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在与大温楼市的博弈中,大多楼市再次占得先机

黎生Charlie J. Lai2018-8-9


在加拿大楼市的调控进程中,大温楼市与大多楼市可谓一对共患难的兄弟。他们都经历了几乎一模一样的征收15%外国买家税的“洗礼”、在调整中独立屋最大跌幅超过20%,以及绝地反击性质的反弹过程。


但由于在时间线上的彼此先后错开,使这两座城市的楼市变化脉络并非齐涨共跌,而是一个此消彼长的博弈形态。关于这一点加拿大第一财经在此前的加国楼市演义中已经多次分析到。


“双城记”大致可分为四个阶段:第一阶段是大温楼市政策先声夺人并领衔开跌,而大多楼市反而借势上行,量价齐升;第二阶段,大温楼市买家税调整,楼市绝地反攻,公寓等逐渐创出新高,大多楼市同样不甘示弱,开始加速攀升;第三阶段安省420新政实施,拷贝大温楼市买家税政策,大多楼市开始痛苦的调整历程,独立屋成为调整重灾区,大温楼市延续反弹,但卑诗省政府改朝换代后楼市开始显露疲态。第四阶段,也就是我们前两天文章中所描述的,大多楼市静悄悄缓慢反弹6个月,至7月开始量价齐升,有抬首起飞的迹象,那么大温楼市呢?



最新新闻援引大温哥华房地产委员会(REBGV)报告称,该地区的房屋销售已跌至2000年以来的最低水平,所有房屋类型均出现下滑。最近几个月温哥华的公寓市场已经大幅放缓。1月份,市场上每100个有效上市的公寓能售出57套; 截至7月,就只能售出27套了。独立屋市场中,7月份100个有效房源中仅能售出9套——这表明是明显的“买方市场”。



由于销售缓慢,市场上的住房供应正在增长。7月份温哥华市场上共有 12,137套各类房屋,比去年同期增长32%。单户住宅市场放缓的情况恶化,销售同比下降32.9%。独立式住宅的平均价格比一年前低16%,而基准价格下跌1.5%,至158.8万元。


从图表上看,Condo市场前期急拉之后大幅下跌的“V型反转”迹象较为明显,而7月报告显示大多楼市Condo市场也有转跌迹象,两者开始有些共振效应了。这个自双城楼市调控以来始终昂着牛首不回头的最强板块后市何去何从,也基本上寓示着两市楼市最强且最活跃投机资金对于后市的态度。



为什么在与大温楼市的博弈中,大多楼市再次占得先机了呢?


首先自然是比价因素,大温楼市即使是在卑诗自由党下台之后都没有马上转为下跌,诸如Condo等创出新高,而独立屋也反弹已久。而大多楼市独立屋最大跌幅一度超过20%,一些地段惨跌30%甚至更多,你说抄底资金会优先考虑谁?



其次也是最重要的,是政治气候影响到市场信心。卑诗自由党政府在楼市调控上有些摇摆不定,多方空方两头都不讨好,楼市表现也像打醉拳一样左右摇晃。而新民党对楼市调控则态度鲜明,故他们一上台,基本上就决定大温楼市好景不再了。上台至今,新民党始终不让楼市安宁,不但将外国买家税进一步上调,还出台了投机税等新政策,这让市场处于一种不安情绪中,整天担心又有哪一只靴子会掉下来,信心不复,楼市表现可想而知。



而大多楼市正好相反,同样是自由党政府下台,保守党上台跟新民党上台的结果可是大不一样。保守党被普遍解读为楼市多头,福特此前的言论都被当做利好解读,大家哈纳闷:为什么还不出楼市利好政策啊?正是在这种利好预期中,大多楼市出现了久违的量价齐升局面。不难想象,假如保守党反其道而行之,出个政策利空,市场的失望情绪情绪会达到什么程度?


而新民党明确释放楼市空头信号,笔者相信也是贺华丝最终没有上台的一个重要影响因素。对楼市多头而言,无疑是“逃过一劫”的感觉。



两个城市的楼市,联邦层面的政策影响效力都在逐渐减弱,而省政府层面的政策影响力正在加强,毕竟县官不如现管。省一级的楼市政策取向,仍将进一步在未来双城博弈中扮演决定性的角色。