多伦多置业流程及养房

一、购房费用

1. 房款

定金 ( Deposit )：

定金一般是房价的5%，并将在交房日作为房款或房款的首期款项的一部分结算。买方与卖方签定的购房合同生效 日当天，买方以银行本票，或银行证明的支票的形式支付给卖方经纪公司的信托户口。

房款 ( Payment)：

根据买方意愿，可选择以全款或贷款方式付清。一般买方在交房日之前将所须房款及相应文件交给买 方律师处理。

首期款 ( Down-payment ):（含定金）
如果您选择在交房日全款付清房价，可忽略此项。如果您需要贷款，建议您可先到银行或贷款机构办理预准房屋按 揭(Mortgage Pre-approval)贷款申请，这将对您购买物业的谈判加大优势。此申请不用付费，无须承担义务。多伦多一般 可提前预准3个月左右的贷款申请。一般的银行和贷款机构建议支付20%以上的首付。如低于20%一般必须购 买加拿大按揭贷款保险计划或GE按揭保险，即购买Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) 或 Mortgage Insurance Company of Canada（MICC）担保的保险费等费用。保险费根据贷款金额和首期付款比例计算，一般约千元至数千元 。此项保险费将加在您的贷款金额中分期支付。另外如果您的工作收入很高并拥有良好信用记录，可以适当降低首 付。如果您拥有RRSP帐户存款, 还可以利用联邦政府的HBP计划,从RRSP帐户中借出钱来作首期房款。通常新移民没有工作和信用记录，可 以贷到75%。您可以贷到款项+您可以用于做首付（Down Payment）的金额，即为你可以买的房子的价格预算。如果是50万价格的房子，需要准备首付款$125 000。

房屋按揭贷款费用（Mortgage):

多伦多的房屋贷款期限一般长至35年，但利息通常分一年，三年或五年期支付。您可选择浮动利率(Varia ble)或固定利率 (Fixed)。更多信息请咨询您的银行和贷款机构的贷款经纪。

2. 土地转让税（Land Transfer Tax）：分两类：

A. 安省土地转让税：只要在安省买房的买家都需要支付的税赋，具体如下：

安省土地转让税征收办法：住宅：
——购买价格在5.5万元以下（包括5.5万）的，征收0.5%，再加上
——购买价格在5.5万到25万元之间的，征收1%，再加上
——购买价格在25万到40万元之间的，征收1.5%，再加上
——购买价格在40万元以上的，征收2%

50万的房屋, 需要交的安省土地转让税计算如下:
(55000-0)x0.5%+(250000-55000)x1%+(400000-250000)x1.5%+(500000-400000)x2%=6475

B. 多伦多市土地转让税：在多伦多市购房的买家需要额外支付的税赋，具体如下：
——购买价格在5.5万元以下（包括5.5万）的，征收0.5%，再加上
——购买价格在5.5万到40万元之间的，征收1%，再加上
——购买价格在40万元以上的，征收2%

50万的房屋, 需要交的多伦多市土地转让税计算如下:
(55000-0)x0.5%+(400000-55000)x1%+(500000-400000)x2%=5725

如果是全球首次置业者，安省的土地转让税可减免$2000, 多伦多市的土地转让税可减免40万房款以下部分，即最多$3725。

所以，50万的房子，需要缴纳安省土地转让税$6475+多伦多土地转让税$5725,共计：$12200 。如果是全球首次置业，则只需要缴纳$4475+$2000=$6475

3．律师费：根据房屋价格在$1200-1500不等

4. 验房费：$300-500

5．Adjustment: 对房屋交割时卖方或买方在物业税（Property Tax）、物业管理费（Maintenance Fee）等款项的已付或未付的一个调整。律师会做详细计算。

6. 房屋保险费：

约为房价的0.1%

如果您需要贷款购买房屋，所有贷款机构都会要求你购买房屋保险，尤其是火险，并在交房日当天生效，否则您拿 不到贷款的款项。但购买高级公寓Condo Apartment不需要买保险，因为您的管理费里已经包括了。

综上所述，如果买50万左右的房子，准备$140000(如果是首次置业)已经足够了。



二、资金安排

1．订金：合同签订后24小时需要缴纳合同金额的约5%的银行本票给卖方的经纪公司，存在其信托账户内。5 0万的房子约为$25000。即是说如果您帐上有25000元就可以去下offer了。

2. 验房费：通常是在合同签订后3天内完成。这笔款项很少，可以忽略不计。

3. 其它款项：即首付款-订金后的余额、土地转让税、律师费、Adjustment等，在房屋交割前将钱给到您的律师处就可以了，具 体金额，律师会详细计算告诉您的。

以50万房子为例，交房时再准备$115000就可以了。

三、养房费用

1．按揭供款：视您贷款的金额而定。如果按上述的例子，贷款75%即375000，每月的还款额（本金+利 息）约为$1500左右。

2．物业税（Property Tax）：只要是在安省拥有物业的屋主都需要缴纳的。约为政府评估价值的1%左右，各个市稍有不同（具体请 见我另外的文章介绍）。50万的房子约为3000元左右（视评估价值不同而不同）。

3．物业管理费（Maintenance Fee）: 如果是共管式的公寓或townhouse,需要每月交纳的物业管理费，含房屋保险、公共设施的维护、部分水 电气等的费用。如果是freehold的独立屋、半独立屋等则不需要缴纳该笔费用。

4．水电气等：100-300元左右，视个人使用量而定。

5．房屋保险费：约为房价的0.1%/年, 50万左右房子约40/月。

综上所述，养房支出一般需要2000元/月左右。但其中的按揭还款中有一部分是还的本金。但有的业主可能将冬天铲雪和夏天剪草园艺承包出去，养房的 费用会稍多些。

好了，现在您应该对在多伦多购房的的预算有了详细了解，精打细算，量力而行