翻建房子的成本核算

经常有朋友询问我，现在翻建房子大约多少钱一尺？”这是一个非常难回答的问题，换个问法“你说一条裤子大约多少钱？”我想答案从10元到10万元都有。其实翻建房子也是这样一种情形，材料、工艺、设计的不同，

1. 成本连年上涨

2013年美元和加元的汇率是1：1，到2017年10月，汇率为1：1.25，这成为最近几年建筑成本疯涨的主要原因。另外一个原因是大多伦多地区的翻建非常活跃，导致人工短缺，成本上涨。再一个原因是老建筑工人退休，年轻人不愿意从事这个行业（早上六点起床，七点上班，一周工作六天，工作环境差，确实是不是年轻人的最爱）。

2. 建筑成本内涵界定

谈及建筑成本，必须先界定建筑成本所包括的内容。很遗憾，没有一个清晰的定义还界定它所包括的内容，一般行业内人士把每一项列出来，看清单，而不是仅看这一个词。但一般来讲，建筑成本包括硬成本，主要指在工地上发生的成本，如材料，工人人工等；软成本一般指设计费，政府收费等。多数情况下，不包括资金成本，销售成本等。地下室装修、园艺、树木等，视个案而看。

3. 成本分摊

以下我谈到的建筑成本，指硬成本和软成本，没有包括变更规划(Re-zoning，OMB等，这笔钱很难计算)，融资成本，销售成本，地下室装修成本，园艺景观（成本天壤之别），树木砍伐和重植，HST税（这笔税很有学问，不好直接计算），化粪池、水井等。先建立这个标准，再进行比较。

-高端：像类似Bridle Path这样的顶尖社区，建筑成本至少350加元/平方尺，低于这个成本，无法建出与社区匹配的房子。此类是真正的豪宅，更像艺术品，实打实的投入，每个元素都成本不菲，追求奢华和美观。

-中端：类似Willowdale社区，建筑成本250加元/平方尺以上。典型4000平方尺的房子，成本约100万加元。这个层次的房子，可称小豪宅或仿豪宅；它更像工艺品，基本思路是仿艺术品，追求美观、实用和成本控制。

-批量开发：典型的是开发商大批量开发的独立屋，也要160-200加元/平方尺上下，这类房子基本上没有豪华的东西，基本看不到自然石材，优良木材和天窗等，追求实用和经济。个人或小建筑商的成本控制，无法与开发商大批量开发相提并论。

-工厂预制房：完全是工厂流水线的产品，以实惠为目的。在工厂生产的乡村风格住房，一切简配，层高8尺，房子出厂价也要150加元/平方尺，再加上政府许可、地基、水电气连接、污水处理、水井等，总计要200加元/平方尺。流水线生产的度假屋成本更低，配置简单之极，只满足人类基本需要，出厂价也要120加元/平方尺（这个价格很透明，网上随便可以查到），还要算上政府许可、地基、水电气连接、污水处理、水井，总计要150-160加元/平方尺。

翻建房子的成本，绝对高于流水线出来的产品。有没有可能把建筑成本降到150加元/平方尺以下？在当前大多伦多市场上，几乎没有可能。连至简版的度假屋，完工成本都要150-160加元/平方尺，更何况单个的翻建？建筑商告诉你价格，你要仔细的比较内里包括的内容。因为建筑成本没有法律上公认的界定，最容易玩文字游戏。