重磅！全球各城市租金回报率再度发表，这里有你必须知道的投资密码

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这是海外掘金全球投资热门城市租金回报率报告第四次与您见面，之后我们每年将定期（在突发事件时不定期）向您发布这份重要的投资指标报告。

先来给大家看这张用了50多个小时、价值连城的坐标图，记住这张图，它是投资的葵花宝典。

接下来，咱们就从时下中国人最热烈讨论的痛点——房租大涨入手，来给您展示全球租金市场的全景。

最近，北京上海房租大涨正无线压缩租房者的生活空间，买不起房的普通人现在连租房都有点困难……那把国内的房租放在国际进行平行对比，它的涨幅是最大的吗？

在这里，我们比较了24个主要城市的租金涨幅情况，发现中国五大城市的租金涨幅是这里头排名最前的：

不过涨幅榜并不能给你一张full picture，基数也很重要，如果基数大，房租涨幅就算比较小，绝对价格也是很多的。我们就来看看中国房租在全世界主要城市中，绝对值在哪个水平？

中国这些城市房价上涨得厉害，或可以归结于它们的绝对值低。不过，多伦多、香港港岛和东京，这三座城市在过去一年里的房租涨幅都达到5%以上。特别是多伦多，同比租金涨幅超过2000RMB，以绝对值而言是最多的。但是也要看到，深圳与多伦多相比不分伯仲，租金涨幅也将近2000RMB……

深圳房租涨得真的有点狠了。

在国外，房租涨多少，就代表着你的投资收入涨多少。想要衡量海外投资的回报率，我们就不得不谈租金回报率。

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半年前，我们写了一篇《重磅：史上最全各国城市租金回报率全解析（2018年最新版）》，对海外40座热门投资城市的租金、房价和租金回报率进行整理，给出了海外性价比买房的建议，感兴趣的朋友请戳。

半年过去，全球的金融和政治环境都发生重大改变，新的租金回报率变得很有必要。

在胡润年度海外置业投资回报指数的评估中，就有一项专门写了租金回报率。暂不说国内三四线城市的房产是否出现停滞，也不看土地流拍情况越来越多，目前，就连国内这些依靠房价暴涨来赚钱的机会也都被压缩。而眼观国外多数发达国家已经没有“炒房”的概念，租金收益成了大多数房产最主要的收益来源。

所以只有了解了租金回报率数据，你才能更准确地推算出最适合自己的投资标的。

这次，我们精选了34座来自美国、英国、日本、澳大利亚、新西兰、欧洲、东南亚和中国的城市，对其7月的最新数据进行了分析。以下是这些城市的最新的租金回报率排名：

（第一张为第一季度租金回报率排名，第二张为第二季度租金回报率排名）

综合来看，日本、加拿大、美国、英国等城市的租金回报率表现不错，皆在5%以上。相较之下，我们选取的国内六座城市中，除了香港港岛的回报率超过了2.5%以外，其他都在2%及以下。

表现最好的城市中，日本的大阪、名古屋，加拿大的多伦多，以及美国的德州两城都很亮眼。

不过相比于上一季度的租金回报率，这季度的整体区间在缩窄：上一次排名第一的达拉斯，在这个季度下降到第五位，也从原本的9.76%跌至目前的6.39%。而此前排名第二、三的名古屋和大阪则来到一、二名，但是租金回报率从原本的7%以上略有回调。这说明半年内，一些租金回报率较高的城市房价涨幅增快，而租金的涨幅则略慢于房价的涨幅。

上个季度，金边的租金回报率为6.92%排名第四，而这次则下跌了超过1.5%，以5.34%排在了东京中心区的后面。金边的新公寓在不断建成，就有不少目前仍在建项目在2020年将陆续登场，租金下跌主要与公寓供应激增有关。但金边的租金回报率在全球仍是较高的。

租金回报率的垫底城市在这次则有所提升，包括回报率最低的深圳也微涨了0.2%。上涨的原因也容易理解：房价得到控制，房租在大涨。

根据这次的房价和租金回报率情况，我们也分出了四个等级：

因为投资看重租金回报，所以在推荐度上，租金回报率是更重要的考量。这里的房价则全部换算成了人民币，以绝对值来比较。

基于这些情况，租金回报率高、房价低的为五星（第一象限）；租金回报率高、房价高则为四星（第二象限）；租金回报率低、房价低的为三星（第三象限）；租金回报率低、房价高为两星（第四象限）。

值得注意的是，以上坐标仅考虑两个因素：房价、租金回报率，而其他一些影响投资的变量并未纳入其中，如全球投资市场异常火热的城市巴黎、墨尔本、曼哈顿，在高价房产和低租金回报率的组合下，星级就相对比较低。但它们的确定性高。

现在的这套标准也很好地筛选出了性价比高并且有潜力的城市，比如曼彻斯特、大阪府、达拉斯、曼谷以及吉隆坡等。

接下来，我们就具体解读这个坐标图所想表达的楼市投资规律。

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我们可以在柏林处划出一条线，因为一般我们认为，租金回报率在3.5%以上的城市是租售比较健康的表现。而柏林正好在3.48%。排在柏林之下的城市则被普遍认为房产市场热度很高，租金市场增幅则比较疲软。

从上图中我们也发现一个规律：除了加拿大，其他国家的一线城市租金回报率则总体低于二线。这个现象在上一次租金回报率报告中也有体现。大阪、名古屋的表现高于东京，波士顿、达拉斯和奥斯汀的表现高于曼哈顿。同样的，曼彻斯特和利物浦也比伦敦要好。

（1）日本：名古屋、大阪市、东京都 ★★★★★

作为目前全球最有避险属性的货币——日元的资产，日本这三大都市的房产是海外投产中唯数不多的流动性非常好的产品，也是在当今世界贸易紧张气氛下较稳定的资产。

截至7月，东京23区70平米二手公寓的平均价格为5376万日元（同比上涨0.9%），大阪市为3028万日元（同比上涨5.5%），名古屋为2323万日元（同比上涨7.9%）。

值得关注的是，日本刚发布的第二季度经济数据，年化GDP增长3%远超1.9%的预期值，而最主要的原因是内需提振。经济向好的基础上，日本这三座城市的房租的上涨形势也很不错，东京同比上涨5.4%，大阪市为6.9%，名古屋是8.8%。

（2）东南亚：吉隆坡、曼谷、金边 ★★★★☆

除了新加坡，东南亚的最大优势在于房价低、回报高。以上的三座城市分别是马来西亚、泰国和柬埔寨的首都，承载了全国的经济命脉，也吸引大量来自全国各地的人口流入。

此前我们有篇文章便讲到中美之争下的东南亚机遇《中美对决开辟新战线，东南亚成必争之地》，详述了东南亚的投资潜力。在中国制造业升级、劳动力成本提高，同时美国对中国的关税加码导致它需要寻找中国的替代国，东南亚国家如越南、泰国和马来西亚就变成了最直接的受益者。

去年的胡润年度海外置业投资回报指数中，马来西亚的吉隆坡是东南亚唯二进入榜单的城市，另一个是印尼的雅加达。此前我们有文章分析马来西亚总理马哈蒂尔上任后，会对中国投资有什么影响——《谁说马哈蒂尔反华？他5天稳住中马关系，下一个目标是让大马成为发达国家》，感兴趣的朋友请戳。

另外，泰国房地产销售也如火如荼地进行着，其中特别吸引来自中国的投资者。在中国“一带一路”倡议以及泰国东部经济走廊的政策利好之下，大量中国企业增加对曼谷的投资，也有包括谷歌在内的美国公司加码在泰国的投入。因此，泰国在2018年第一季度接收了来自全世界的热钱。最直接体现在地价上，2018Q1增长30.9%！

此前我们曾在曼谷和普吉岛都做了一次实地考察，感兴趣的朋友请戳曼谷、普吉岛。

柬埔寨作为后来者，虽然本国的GDP仍然不高，但在大量产业转移来此之后，这里的经济活力被带动了起来。牛津经济研究所预测，今年柬埔寨的出口和进口市场将分别同比增长9.9％和10.1％。柬埔寨的大部分出口产品是服装和纺织品。 受益于与欧盟和美国的优惠贸易协定，柬埔寨的制造业正在逐步多元化。去年，柬埔寨还超过了台湾，成为欧盟最大的自行车供应商。

当然，东南亚属于新兴市场，政策的变动超过发达市场。投资者若对这片掘金之土感兴趣，首先也要熟知它的不确定性。

（3）英国：伦敦、曼彻斯特、利物浦 ★★★★

英国因其较好的租金回报率，以及两个二级城市——曼彻斯特和利物浦的房价低位而整体表现高于北美和澳洲。英国也是一个非常开放的市场，对外来投资几乎来者不拒，精明的企业家如李嘉诚、全球投资教父巴菲特就在他们的资产目录中加入的英国的房地产。英国也是除了日本之外，资金流动性最高的市场，对外国人的贷款也没有太大限制。

上图中，英国这三座城市的房价变化虽上下变动，但幅度没有同时期的英镑来得大。近期，对英国退欧谈判的利好消息不断传来，要抓紧因不确定性带来的投资利好（低汇率、低迷的房产市场）。

（4）北美：美国（曼哈顿、洛杉矶、奥斯汀等）、加拿大（多伦多、温哥华） ★★★☆

图片里的线有点多，本编辑花了半小时以做最好的区分，大家且看且珍惜。

因为这几个月来美元指数走强，吸走了新兴市场的大笔资金，还顺带拉着中国、东南亚一起下跌，反衬出美国的资产的优越性。不过，从上表看来，美联储缩表加息、特朗普税改等因素，着实给美国高端房产强烈打击，曼哈顿房产的跌幅较大。

开工荒仍然是美国房地产的一大痛点，而因此导致的房屋供应量不足也给美国房地产接下来的涨势提供推力。叠加美国市场信心上扬，虽然在下半年，多数机构认定美元指数不会再那么强势，但美国的房产上涨可期。

而加拿大则因其对外国买家征收15%-20%的税，加上资产价格较高、加息等影响，这段时间的销量情况受到了遏制。

但总体来看，北美的房产仍是至今为止，除了东南亚以外在2018年以来保持上涨势头的市场。租金回报率方面，除了曼哈顿，北美城市都在5%以上，可见北美的房产市场是比较健康的。

（5）欧盟：柏林、法兰克福、巴黎、马德里 ★★☆

欧洲楼市的热度，基本上被英国抢走了，但是中国的投资者对这里还是有感情的，比如西班牙、希腊的黄金签证，或者法国的度假房产，都让人心向往之。而英国退欧前景堪忧时，却带动了外来投资注入法兰克福和柏林。2017年以来，柏林的房价暴涨。

不过因为政策的限制，欧盟国家的租金回报率普遍比较低：马德里（4.19%）、柏林（3.48%）、法兰克福（2.94%）、巴黎（2.71%）。

不过因为欧盟这些成熟国家制度非常完善，想在这里炒房的人基本上可以洗洗睡了。此前掘金的老板就去了一趟法国，原汁原味地体验了一把当地的住房制度，十分叹服地写了篇干货满满的文章，对文章感兴趣的朋友请戳《在法国，我对中国楼市的信仰被击碎了》。

而根据莱坊最新的报告，法国巴黎是全球第三大房产投资（包括商用和居住）热门标的，德国也有慕尼黑和法兰克福上榜：

（6）澳洲：悉尼、墨尔本、布里斯班、奥克兰 ★★☆

澳洲这一年可谓进入了投资的寒冬，澳大利亚的银行被要求停止向外国买家贷款，新西兰更是直接不让外国人买二手房（相关文章：《新西兰 | 新西兰刚刚通过最严“限购令”，禁止外国人买房，能否挡住中国的热钱？》），澳洲整体市场交易趋缓，首府（悉尼、墨尔本、奥克兰）纷纷出现了房价下跌。

与此同时，除了布里斯班，其余三座城市的房租涨幅并不明显，投资者的收益在一点点缩水。这三座城市的租金回报率都未上3.5%的门槛，与前面几个国家和地区相比，澳洲的投资性价比则比较低。

但即便如此，澳洲对中国人的吸引力还是有增无减，特别是留学生方面，并且澳大利亚近日对留学生的积分移民出台利好政策，所以对于这一类刚需人群来说，房产仍然有市场。

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北京、上海、深圳和新加坡相对来说，租金回报率较低，虽说在房租上涨之下，回报率有所提升，但是总体上仍然在1.6%以下，租金和房价比仍然失衡，所以这些城市我们只给2星。相较之下，广州和杭州的房价仍有更多的潜力，所以这些城市我们给3星。

最后给大家一个小彩蛋：300万人民币，用北京的首付款你就能买到这些地方的房产。

以上14座城市的房屋均价在300万以下。根据这个全球房产投资的葵花宝典，结合全球的经济环境，以及当地的政治、经济趋势，还有你个人的投资目的，相信你能找到最适合自己的世界居所。

“让趋势成为你的朋友。”

——彼得·林奇

*数据来源：

美国-Zillow，英国-Zoopla，加拿大-各地地产局&PadMapper，新西兰-Global Property Guide，日本-东京鉴定，金边-CBRE，东南亚其他城市及欧洲城市-NUMBEO，中国大陆-房价行情平台，香港-差饷物业估价署，澳大利亚-CoreLogic。

☞作为一个正在积极寻求发展的国家，柬埔寨政府在多领域、深层次的进行改革开放，吸引外商投资。这些政策使其经济基本面蒸蒸日上。经济的发展，带动国家生活、生产技术的不断向前开进。而这些，是我们考量入场一个国家很重要的影响因素。

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