报多少税才能借到房贷

“王先生，我今年8月有个楼花要交接，想贷款100万，报多少收入才能借到房贷？”。4月份是报税季，是会计师们一年中最忙的时候，我也会接到关于报税与房贷问题的咨询电话。以前的公众号文章里写过《房贷申请途中的杀手排行榜》，零零妖号杀手就是收入。

加拿大联邦金融监管当局2017年10月宣布，在2018年1月1号开始执行更加严格的新B20压力测试，旨在给低收入者，少报税的家庭去杠杆，对极少数给没有在加拿大纳税的借款人过度放贷的银行也采取了急刹车式的叫停。美国的次贷危机，源头就是NINJA房贷，看过电影《大空头》的朋友应该记得那个为低收入家庭钻营房贷解决方案的贷款经纪形象吧。

联邦政府的收入绝大多数来自所得税 （income tax） ，地方政府的收入主要来自地税和土地转让税等财产税。不报收入，少报收入，少交所得税的家庭，在所得税方面没有给联邦政府作出贡献的人，现在房贷很难了。很多人还在勤奋地寻找不上税也能获得房贷的机会，想侥幸过关，BUT，不看收入就能贷款的漏洞正在一个一个地被堵上，任何一个捷径，走的人多了，就被关了。联邦政府忽然发现在过去房地产市场活跃的几年里，受益的只有地方政府，收了大把的土地转让税，地税也随房价水涨船高；而联邦政府却获益寥寥，因此只有从收入上严格要求，提高房贷审批标准，联邦政府增加所得税收入，才能实现从房地产市场获益，这个想法一旦出现就是不可逆的。早在今年1月份，我就把房贷路上的杀手零零妖的称号给了“收入”，就是这个道理。再次提醒大家，不报收入，少报收入，少交税的家庭，因为动了联邦政府的奶酪，所以很难拿到贷款了。不要相信B20公布时政府说的理由，利率进入加息通道，为防止过度借贷风险，才实行从紧的压力测试，联邦政府要求银行不见兔子不撒鹰，不见收入不贷款的政策是长期的，不是临时的。

银行批贷款的时候，就是拿借款人每月的“坏债务”与每月的税前收入做比较，比例低于44%就批，高于44%就拒。公众号文章以前介绍过，坏债务包括：自住房贷款月供，汽车贷款月供，学生贷款月供，以及信用卡消费额的3%。坏债务加上用B20规定的压力测试方法算出来的债务放在在分子上，收入在分母上，相除得出的比例，我们称为TDSR（total debt service ratio），这个比例的上限是44%。由此可见，分母越大越好，分子越小越好。银行在审批贷款的时候，哪些收入可以放入分母呢？我们看一下个人收入申报表，就一目了然了。很多读者是自己开生意的，如果生意的收入没有报入个人名下就用不上，银行在计算按揭贷款TDSR的时候不会考虑生意收入。因此，我们只看个人报税收入就可以了解银行是如何批贷款的了。

我们生活在加拿大，每个人都有三张个人报表，说明自己的情况。一，体检报告；二，信用记录报告；三，报税表。生活的好不好，这三张表就是成绩单。报税表是T1 general，就是财务健康的体检表。非常遗憾，有些朋友在加拿大生活了十几年，甚至几十年，却从来没看过自己的报税表。在不知道自己的收入结构，也不知道银行可以把哪些收入放在分母的情况下，很多人就敢签合同买房，这也算是奇观了。有申请人给我打电话说自己年收入20万，我拿他报税表一看，去年卖房子的资本利得占了“收入”的18万，自己的工薪收入只有2万。“资本利得”是出售资产的所得，虽然是应纳税项目，但却是不可持续的收入。财产只有卖掉的情况下才有资本利得，这笔“收入”去年有，今年就没了啊，因此资本利得肯定不被计入分母用于计算TDSR。大家记住，T1里的第127行的资本利得项，不能用于支持房贷申请。另外，所有银行都不接受117和119行的福利收入，尤其是119行属于失业救济福利，肯定不能算可持续的收入。最容易认定的是工薪收入，只要在加拿大是T4收入，在T1里都报入101行。对于T4收入的借款人银行需要的文件最简单：最近两次工资单和过去两年的T4,即可。收入认定方面，自雇收入的申请人稍微复杂一点。

对于自雇收入的申请人，银行认定的收入是过去两年净收入。大家从T1上可以看出，就是135-143的收入。最典型的自雇收入是地产经纪的收入。有些地产经纪认为自己的收入是“佣金收入”，将所有的T4A收入都计入166行，去掉业务开销之后，把净收入计入139行，最后的净收入是毛收入减掉开销，之后的收入，银行用过去两年139行的平均收入作为可用收入，计入分母。也有些地产经纪认为自己的收入是“生意收入”，将所有的T4A收入都计入162行，去掉业务开销之后，把净收入计入135行，最后的净收入也是毛收入减掉开销，之后的收入，银行用过去两年135行的平均收入作为可用收入，计入分母。无论是135还是139行的收入，都有一张附表(T2125)作为详细说明，这张表的名称是Statement of Business or Professional Activities。每个银行对自雇人士的收入认可上都不太相同。有些银行认为自雇人士生意开销上的某些项目可以加回到净收入；有些银行同意在净收入的基础上加计15%用于支持按揭贷款申请。各位读者在咨询不同银行的时候可以了解一下不同银行的不同规定。另外，“过去两年平均收入”这句话水很深，这里有两层含义。一，最近两年是指申请贷款之前的连续两年，例如，2016和2017年，如果2017年收入高于2016年，用两年平均；如果2017年收入低于2016年，则用2017年的收入。二，所谓的平均收入，必须是过去两年报入T1中同一行的收入，例如，同一位地产经纪，2016年报收入的时候记入135行，2017年记入139行，完蛋了，银行不认可这是可验证且连续的收入。

所有的银行在认定租金收入的时候，都有自己的政策，而且各不相同。有租金收入的朋友经常发现，在咨询下一笔房贷是否可行时，每个银行给的贷款金额都不一样。净租金收入记入T1的第126行，这一行的收入通常不能直接用于支持下一笔按揭贷款的申请。银行要看每套投资房具体的收入和支出项目，Statement of real estate rental,即附表T776。我每次讲座介绍T776表的时候都把这张表称为VictoriaSecrete, 即政府把对房地产投资的优惠政策都写在这张表里了，不投资地产，不走近了看的人根本就不知道，包括投资房的贷款利息，公寓管理费，地税等13项开销都可以从毛收入中扣除，地产投资受到政府税收的鼓励，是一个确知无疑的信息，所有政府打击地产投资的谣言都是虚构的。因为不同银行在看租金收入的时候有很大区别，我无法做一个综合的归纳，能告诉大家的是，看待租金收入时银行分了两派，武当和少林。武当认为投资房的现金流最重要，低于一定现金流的贷款申请得不到批准；少林认为，只要借款人的收入加租金收入能够支持贷款即可，现金流并不重要。对有投资房收入的朋友有两个建议：1.每个投资房填报一张单独的T776让银行看清收入的来源；2.不要计提折旧CCA，从而可以加大分母，利于申请下一笔贷款。

最近一期广播访谈节目里我说了一下债务和杠杆是什么关系。债务指消费贷款，用自己的税后收入来偿还，是“坏债务”。杠杆是创造时间，延长和拓展生命的重要工具，如果想从银行手里拿到杠杆，就要多报收入，收入越高，拿到的杠杆越大。同时还要了解各家银行对地产投资租金收入的不同认定方法。作为志存高远的地产投资者，不断习得和掌控杠杆是一项长期的实践进程。6月23-24日，两天，我们组织了一个财商论坛，报名前150人，每天每人20元含午饭。报名详情见海报。我们会在杠杆运用以及债务管理方面着重讨论。按住下图二维码，添加徐先生报名即可。

每周三早晨9点40分，FM889，加拿大中文广播“财经双雨”节目，或下载加拿大中文电台/FairchildRadio手机APP,我们每周都聊债务管理的相关话题。

其他收入，例如利息收入，股利收入，养老金OSA和CPP的收入，以及残障的长期保险金收入，只要连续且可证明，至少两年，也可以用来支持按揭贷款。目前的压力测试环境下，最大单笔房贷的金额不超过家庭年收入的5倍，家庭年收入必须是可证明并且是连续的。

除了收入，房贷申请过程中的其他障碍，推荐阅读较早前公众号文章《房贷申请途中的杀手排行榜》。

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