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BMO爆内幕 GTA公寓租金达最高记录是为何？-房大师(www.realmaster.com)
Shirley Su2018-7-17
每个月我们都在关注多伦多和温哥华一居室，二居室等的公寓租金，如果从面积大小来看公寓租金，这个角度多伦多在2018年第二季度，竟然达到了最高记录！
根据多伦多地产分析公司Urbanation Inc.的数据，GTA地区今年第二季度平均面积(732平方尺)公寓的月租金达到创记录的$2,302，比去年同期大涨11.2%。
报告称，一年平均租金增加$231元是该公司有记录以来最大的年涨幅，而在过去两年以来，平均月租金已经涨了$367元。
Urbanation的主席Shaun Hildebrand指出，这个趋势充分反映了GTA地区租房市场的现实，就是需求迅猛增加，而供给又跟不上，房屋空置率也创下历史最低的1%，因此造成租房难就不难理解。
Hildebrand表示，GTA地区公寓只是出租房屋的一个类型，但在整个租房市场所占比例很大，超过了三分之一。另外，出租公寓一般也是测量出租市场最好的一个指标。
实际上GTA的所有公寓单位中，也有近三分之一用于出租。根据Urbanation公司2017的统计数据，全部384,000套condo/公寓单位中，有125,801套用于出租，占了32%左右。
过去一年来，GTA地区的公寓租金平均涨幅为11.2%，但有至少四个市或区超过了这个平均值，包括多伦多老城区，怡陶碧谷，士嘉堡以及密市。
出租公寓供求关系紧张的一个原因是新建公寓完工及投入市场的数量减少，今年第二季度只有3,264套，比一年前降低28%。
此外，现有出租公寓转手的次数也在减少，到今年6月底，12个月的转手次数只有25,955次，也是三年以来最低的，反映出老租客不愿搬出，新租客难以搬入的现实情况。
除公寓租金上涨，多伦多公寓的销售价格也在持续上涨中，而房价上涨的一个秘密近日也被BMO-蒙特利尔银行揭开。
作为加拿大最大的银行之一，BMO的金融智库掌握了第一手的房地产开发和销售资金流动情况。
BMO的一份报告指出，公寓涨价，买家并不是最大的动力，政府在新建公寓开发中的高税费和美加贸易冲突带来的建材价格上涨是更直接有力的推手。
我们来看看一份2018年4月来自温哥华的报告，温哥华所有住宅大约30%的成本来自于政府收取的各项税和费。但政府真的有那么多必要的公共开支需要这么多钱吗?
没有人知道温哥华市政府为了维持运转，提供基础公共服务到底需要多少钱，大家只知道政府不停的叫喊缺钱，然后就找各种借口收钱。房地产是温哥华第一大支柱产业，自然也是政府最喜欢吃的唐僧肉。
温哥华房地产是实实在在的聚宝盘，如果说这个世界上只有一个机构不希望看到温哥华地产降价，那一定是温哥华市政府。
7月1日起，加拿大对美国进口的刚才征收25%的关税，仅此一项就意味着新建公寓的成本要有1%的成本上涨。
但钢铁贸易战只是美加贸易战的一个局部。还有跟多我们叫不出名字的建材或者不是很熟悉的建材都因为贸易战和加元贬值而迅速涨价，而这一切带来的成本上涨最终还要买家承担。
安省住宅委员会在今年估算，由于贸易战带来的原材料价格上涨将使加拿大每套新建公寓平均增加10000-12000加元的建筑成本。
如果把建材价格上涨速度与公寓价格上涨速度做一对比，你甚至会惊讶的发现，公寓价格还没有建材涨得快。
比如建筑公寓时用量最大的螺纹钢。2017年7月到2018年7月的一年间，累计涨幅达到38%，而同期温哥华公寓价格涨幅只有17%，多伦多公寓价格涨幅只有8%。
这也解释了为什么2018年公寓价格逆势上涨的同时，竟然有那么多开发商选择违约放弃在建的施工项目。
BMO的分析师总结说，过去一年公寓成交价格的上涨甚至可以说完全是建筑成本导致的，在这样的背景下，政府的调控措施就显得很苍白了。有购买新建公寓计划的买家，尽快出手吧，因为跟你们赛跑的不是其他买家而是建筑材料的成本和政府收钱的欲望。
