Condo都有哪些管理费，看完这篇你就知道-房大师(www.realmaster.com)

转自：加国第一生活，犀牛

不管是买楼花还是买公寓现房，我们经常会问的一个问题就是：管理费多少钱？但是这个管理费到底是什么费用，不熟悉加拿大情况的朋友，就有点两眼一抹黑了。今天利用《犀牛手札》文章的机会，我就给各位新手朋友解释解释管理费。

管理费包含哪些费用

A）Condo的日常运营费用(Operating Fund)，具体又分为以下几项：

1）Condo的各种Utilities： 水、电、气、照明、电梯、空调、水泵、排气等

2）各种服务人员的工资：保安、清洁工、垃圾清理、洗玻璃、电梯日常维护、电话、空调等等设施的日常维护

3）有些偏远一些的Condo，比如滑铁卢的不少项目都有到市区的班车，这些杂费也是要计算在内的

B）Condo的储备金（Reserve Fund），一般用来支付Condo的各种资本支出（Capital Spending）：

1）电梯修理、地毯地板更换、门锁更换、各种标示的更换、各种设施的设备更换维修

2）Reserve Fund调拨的钱，是直接来源于Operating Fund的，具体调拨多少，要根据政府每3年强制制做的Reserve Fund Study和Condo实际需要来决定

管理费如何计算

所有的管理费肯定由业主来付的。现在很多Condo，Parking和Locker要单独收管理费，也是由业主付的。管理费计算的基本原则是：住户的实际使用面积（不算阳台）x（乘以）分摊到每尺的费用$/sq.ft.。业主最终要付的管理费就是：Condo面积x单位面积管理费+车位+Locker。

影响管理费高低的因素

1）房龄

楼越新，需要花钱的地方就少。每过3年，Condo需要的Budget都会根据Reserve Fund Study来调整。当Condo过了5年之后，很多潜在的更换项目会被仔细考量，为了应对未来的资本支出（7-8年），可能Board会决定提前增加管理费来充裕Reserve Fund, 保证需要钱的时候，钱是足够支取的。10年+的楼，需要换的东西可能更多。所以买楼的话，3-5年新的房相对比较保险，新房虽然管理费地点，但是售价肯定更高，这个看买家最后的取舍。

2）楼里的设施

多一个游泳池，多一个保安，多一个娱乐设施，多一个客房，管理费都会上升。

3）建筑本身的建筑质量

房子本身建的好，后期的支出就少。有些楼由于质量不佳，入住后一两年就开始需要维修，管理费就会很快增加。因此在购房时选择口碑好的开发商十分重要。所有大厦的管理费都会涨，但是涨得快还是慢，主要还是在于建筑质量的控制。

4）管理公司的水平

现在我们都知道，在一栋大楼里面，需要管理的事情特别多。如何最大优化能够控制的资源，就成了一项很考核管理人员本领的事情。管理公司水平的高低，对管理费的高低影响非常大。

5）住户的密度

一栋高楼和一栋中层的楼在总体费用上，会有一些差别，但是肯定不会出现量级上的差别。一栋高楼和一栋中层的楼花用户可是能差上一倍甚至更多，被这么用户一分，没有量级差别的成本，就可能会出现量级上的差别了。

管理费高好还是低好

关于管理费的高低，好多人下意识的可能就会说：管理费当然越低越好了。但其实并不是这样的。

首先，为什么会出现Condo这个物种？为什么有人喜欢Condo，不喜欢House？究其原因，Condo这种东西，可以让你在享受优秀的地段、高端的住宅、方便的起居、触手可及的设施的时候，仅仅需要花费很少的一部分钱就可以。如果把它看成是一种共享经济的样板，可能就好理解了。也就是说，你花的钱越多，获得东西也就越多，Condo是一种正向的杠杆。

如果从管理形式上来看，管理费会有一部分放入储备金，在需要的时候不需要另外付钱，相当于一种保险。如果一栋大楼的管理费低，可能是管理公司维护的好，也有可能是很多需要修补的工作拖着不做导致。这时候，业主可能会被迫临时交上一大笔钱。

Condo VS House

最后来和大家分析一下该选择Condo（公寓）还是House（别墅）。一看这个问题，可能又会有人下意识的说了：当然选别墅了，买不了别墅才选公寓。

先别急着下结论，听我来比较一下：

Condo的特点：

• 地段好，近大学、地铁、商业中心，任你选；

• 需要交管理费，但是不需要自己头疼修理房子

• 有公共设施，可以随便、随时使用

• 没太多隐私，一出门就是公共空间，好处是很容易和其他人交流

• 适合城市动物

House的特点：

• 想怎么折腾就怎么折腾，自由度高；

• 没有管理费，但是屋顶、地库、草坪、墙壁有任何问题都有自己处理；

• 地段一般不如Condo方便

• 一切其他设施都有自己花钱筹备

• 隐私比较多，但是因为离人群比较远，安全也需要自己掌握

• 适合家庭生活

虽然上面的一些比较并不太完善，但是也基本可以看出：Condo和House代表了两种完全不同的生活，并没有谁好谁坏。

关于Condo和House的生活，你有什么不一样的看法呢？欢迎留言说说你的看法。