楼花转让的HST问题
万小彬 Ben2018-4-7
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楼花转让(Assignment)，一般是指你在你购买的期房的产权(ownership)登记过户到你名下之前将它转让给别人的交易行为。这个交易在很多情况下是需要向楼花买家征收HST或是需要交回政府的HST退税的，很多投资者在转让楼花时因为不明白而盲目定价，直到收到税务局的追讨信时才发现自己受到了损失。
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在开始谈楼花转让的HST问题之前，我们首先要搞清楚开发商发售新房的价格是怎么确定的。一般来说，大的开发商价目表上的售价由三部分组成：一是它自己确定的出售价格，二是代政府征收的HST（安省是13%），三是代政府付给买家的HST退税（假定买家购买房屋的意图是为了用来作为自己或是亲人的主要居住地）。第一部分加上第二部分再减去第三部分得出的就是你看到的房屋的售价。
除此以外，还有两个定义很重要，一个是亲人（Relation），一个是主要居住地（Primary place of residence）.
亲人（Relation）
在这里，亲人（Relation）是指与某人因为血缘，婚姻，同居关系，收养关系而发生关联的人:
血缘关系仅限于：父母，子女，孙子女，重孙子女，兄弟姐妹
婚姻关系包括配偶和因为血缘或是收养关系而与该配偶相关联的人
同居关系包括同居合伙人和因为血缘或是收养关系而与该合伙人相关联的人
前配偶或是前同居合伙人也包括在内
主要居住地
（Primary place of residence）
主要居住地是在HST范畴的一个定义。它首先必须是一个永久性的住所，在一个时间段只有一个地方符合条件 ，确定某房屋是不是你的主要居住地的参考因素有：
你居住在此的时间的长短
这个住址在个人和公众记录中的体现
你自己是否认为这个地方是你最主要的居住地
这里要注意“主要居住地（Primary place of residence）”和所得税范畴的“主要住宅（Principal residence）”之间的区别。
“主要居住地”在一个时点只能是一个房子，一般我们可以理解为你居住时间最多的那个房子，事情发生后你就无从选择了；而“主要住宅” 在一个时点你只能选择指定一个房子；在你轮流居住在两个以上房子的情况下，你可以事后再决定指定任意的一个作为你的“主要住宅”，即使这个房屋不是你居住时间最长的那一个。
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那么，当第一个买家将从开发商那里购买的楼花转让给第二个买家时，需不需要代政府收取第二个买家的HST呢？答案是：要看第一个买家当初买房时候的意图（Intention）。
如果第一个买家当初买房的意图就是为了在新房交房后，将该房子作为自己或是亲人的主要居住地，后来由于个人或是家庭情况发生了变化，你不得不改变你当初的意图，在没有任何人入住前将楼花转让出去，那么你在转让楼花时就不需要收取第二个买家的HST。 第二个买家在拿到房屋产权以后，可以根据自己是自住还是出租来确定可以拿到的HST退税。
反之，如果第一个买家当初买房的意图就是为了出租或是赚取差价，那么当你转让楼花时，你需要代政府向第二个买家收取HST，然后交给税务局，HST的数额是第二个买家向你支付的金额（你已经付给开发商的款项加上你的利润）的13%。同样的，第二个买家可以根据自己支付的总的HST的金额在最终交房后申请HST退税。
我们现在再将话题延伸一下：如果楼花的买家在房屋产权交接以后，既没有自住，也没有出租，就将新房转让给别人了，这会有什么后果呢？这也分两种情况：
如果第一个买家当初买房的目的是为了作为自己或是亲人的主要居住地，因为情况的变化没有办法搬进去住，不得不卖掉，则第一个买家不用退还HST退税，也不需要代政府收取第二个买家的HST。
如果第一个买家当初买房的目的不是为了作为自己或是亲人的主要居住地，则第一个买家需要向政府退回HST退税, 还要向第二个买家收取HST; 第二个买家可以申请自住房或是出租屋的HST退税。
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从上面的两种情况可以看出，楼花转让到底要不要收取第二个买家的HST，要不要退还已经拿到的HST退税主要取决于你当初买房时的意图（Intention）， 而这个“意图”又在一定程度上是可以由买房者解释的，税务局会根据你的具体情况和提供的证据来决定是否接受你的解释。
举个例子说，你的家庭结构是夫妻两个再加上两个很小的孩子，你花30万买了一个一室一厅的condo楼花，两年后你35万将楼花转让给别人，这种情况下，如果你告诉税务局你当初买房的意图是给自己作为主要居住地，税务局很显然不会接受，所以你需要向你的买家收取转让费的13%作为HST交给税务局。
更常见的情况是一个投资者同时持有多套楼花，赚钱后先后都转让出去，这种情况税务局一定会认为你是炒房行为，会向你追讨HST。如果你在转让合同里面写明了“房屋价格包含HST”，买家在交易完成后是不会再付给你额外的HST的。这样，你就得自己掏钱把应该向买家收取的HST交给税务局。
我们还有见到客户花100万左右买了个house, 拿到产权后空了半年，然后以135万卖掉。税务局来向他讨要HST退税，他解释说自己住在里面；税务局继续要求他提供这个房子是他的主要居住地的证据，他却提供不了任何税务局认可的证据。最后，税务局要求他退还了2.4万的HST退税，还补交了应该征收买家的HST和他交给开发商的HST的差额4.3万 ；所以，因为他不懂税务局的政策，最后少赚了6.7万。
综上所述，在决定投资楼花以前了解好你以后出手时可能面临的税务问题是很有必要的，在无知的情况下冒然行动或是对税务局说谎很有可能给你带来经济上的损失和精神上的烦恼。
(作者：戴静蓉-明信会计师事务所合伙人。本文仅具有参考价值，具体条款以政府规定为准。转载请明确注明出处，否则以侵权处理）
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