居民VS非居民不一样？海外买家税的几种情况你了解吗
Li May2018-10-4
从2017年4月21日起，外国买家，在金马蹄地区购买物业，需缴纳房款的百分之十五的非居民投机税，也即“NRST（Non-Resident Speculation Tax），我们俗称海外买家税。
也就是说，从2017年4月21日起，中国买家想要在加拿大买房的话，100万加币的房子，要多付15万给政府…200万的房子，多付30万….300万的房子，多付45万….
但是，如果上述买家在买房之后一定时间内身份有变化 （比如在安省的留学生或者持毕业工签工作的人，申请到了枫叶卡），那么所交的税可以返还，这个就是豁免条件。
征税对象不包括加拿大公民和永久居民，但包括外国公司或外国实体（foreign entity）以及应纳税受托人（taxable trustees）。
● 外国人控股的公司；
● 外国公司控股的加拿大公司；
● 信托受托人是外国人；
● 信托受托人是加拿大公民或加拿大永久居民，但公司受益者是外国人。
以下几种情况可以豁免NRST：
1）已经被安省省提名项目OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）正式接受的申请人士；
2）已经取得难民身份的人士；
3）本人为外国人，但是是加拿大公民和永久居民的配偶，或是上述1）或2）的配偶。
不过，以上四类人的外国人配偶如果与另外一名外国人一起买房，则不能豁免NRST。还有，如果涉及到的第三方为外国人，也不能豁免NRST。
实施范围：以GTA为核心的所谓大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe）：西起滑铁卢（Waterloo），东至彼得堡（Peterborough），北起巴里（Barrie），南至尼亚加拉半岛（Niagara Peninsula）直到加美边境。
不用交NRST的物业类型（政府还是鼓励海外买家投资这些的）：
（1）超过6户的出租物业，比如公寓大楼或者学生公寓
（2）农场
（3）商业用地
（4）工业用地
注意事项：
1：拥有百分百业权才可退税
在多伦多买过房或是了解买房流程的人，应该都对“共同签署（co-sign）”这个词不陌生。许多留学生在购房办理贷款的时候，因本人的信用度不够，银行会要求这名留学生的父母与其子女共同签署（合征），才能获得贷款的批准，哪怕父母只占产权的1％，留学生占99％。
但若物业的拥有者，也就是这名留学生并非100 ％完全拥有产权（必须拥有产权），便不能满足NRST的退税资格。
2，交割日前学习时间都不作数
根据安省政府官网对NRST细则的阐述可知，一个购房者，在买卖进行时身份是已经毕业的留学生，或持有工签但找不到工作，都没有资格申请退税。
3，生效日
海外买家在2017年4月21日（包括4月21日）以后签下合同的物业都要交NRST。如果海外买家在4月20日之前购买的并签下合同的，都不需要交NRST。
4，退税（留学生和有工签的人可以获得NRST rebate退税）
有三种情况的人可以在缴纳NRST之后获得rebate：
（1）在购买房子后4年中，拿到了加拿大公民或者永久居民身份
（2）国际学生在购买房子之后继续在安省读满两年大学的
（3）拿到工签在安省合法工作超过1年的
政府在公告里面明确说明，在购买房子到申请rebate这段期间，这个物业必须自住，不能转卖也不能出租！
5，关于楼花的NRST
（1）如果原始买家（assignor）是国际买家，在4月20日之前买了一个楼花，那么这个国际买家后来交割不需要缴纳NRST。
（2）楼花原始合同签订时间发生在4月20号时间 之前，但是之后发生的转让assignment如果是接盘的是非居民买家，需要多交15%税.
（3）原始买家（assignor）是个海外买家，并且购买楼花在4月21日以后，但是后来这个原始买家把合同转让给了一个本地买家（assignee），如果新的买家（assignee）是公民或者移民，那么他们是不需要缴纳NRST的，即使原始买家（assignor）是海外买家。
以下列举一些常见的问题：
问题一：你好，我现在大三快读完了，只剩下1年多了，怎么办？
不好意思，剩下1年多的学习经历不符合NRST的要求。不过如果之后又去读了硕士，那么加起来一共凑够两年是可以的。
问题二：你好，我现在大二，已经读了2年了，可以免去NRST吗？
很遗憾，NRST Rebate只认可你购房之后的学习工作时间。之前的经历都不计算在内。
问题三：你好，我还有1年的时间大学毕业，之后会做full time的工作，这个1年大学的时间，能否减少一下我的工作时间？比如只用再工作半年就可以申请NRST？
不好意思，这样也是不行的，不过只要你工作满一年你就可以申请NRST了。
问题四：你好，我跟我太太刚毕业，我有全职工作，我太太准备在家陪小孩，请问还可以申请NRST吗？
可以的。只要你和你太太有一人符合条件，就可以申请NRST，但要注意的是，房产证上只能有你俩的名字。
问题五：你好，我是一名留学生，我的信用额度不够我向银行贷款，请问如果我在银行用爸妈的名字做担保，NRST还能退回来吗？
像你这种情况是要先交税的，但是如果有银行可以给留学生做贷款，不需要父母上Title的，这15%的税以后可以要回来。
问题六：你好，15%的税是先交上去再退吗？全额退款吗？利息怎么算呢？
是的，NRST需要你先交上去，等你符合条件了再给你退回来。按照土地税务部门的说法这个Rebate会是买房时缴纳的NRST的全部金额。利息会是一个固定的百分比
★★★★居民VS非居民的增值税★★★★
先说一下居民与非居民在主要自住房上的区别：居民的主要自住房不用交增值税，而非居民要交增值税。居民的投资房与非居民的投资房相同，要么交资本增值税，要么交收入税。加拿大政府对于主要自住房买房买卖增值的部分是免税的，也就是说，无论您在卖房时赚了多少钱，都是自己的，安心放进自己的钱包，不用交税。如果你不好运被政府认定是非主要自住房，你也可以向政府申明是主要自住房，只要您提出的理由证据充分，也是有机会的。
前面已经说过，居民的主要自住房不用交增值税，而非居民的要交，而且居民的投资房与非居民的投资房相同，都要交纳资本增值税或收入税。我们先说说什么情况是资本增值税，什么情况下是收入税：以投资为目的的动机应交增值税，以运作生意为目的的就交收入税。
在增值税及收入税的界定方面存在模糊区间。加拿大税务局的主要考量还是看购入者的动机。如果买来出租几年后卖掉，应该会被视作交增值税，增长部分的一半计入当年收入纳税，同时房屋出租所得计入当年收入，租金收入在报税时填写T776表格。如果买来翻建然后很快卖掉，则视作生意，增长部分全部当作收入计税。这期间的差别是你的纯利前者有一半先装进钱包，另一半计入当年收入纳税，而后者则全部计入当年收入纳税，如果当事人收入较高，通常会是25%与50%的税赋差别。不管是资本增值还是收入计税，您的支出是可以扣除的，卖房所花费的经纪费用也是可以扣除的。
明白了这个道理，居民的投资房与非居民的自住房或投资房的计算税法是相同的，最多就是25%。租金也是在减除支出后计入自己当年的收入，按税档交税。不同的是：居民可以先拿钱后交税，而非居民则要预扣最大税率，待税务局清算后才退回多扣除的费用，具体操作请咨询会计师或或者专业人士。
