多伦多房价高都是炒的？深度分析炒房者影响程度

如果您想要了解大多地区房市，站在公寓投资人的角度去判断思考对您的帮助是很大的。

随着更严格的抵押贷款压力测试，租金控制和利率上升等一些政策对房产市场的改变，这些公寓投资人将如何反应？他们每一步的改变都出于什么原因？

为了能更好的了解这个市场，Urbanation和CIBC共同做了一份对公寓投资者的消息研究。

多伦多现在的市场情况

多伦多公寓市场近年来越来越紧张，出售和出租的需求都有所提升，而库存周转率一直在下降。造成此现象的原因是近期大部分公寓房主为了高价卖出，都把房子压在手里，再加上新建成房源依旧不足，最终导致公寓平均价格上涨26％，同时租金上涨9％。

房产投资者是公寓市场的中流砥柱，根据2017年地产数据，公寓投资者占了总销售量的48%。

80%公寓投资人也需要贷款买房

根据2017年4000多套公寓的转售和出租情况，再加上这些楼花的公寓和贷款数据，我们可以总结出一些规律，希望对准备进入市场的人有所帮助。

仅有20％的公寓投资者购买房产时没有抵押贷款。反而是自住买家中没有贷款的比例略高，这一数据反映了可能近期以大换小的买家有所增多。

抵押贷款大部分来自加拿大五大银行

加拿大"五大银行"为公寓投资者提供了4分之3的信贷，小型银行，信托公司和信用合作社占近20％。

私人和个人贷方占5％，但就交易数量而言接近10％。非投资者的借贷绝大多数也是来自5大银行。

贷款方面，公寓投资者和自住买家会被区别对待

在利率范围极低和极高的情况下，贷款人对待投资者和自住买家没有明显区别。然而，在利率为3.5％至9％的范围，投资者会被差别对待。

借贷人会向公寓投资人要求更高的利率，接近30%的投资者的利率超过6%，13%的投资者的利率高于9%。

购房首付方面，公寓投资者倾向于交付20%，而自住买家可能会因为贷款和存款限制通常无法交付这么多。

通常公寓价格越贵，开发商所要求的首付金额也会越高。

将近一半公寓投资者处在负现金流状态

44%身背贷款的公寓投资者处于负现金流状态，因为租金收益低于抵押贷款账单和公寓维护费。

对于正现金流的公寓投资者，每月租金净收入平均为360加元。

转售带给公寓投资者丰厚回报

既然近一半的房产投资人现金流都是负的，为什么还有那么多人投资房产？

因为大部分公寓投资者都通过转售获得了丰厚的回报，通常在5年之后，他们投资的公寓转售价比楼花时期每平方英尺能高出了51%。

大部分公寓投资者都有经纪帮助

大部分公寓投资者都有地产经纪人的帮助，方便他们更好的了解市场动向，做出合理的判断，很多经纪与公寓投资者合作长达七年，并表示他们的客户80%都是房产投资人。

地产经纪：我们的海外买家客户不足10%

大多数地产经纪报告称，国际买家占其客户的比例不到10％。

本地地产投资者占了绝大多数，并且大多都是重复买家，有些投资人持有多个物业进行出租。

一般而言，投资者年龄介于40至60岁之间，拥有可自由支配的资产较多，并且经常将投资公寓作为退休金储蓄，或为子女将来买房做准备。

这些人大部分都支付的起20%的公寓首付，然后通过将公寓租出去来抵消贷款和管理费的开销，待几年之后房价涨上去，再把房子转售。

房产投资者并不期待房价猛涨，他们自信租金上涨速度比利率要快

一般而言，投资者并不期待异常强劲的价格升值，特别是将多伦多视为避风港的外国买家。

投资者们对利率保持相对较低的水平很有信心，同时租金和价格将继续上涨。大多数代理商表示，很难预见到投资者会逃离市场的情况，只有严重的经济衰退或200-300基点的突然加息才会导致投资者的行为发生实质性变化。