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谁在投资多伦多公寓?多少海外买家?现金流如何?回报如何?都在这

霍兆堅2018-9-30





随着更严格的抵押贷款压力测试,租金控制和利率上升等一些政策对房产市场的改变,这些公寓投资人将如何反应?他们每一步的改变都出于什么原因?


为了能更好的了解这个市场,Urbanation和CIBC共同做了一份对公寓投资者的详细研究。


多伦多公寓房价、租金皆涨


多伦多公寓市场近年来越来越紧张,出售和出租的需求都有所提升,而库存周转率一直在下降。造成此现象的原因是近期大部分公寓房主为了高价卖出,都把房子压在手里,再加上新建成房源依旧不足,最终导致公寓平均价格上涨26%,同时平均租金上涨11%至2,302加元。


投资者占近50%,海外买家不到10%


房产投资者是公寓市场的中流砥柱,根据2017年地产数据,公寓投资者占了总销售量的48%,其中三分之二的投资人使用MLS放租他们的公寓。




大多数地产经纪报告称,国际买家占其客户的比例不到10%。本地地产投资者占了绝大多数,并且大多都是重复买家,有些投资人持有多个物业进行出租。


一般而言,投资者并不期待异常强劲的价格升值,特别是将多伦多房产投资视为避风港的外国买家,他们更希望稳中求胜。


投资者们对利率保持相对较低的水平很有信心,同时相信租金和价格上涨速度会高于利率。大多数地产经纪表示,很难预见到投资者会逃离市场的情况,只有严重的经济衰退或200-300基点的突然加息才会导致投资者的行为发生实质性变化。


投资人的贷款状况如何?


有20%的公寓投资者购买房产时不需要抵押贷款。


一般而言,投资者年龄介于40至60岁之间,拥有可自由支配的资产较多,并且经常将投资公寓作为退休金储蓄,或为子女将来买房做准备。


这些人大部分都支付的起20%的公寓首付,然后通过将公寓租出去来抵消贷款和管理费的开销,待几年之后房价涨上去,再把房子转售。


加拿大"五大银行"为公寓投资者提供了4分之3的信贷,小型银行,信托公司和信用合作社占近20%。


私人和个人贷方占5%,但就交易数量而言接近10%。非投资者的借贷绝大多数也是来自5大银行。

投资者比自住买家付更高利率


在利率范围极低和极高的情况下,贷款人对待投资者和自住买家没有明显区别。然而,在利率为3.5%至9%的范围,投资者会被差别对待。


借贷人会向公寓投资人要求更高的利率,接近30%的投资者的利率超过6%,13%的投资者的利率高于9%。



购房首付方面,公寓投资者倾向于交付20%,而自住买家可能会因为贷款和存款限制通常无法交付这么多。



通常公寓价格越贵,开发商所要求的首付金额也会越高。



近一半投资者现金流为负


44%身背贷款的公寓投资者处于负现金流状态,因为租金收益低于抵押贷款账单和公寓维护费。


对于正现金流的公寓投资者,每月租金净收入平均为360加元。



现金流是负的,回报依然丰厚


既然近一半的房产投资人现金流都是负的,为什么还有那么多人投资房产?


因为大部分公寓投资者都通过转售获得了丰厚的回报,通常在5年之后,他们投资的公寓转售价比楼花时期每平方英尺能高出了51%。



圖文来自网絡: 房大师