多伦多房价居高不下的原因找到了

早在2018年2月，CMHC就公布了一份报告，声称受联邦政府委托，对加拿大的大城市房价居高不下问题进行了专题研究。这份报告免费发布在网上，共225页，题目是Examining Escalating House Prices inLarge Canadian Metropolitan Centres。报告从人口，收入，土地供应，金融政策，非居民买房等各个因素进行了分析，对于多伦多来说，最后的结论是：高收入家庭推高了多伦多的房价。

这个结论和这份报告，在加拿大华人社区没有引起任何注意，没有一家所谓的媒体进行过报道。我猜想这其中的原因大概是：结论太让人沮丧，怎么不是炒房客推高了房价，怎么不是非居民推高了房价，偏偏是收入推高了房价呢？这让低收入家庭，让还等着房价腰斩之后再买房的家庭情何以堪？据我长期观察，无论是哪国的媒体，什么年代的新闻，写新闻稿的人无法理解的事，通常都会被扭曲成他们自己能理解的情况之后再展示读者，实在无法理解，而且事实又很打脸的事情，干脆就不写了，权当没发生过。从有了广播之后，公众的注意力就成了媒体的产品，制造新闻的机构只关心多少人收听收看或点开阅读，至于内容，呵呵，只是产生注意力的工具。媒体的生意模式是把注意力卖给广告商，所以，要想知道一件事的真相，不能看媒体报道，而是要主动搜索相关专题的学术文章，否则就会被注意力商人愚弄。

民意调查显示，市民们把房价居高不下的成因分为两类：自满和迁怒。62.3%的人认为高房价的原因是所在城市更有吸引力，属于自满。52.12%的人认为是非居民推高了房价，属于迁怒。37.7%的人认为是炒房客推高了房价，属于迁怒。只有27.74%的人认为房价居高不下是就业增长和收入增加推动的。自满和迁怒恰恰是注意力商人们制造新闻的两个重要元素，专门迎合自我感觉良好和“永远是别人的错”的两类读者。“房价居高不下的主要原因是收入和就业的改善”这样的信息，不具备惊悚和偏见等必要的“新闻性”，所以不会被传播。信息时代，了解真相的成本就是过虑掉99%的噪音，找到1%的信号用于作为判断的依据。真相和信号是什么？多伦多拥有房产的人中，有3.4%是非居民；金马蹄地区714万人口，12万人持有一套以上民用住宅，本地的地产投资者的比例占人口的1.7%，这些人没有能力推高房价，因为人数不够。说了这么多媒体的问题，主要是提醒大家：房地产的信息不用每天都看，每月看一次都太频繁了，房地产市场最基础的数据，不会出现在“新闻”里，因为现在制造新闻的人，既没有兴趣也没有能力去读专业报告，更不会把专业的信号传递给真正需要的人。

有两个高收入行业，具备“凝集效应”，Agglomeration effect，这两个行业分别是金融和高科技。凝集效应指的是，因扎堆儿而产生的超级经济效应。城市经济学有一个分支，凝集经济学/Agglomeration Economics ，说的也是类似的现象：越是大城市越能吸引金融和高科技人才，这两个领域的人才只有在超大的都市中才能发挥出最佳状态，获得最高收入。依附在这两个行业上的相关服务，也必须寄居在这两个行业最集中的超大城市里。例如，很少有人通过电话或电邮完成1笔500万加元的人寿保险交易，面对面地看到肢体语言才是成交的关键。美国硅谷的房价越来越贵，那是因为天才们需要聚在一起相互交流，碰撞火花。简单地说就是，成长性商业会吸引助其成长的商业；社交媒体越发达，人与人的面对面交流越珍贵。另外，“自我选择效应”/Selectioneffect，即，“什么样的选择决定什么样的生活”，加强了高收入人群在城市中的凝集。例如，在小镇工作的保险顾问选择挑战自己，来大多伦多发展，他就需要承受大都市的房价和城市里其他保险顾问的竞争。还有，牙医拿到行医执照之后，发现大多伦多竞争太激烈，想去小镇发展，但却发现自己的英语口语不过关，只能服务大多伦多地区里的华人社区，因小镇里没那么多华人患者所以去不了，还得挤在大多伦多。无论哪种原因，选择什么样的生活就是选择了什么样的压力和生存状态。如果选择在多伦多生活，每天祷告希望房价降到自己的承受范围以内，应该没什么效果，还是自己努力赚钱吧。久而久之，大城市里的社会达尔文效应就出现了：城市里生活质量最高的市民是竞争中的获胜者；具有较高技能或卓越创新能力的后来者有更多机会在大都会站稳脚跟，并淘汰原住民；所属行业遭受竞争淘汰的居民，由于买房早，即使收入低也能靠旧工业时代的退休保障性收入在城市里维持生计；城市，尤其是超大城市里市民的收入和生活状态差距是最悬殊的，而个人资产差距的悬殊程度还远远超过收入的差距，因为个人资产不仅可以累积，还可以传承。华人新移民来到多伦多之后，大多数人在买房方面还是非常有紧迫感的，在住房条件方面迅速与本地人水乳交融了，只有少数2010以前移民来加拿大的技术移民，存在着一步赶不上、步步赶不上的尴尬局面。

多伦多市的收入分布的最大特点就是两极分化非常严重。多伦多市年收入超过10万的人占比10.5%，安省的这一比例是9.2%，全国人口中8.7%的人年收入超过10万。在收入最高的1%人群中，多伦多市的平均收入为30万，名列全国城市排名的第二。另一方面，多伦多的低收入人群的比例相当大，20.2%的人处于低收入状态，而安省低收入人群的比例仅为14.4%，全国平均水平是14.2%。“低收入”的概念是：一个人人的家庭如果收入低于$22,133，二个人的家庭收入低于$31,304，三个人的家庭收入低于$44,266。低收入者主要是年轻人和零时工偏多，原因是小城市里的年轻人比多伦多更难找到工作，退而不休的年长者在多伦多很容易找到临时工的工作。受巨大的低收入人群影响，多伦多的中位数家庭收入非常低，只有$65,829，安省中位数家庭收入$74,287，全国中位数家庭收入$70,336。中位数家庭收入的意思是，样本数为100个家庭时，第51个家庭的收入就是这100个家庭的中位数家庭收入。多伦多至少有20%的家庭没有购房的能力，而且低收入家庭对房价基本没有影响，因此房价的高低决定因素在高收入家庭的房产购买力上。

2010年到2016年多伦多市民收入的变化情况是这样的：金融，保险，地产，租赁等行业的收入增幅为20%，其他行业只有10%。从其他省市移居多伦多的人口中，持有学历和一定专业技术的人员，收入都变得比原住地高。房价与收入的关系是：买房还是租房，买什么样的房子，取决于对未来收入的预期；房产具有收入弹性，即，随着收入的增高，对房子的需求提高；对于收入高的人来说，时间更为宝贵，居住场所的便利性优于价格上的考虑，高收入者最讲求生产率/Productivity，即，宁可把钱花房子上也不愿意把时间花在交通上。多伦多是加拿大所有城市中生产率最高的城市。2010年到2016年，多伦多房价上涨的67%，（涨幅超过温哥华的60%）其中独立屋中位数房价上涨了69%，而公寓楼只上涨了26%。可见多伦多房价的涨幅来自于独立屋，而独立屋房价的涨幅又多半来自100万以上房价的房产。2016年大多伦多地区100万以上房产的成交量占总量的17%，2010年到2016年间，这些高端房产价格涨幅为70%，年涨幅12%，而所有房产的年平均涨幅只有7%。高收入家庭购买高房价房产，大力拉动了多伦多的平均房价。这个趋势，将随着城市经济的凝聚效应，继续拉动多伦多房价。

高收入人群轻松贷款买房的另一个利器是“房贷好帮手”/Mortgage helpers。多伦多有1/3的房子里面住的是租客，是谁买来房子租给他们的呢？当然，还是高收入人群。投资者把租金收入用来支持更大金额的贷款申请；通过加按投资房提取房权中的现金作首付款用于购买更大的房产；从已经升值的房子中加按取现用于帮助子女购房。。。这些被称为“房贷好帮手”。富裕家庭，高收入人群，父一代子一代的传承也在支撑着房价。多伦多有30%的首次置业人士需要父母提供首付款支援才能圆梦买房，如果父母没有房子，恐怕很难帮上忙。

与上述CMHC报告相呼应的还有一份关于多伦多人买房支付能力的报告，是RBC银行的Housing Trends and Affordability报告，最新一期是2018年7月的。这份报告用多伦多人的中位数家庭收入6.6万，贷款比例75%，平均房价84.8万，使用25年还款期和5年固定利率来计算，买房的所有开销占家庭收入的比例来表示负担能力。最近的这份报告结果是：多伦多的人的偿债比例是74.2%，即，按这个算法，现在买房，中位数收入的家庭有74.2%的收入用于居住的开销。银行要求这个比例在39%以下才会批准贷款，所以这份报告暗示，中位数家庭是绝不可能买得起平均房价房产的。当我们把数据分解开就明白了：独立屋平均房价102.8万，偿债比例89.3%，公寓平均房价49.5万，偿债比例44.6%。这个结果再一次证明了CMHC的结论，多伦多的平均房价是100万以上房产决定的；低收入人数偏多，造成中位数收入偏低，代表性不强；赛马制导致收入差距过大，被收入隔离的两个人群几乎无法相互理解；低端的公寓楼依然在可负担能力范围内，公寓楼的居住价值在2010年到2016年被严重低估，联邦和省政府宏观调控之后，终于显现出了居住价值；2016到2018公寓楼涨幅已经超过了20%，需要上车的人还是要抓紧，不要被平均房价的涨跌误导，因为平均房价是高收入人群决定的。

买房，在任何国家，任何时候都不是刚需，能不能买房，愿不愿意买房，受收入的影响最大，尤其是对未来收入的预期影响最大。从多伦多的情况看，目前近20%的人群已经很难买得起房了，政府应该更关心这批市民的租房问题。房子，对于租房的市民来说是刚需，是用来住的；对于买房的市民来说，房子，是高档消费品，或投资品，买房，是赛马制，在收入的竞争中获胜者得好房、大房。CMHC的报告结果对于迟迟不买房，错过时机的市民来说是残酷的。

如果来到一个新的城市，并对这个城市的未来发展抱有信心，就不要受利率波动，政策变化的影响，尽量“早买”。再重申一遍，现在媒体的“新闻”中，噪音比信号多99%，如果你的买房决定是建立在噪音之上，恐怕永远都买不成。（转自贷款专家王红雨）