告和个人财务报告都很难看,银行不会把钱借给成绩差的申请人。加拿大是资本主义国家,没有认清“资本”本质的移民,过得还不如在原来的国家。如果你不让资本和投资为自己服务,整个资本主义都会悄悄与你擦肩而过,而你在经济上好比是还活在石器时代。资本主义的设计就是强者更强,弱者更弱。没有背着钱袋子来加拿大的人,也有办法就地获得资本,那就是努力缴税,从银行借来“虚拟资本”——贷款,融入资本主义社会。

 



交税的多少,与社保金无关,但与借款能力息息相关。无论年轻的时候交税多少,退休后政府提供的养老金都一样,而且越是赤贫,养老金越多,多交税的人,交自己的税,养别人的老。而贷款则不同,缴税越多,借款能力越强,目前利率情况下的借款能力是年收入的5倍。年收入9.32万到14.4万的纳税人,在安省的个人收入税阶是43.41%这个收入区间的人,每多申报1万元个人收入,税款多缴4341元,而借款能力可以提高5万元。税款   :借款能力  = 1   10要想在退休的时候被动收入取代主动收入,无需仰社保鼻息,年轻收入高的时候就要利用贷款这种虚拟资本,构建以房贷为核心的资产包,为诗和远方推迟当下的满足感,拒绝眼前的苟且,奋力挤入资产阶级。其实在中国也一样,最近读了欧神的新书《如何获得真正的财富》其中“楼市秘籍速成法”一章中也提到了相同的观点:上班就是为了交“四金”,养收入,养税,养银行流水,养信用卡还款记录,上班的根本目的就是养税拿贷款买投资房啊,否则上班有啥乐趣和奔头?哪家企业能保证给你养老?除了一线城市的房子,没啥资产跑得过通胀并承担得起养老的重任。中国,加拿大,全世界,都进入了信息时代,工业时代的社保和企业年金,越来越靠不住了。

 


房贷属于金融杠杆,银行批准的杠杆大小,取决于申请人的收入,且是应纳税收入。要想少缴税,正确的打开顺序是:1.多交税;2.拿到高杠杆;3.买投资房,利用租金毛收入可以获得大量税务优惠,明晃晃、堂堂正地少缴税。如果天天想着少缴税,不仅眼前的生活很苟且,同时也看不到未来的诗和远方,在财富的岔路口,如果选择了鸡肠曲曲的小道,怎么可能撒腿飞奔呢?人生之路,投资之路,财富之路,都是选择的结果。报税这件事上,记住,不能听低收入朋友的建议,他们之所以穷,就是报税的问题上犯了错误。在加拿大,不存在怀才不遇的情况,不傻不笨的人,只要勤奋,收入低是没有道理的,生活得别扭,申请不到房贷,积累不起来财富,问题就出在不懂报税的原理——先把税交了,才能贷款,贷款投资的费用可以抵税美国和加拿大是一样的:只要借的钱是用于投资,贷款利息就可以抵税。交税的痛,用贷款的快乐是可以补偿的。

 



税务优惠与房贷借款能力,在很多方面有严重冲突,顾此失彼,一失足成千古恨的事儿天天发生。例如,自住房贷款还有20万,通过加按取出40万,自住房贷款总金额变成60万了,取出的40万如果用于投资,其利息可以用于抵税,霸特,以后再申请投资房,就难了,因为自住房债务属于“坏债务”,这就是典型的税务上捡了小芝麻,投资上丢了大西瓜。再比如,投资房计提折旧是可以的,但折旧会减少净租金收入,在申请下一笔贷款时,银行在冲抵投资房债务时可用的租金净收入就少了,因此导致借款能力降低。地产投资属于金融投资行为,自己的首付+银行的杠杆,购买远期可以获利的资产,牺牲的是今天的首付,推迟今天消费带来的满足感,构建未来的被动收入资产包。与银行合伙进行未来的投资,银行只收利息,不分红,因此银行是所有生意中,最好的合作伙伴,没有之一。金融行为的本质是用跨期价值交换来对冲风险。任何影响与银行的合作,降低金融杠杆的节省税赋的行为都是得不偿失,都是丢西瓜捡芝麻。我盘算了一下,阻碍地产投资的节税行为,至少有10+种,大家很容易掉入节税陷阱。


 


2018年11月18日,星期天,有一个专项讲座,一次性歼灭节税与房贷申请之间的暧昧,欢迎大家报名参加。场地可容纳200人,本次活动得到了保险顾问Jason 姬先生,BMO利时证券的刘玉杰先生,狗不理饭店,云尚米线的大力支持和赞助。收费讲座,报名请扫描微信二维码,交费后会被拉入尼亚加拉2018财商论坛的“财商讨论群”,与此前加入的群友汇合,群里有尼亚加拉财商论坛的全部导师共同回答大家的财商问题。下面的二维码有效期为7天,失效后,请通过email 报名和交费,eventablefeed@gmail.com





地产投资财税讲座:《房贷与税收》

主讲:会计师马云 房贷专家 王红雨

主持人:财富广播乐活早报主持人雨薇

地点:音飞琴行 351 Ferrier St #1 Markham ON L3R 5Z2

时间:11月18号,周日,下午,12:00 到3:00

收费讲座:人民币红包75元,或加元$15 email 转账eventablefeed@gmail.com  password : forum1118,缴费,请查询主持人雨薇

主题

1.贷款/lease 车对税务和贷款的影响

2.租金收入对税务和贷款的影响,计提投资房折旧的优缺点,

3.孩子名字加在投资房上有益处吗….?

4.投资房投资亏损的税务处理,以及对未来房贷申请的影响

5.家庭内部成员房产转让税务和贷款的政策。

6.自住房refinance取出部分 产权做金融资产投资,对税务和未来贷款申请的影响。

7.投资房refinance取出部分 产权做金融资产投资,偿还自住房贷款,对税务和未来贷款申请的影响。

8.楼花转让过程中的税务和房贷政策。

9.出租房报税的抵税项目及合理性分析,开支太多影响未来贷款申请吗?

10.海外买家的资本利得税和租金收入税收政策,海外买家的房贷政策。

11.税局和银行对出租房和主要住所的认定有什么不同。

12.自雇人士收入报税计划,银行认定的可用于支持房贷申请的自雇人士收入有哪些



很多没有方法的事情,退一步想,可能就有办法了。费雪说,人性的不耐造成了眼前的苟且。想一想诗和远方,很多问题都是能解决的,而且是愉快地解决。地产投资等于经营小生意,政府在税收方面给与大力支持,受到堂堂正正的鼓励,是工薪阶层、中产、自雇人士累积个人资产形成被动收入流的最佳选择。高高兴兴地缴税,通过银行杠杆再10倍地拿回来,名正言顺的抵税,银行只收取利息绝不参与分红,10套投资房就是10个小生意,10个睡后收入,想象一下这样的诗和远方,简直太美了。千里之行,始于足下,我能想到最浪漫的事:贷得最多,税得最少,从我们的讲座开始。


王红雨 个人微信:



 

 


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