投资楼花的GST/HST REBATE
Tony2018-2-20
GST/HST Rebate实际上是联邦政府及安省政府为了鼓励开发商建新房或者投资者投资新房并出租的一个税收补偿政策。在安省，新房就和其他的普通商品一样是要交GST/HST的。但实际的操作是，开发商不会让买家另外交这个房价13%的税。因为如果这样，就没有买家愿意买这家房产商的房子了。通常开发商在买卖合同中注明：房屋售价包含GST/HST。但是这种包含是有条件的。条件就是：未来发生的GST/HST Rebate要归开发商。
开发商的签约价包含的是GST(5%)中的64%，而36%的GST Rebate开发商是要以购买者的名义申请从政府拿回来的；同时签约价包含PST(8%)中的25%，剩下的75%的开发商也是要以你的名义申请从政府拿回来的。这也是为什么开发商会要求购买者的社会保险卡号码（sin number）. 所以看到开发商真正承担的GST/HST是房价的5% X 64% + 8% X 25% = 5.2%，剩下的7.8%就要由开放商以购买者的名义从政府申请回来。
根据房价的不同，计算公式也很不同，一般的公式是这样计算的：
| 购买价格低于 $368,200 | ||
| 售价/ 1.052 | ||
| 购买价格小于等于$424,850 | ||
| 售价+ 28350 / 1.133 | ||
| 购买价格小于等于$484,500 | ||
| 售价+ 52530 / 1.193 | ||
| 购买价格大于$484,500 | ||
| 售价+ 24000 / 1.13 |
以一套签约价为35万的新房为例：开发商的真正售价是：$350.000 ÷ 1.052 = $332,699.62.实际上这个价格将会是你所购房屋第一次登记在产权系统里的登记买入价。那么这$332,699.62 的GST/HST Rebate： $332,699.62. X 7.8% = $25950.57将是开发商在房屋产权交割时向政府Claim回来的Rebate钱数。然而开发商在房屋产权交割时向政府Claim GST/HST Rebate还有一个先决条件。那就是买房者一定要宣称自己所购房产是用来自住的。所以，如果购房者的购房目的的确是自住。那么你既不用在产权交割时向开发商缴纳$25950.57，如果你是真正的投资人，购房的目的就是用来出租。那么在交割房屋产权时，就要先向开发商支付25950.57，而后在交割产权后向税务局填表申请回前期交的钱。申报期的期限为房屋交割产权后的两年之内。申报材料包括以下4种，缺一不可：
- GST524表格，可在税局网站下载
- 购房合同副本
- 律师出示的地契副本
- 租房合同副本
一般情况，税务局会在收到申请后的3-5个月之内把Rebate退到申请人的银行账户。
