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房市已避过泡沫被捅破的灾难 现在基本“软着陆” ;加拿大银行组团救市,温哥华楼价绝地反弹

Mark Huang2018-9-18


根据加拿大地产协会(CREA)今天公布的月报,若按月比较,8月份全国房屋销量小幅增长,不过按年相比则有下滑。由于新的房屋上市量仍然短缺,8月份全国MLS基准房价指数比一年前上涨2.5%。


中海金融快讯:HuffPost Canada的专文也认为,不少加拿大经济学家认为,CREA的最新数据显示,加拿大房市已经成功避过灾难,现在基本“软着陆”(soft landing),决策者们再不必为加拿大房市突然崩溃而担忧。



CREA今年8月份月报要点:

与7月份比较,8月份全国房屋销量上升0.9%;
与去年8月比较,今年8月实际交易量 (非季节调整的交易量)下滑3.8%;
与7月份比较,8月份新上市房屋数量基本没有变化;
8月份MLS基准房价指数(HPI)按年上升2.5%;
8月份全国平均房价为$475,500,按年上升1%。



GTA地区8月销售活动最活跃

CREA的月报称,尽管8月份房屋销量按月上升0.9%,也是连续4个月的销量上升,但仍然是自从2014年初以来销售活动相对淡静的一个月,不如这期间的多数月份活跃。


按月比较来看,全国近半数本地市场的销售活动好于7月,表现最佳的本地市场包括GTA地区,蒙特利尔以及埃德蒙顿地区。其中GTA地区按年涨幅为7.6%,按月涨幅则为2.2%。


与去年8月比较,今年8月实际交易量 (非季节调整的交易量)下滑3.8%,主要是受到温哥华市区销售活动低迷的拖累。


CREA的首席经济学家Gregory Klump表示,显而易见,最近几个月来房屋销量增加及房价上升的区域差异很明显。另外一个倾向是,房屋销量上升的势头在逐渐减弱。

全国2/3的市场为平衡市场

由于8月份房屋销量略升,而新上市房屋数量基本没有变化,致使房价趋升,现在全国2/3的市场基本为平衡市场(balanced market)。


CREA的月报称,从新上市房屋数量来看,8月份大温地区和蒙特利尔地区有所增加,但GTA和温尼伯则下降,这一升一降导致该月新上市房屋数量基本没有太大变化。


但由于8月房屋销量略增,因此全国销量与上市量之间的比率SNL(sales-to-new listings ratio)也从7月份的56.2%微升至56.6%。这两个数字都接近全国销量与上市量之间长期的平均比率(53.4%),可以说全国市场基本属于平衡市场。


根据房地产市场的一般理论,SNL比率超过60%属于卖方市场,40%-60%为平衡市场,低于40%则属于买方市场。


大温楼市

大温楼市

卑诗省房地产协会(BCREA)首席经济学家穆尔(Cameron Muir)近日指出,本省楼市已经几乎摆脱联邦按揭压力测试带来的影响,大温地区同时也已出现市场反弹的迹象。


穆尔指出,经过季度调整后,本省房屋销售数量自今年6月以来已经增加3.5%,相信本省也像安省与阿省对压力测试的反应,房屋销售数量在经过一段时间的减少之后,已开始回升。


另一说明楼市反弹的迹象是,统计显示大温今年7月的楼价较去年同期下跌0.5%,而今年8月楼价已较去年同期上涨2.9%,说明楼价似已触底反弹。



穆尔预测本省未来楼价上涨的空间约和物价上涨情况接近,约将上涨1%至2%。


买家适应新规 调整首付来源 转向公寓


地产经纪李昌豪指出,联邦压力测试实施到现在,更多买家越来越知道自己能够向银行申请按揭的底限,同时也知道如何因应压力测试新规带来的影响。


他举例,一些买家知道无法靠自己收入供房,就会设法从家人主要是长辈取得较多首期,帮助自己购买房屋,在不断的调整做法之后,压力测试的影响其实已逐渐被市场克服。



在经过按揭申请碰壁之后,买家已经越来越清楚自己申请按揭的底限,例如本来以为可购买80万元的单位,后来会退而求其次购买60万元的单位,这令到市场低价位的房屋单位特别容易脱手。


李昌豪指出,大温楼市的景气一直都在,只是现在景气主要集中在公寓以及联排别墅,而独立屋的销售则是处于停滞不前。


加拿大银行救市


就在月初,加拿大央行宣布9月暂不加息,基准利率维持在1.5%。消息一出,加拿大商业银行已经按捺不住激动的心情,纷纷拿出拯救房市的新政策。


之前对加息预期最为悲观的BMO反应最为激进,宣布放宽对新移民和海外买家的贷款限制。


一时间全加拿大的地产经纪都在奔走相告,加拿大的银行们组团救市了!


其中BMO对新移民的最新贷款政策如下:

可以贷款房屋数量增加到2套,其他银行的房贷不计入总数。
增加贷款比例,总房款在200万加元以下的,最高贷款比例65%。总房款在200-400万加元之间的,最高贷款比例为50%。
新移民买房的首付可以不使用自有资金,而是由他人赠与,首付资金只要在交易前15天到账即可。


上述三条可谓对新移民买房大开方便之门,就差把新移民推到在地强行往内衣里塞钱了。


BMO对非居民(海外买家)的最新贷款政策如下:

只能贷款买1套。其他银行贷款不计入总数。
总房款100万加元以下的,最高贷款比例为60%。总房款在100-400万加元之间的,最高贷款比例为35%。
非居民买房的首付可以不使用自有资金,允许由他人赠与,首付资金只要在交易前15天到账即可。
非居民如有直系亲属是加拿大居民的,可与直系亲属联名贷款。


专家评论说,按照这个趋势,总价在100万以内的公寓要被海外买家重新盯上,楼花也会更好卖。