萝卜青菜，各有所爱 近几年来，大多伦多的房地产， 经过了热点轮动。 先是 Aurora 的楼花，然后进一步北上 Newmarket, 再调头一路向东，直达 Oshawa。当连 Oshawa 的双车库独立屋也过百万时，公寓凭价值洼地，王者归来，重回涨幅榜首位。 然而4月20日的新政到来, 与及银行放贷的收紧, 让那些在多伦多以外地区接手价位虚高楼花的人成为接盘侠。期盼可以随便转手楼花, 没能力获得银行贷款交楼的投机者, 就是投资大师巴菲特所指的"裸泳者"，他们最终也只能低价转让，竹篮打水一场空。与其追逐市场热点，不如静心来做价值投资——商业地产。
购买成本不受新政影响 为了避开住宅物业额外的15%转让税，会有越来越多的海外买家涌向商业地产市场。即使没有新政策，商业地产也是价值洼地。 刚刚过去的2016年，海外买家斥资56亿购买加拿大商业物业。其中大部分的买家来自亚洲，而且购买的物业多为酒店和办公楼。一个不可忽视的新趋势，欧洲买家开始进入加拿大商业地产领域。欧洲首富西班牙的Amancio Ortega 斥资2.5亿加元买下多伦多的 Yorkville十层商业大厦，其中包括Louis Vuitton and Tiffany & Co. 等顶级名牌店。 如果亚洲，欧洲土豪都来了，难道加拿大的商业地产价格暴涨还远吗？
商铺贷款主要考量已签的租约 如果以个人名义购买现房，银行要参考税局确认的报税记录。可放贷总额是年收入的5~6倍而已。200万以上的部分，贷款比例也会大大下降。所以想买大金额或多套房，很难拿到贷款。 而商铺的贷款，银行主要通过审核租约和租客质素来决定贷款。 贷款额度也没有上限，比较适合寻求稳健回报的大资金。 贷款的利息也因为长租约和租客高质量而有优惠。
涨得最多的其实是地价 物业的升值，大头在土地上，旧房子可以推倒重建，有很大想象空间。这就是为什么Free Hold物业的长线增值更高。 然后，带地的物业价格本来就很高，其维护成本随之增加。目前购买独立屋出租，是很难有正现金流的，普通老百姓租房预算有限。如果要贴钱来赌房价上涨，赌徒心理多于投资心理。 商铺就不同。租客是做生意的人，不同生意就对应不同类型的商铺，有个市价来参考。投资者有规律可循。回报率满意才成交。所以商铺基本都是以正现金流的状态来成交的，在稳定现金流的保证下，坐享土地升值。
商业地产投资回报率 (Capital Rate) 商业地产投资，或叫收益型地产，是指为了获得投资收入而购买的房地产。商业资产的投资回报率是指：每年营运的税前凈利润与资产转手成交价之间的比値。用 Cap Rate 来衡量商业物业的价格非常直接。因为首付比例及贷款利率来计算的杠杆后回报率， 数值可以很不同。 就目前而言，大城市中心地区的范围内（温哥华、多伦多等地）回报率一般为3%至4%；外围城市（本拿比、列治文、万锦、密西沙加）则可以达到4%至5%；大温或大多以外，车程在1.5~2小时的卫星城，投资回报率可高达6%至8%。影响回报率的，除了地点还有租客类别和银行贷款利率。 谈到距离，不仅仅要用公里来衡量，还要加予时间因素，亦即到达一个地方需要多少小时/分钟。举个例子，如果你住在万锦的於人村，你的投资商铺在 Downtown 中区唐人街，你从家里驱车到商铺单程可能要花一个半小时。即使周末，DVP高速也常塞车。如果你住士嘉宝肯尼迪大街和401高速附近，往东距多伦多180公里的小城市你大约也是一个半小时就到了。在远一点的小城市投资，挣的也是加元啊，并不因为路程远些，到手的租金就成了日元。
安省中部重镇 Belleville 之所以是重镇， 因为这里拥有： 距多伦多仅180公里，Quinte区域中心 Trenton 加拿大空军基地 历史最久的私校 AlbertCollege 加拿大国税局Quinte地区总部 Quinte地区总医院 OLG Shorelines Casino 安省博彩公司 众多制造业公司
安省新政15%海外买家税可豁免贷款不受限于购房者自身的条件获稳定现金流的同时，坐享土地升值
